说件恐怖的事：优惠折扣在增多，烟台房价却在暗涨

烟台房宝宝

1.

一转眼，长达8天的国庆假期已经剩下了最后一天，“银十”首周也悄无声息地过去，留给销售部门完成年初指标的时间越来越少，各种折扣、优惠终于开始冒头，恒大、龙湖、华润、招商等一众房企纷纷在十一之前就抛出9.5-9.8折的橄榄枝。

看到这里，你会觉得我的标题在扯淡，楼市一面倒向卖方市场，涨从何来？

没错，烟台二手房市场开年连降直到上月才将将刹住脚步，新房的去化和网签量似乎也算不是很理想，5W+的库存，直到最后一周才有些回过神的“金九”，无一不在说明今年的楼市看起来波澜不惊。

但换个角度，你会发现这样一件事：改善住宅越来越多，刚需定位越来越迷，简单上车的机会越来越少。

比起楼盘单价大涨，这种暗搓搓得拉升门槛，同样值得关注。

2.

相比起房价一夜翻番的2016年，今年房价的暗涨明显大不相同，这种变化在网友们关注最高的莱山核心区和幸福新城，表现最为明显，而近两个月首开的项目中，两个区域各占一席，恰好代表了变化的两个方向。

高层，95-125㎡的面积段，三居……三盛·汝悦铭著从产品设计来讲，定位在刚需和首改之间是没跑的，然而1.45万/㎡的均价却是打破了大多数人对刚需的预期。当然，你可以说烟台一中要建幸福分校，芝罘中学也在规划之中，幸福新城未来可期，而且紧邻芝罘城芯，三盛值得这个价格。

然而无独有偶，在改善项目扎堆的莱山三滩内，也有一个亮明刚需身份的项目——鲁商金茂·观海印象。1.2万元/㎡的均价在三滩区域内确实很美好，莱山的环境、交通、配套资源也的确都是加分项，但考虑到刚需的本质需求，再加上毛坯交付后的装修成本，比起其他城市的刚需类产品就明显定位偏高了。

然而这两个项目的市场表现都很惹眼，让人不得不承认，尽管烟台不是一个新房紧俏的城市，却有着一个刚需稀缺的市场。

3.

变化的另一个方向是改善增多。

在房企高周转需求的驱使下，高低配已经成为市场主流策略，纯高端住区并不被大多数开发商列入考虑范畴，而国庆假期三天前刚开盘的融创·壹品却打出了这个卖点。

尽管看到小高层+叠拼，很多人还是会觉得有高低配的影子在，但全线产品均在150㎡以上的面积段注定这是一个纯粹的改善社区。无论是脱胎于绿城的产品设计，还是融创一直以来都很突出的产品力，又或是山海路所在的伴山南这个新时代富人区，都让融创·壹品1.5万元/㎡的均价显得很容易接受，毕竟刚需的价格都已经达到了1.2-1.4这个区间。但300万上下的总房款，却也是一道着实不低的门槛。

而从山海路向东出发，有主打6层阔境洋房的御龙山悦莊，有主打健康和人文、品质并与翡翠长安对标的翡翠观海，有还未面世单凭地价就吸人眼球的蓝光·中南林樾，光是新项目就撑起了烟台改善半边天，更别提还有万光中华城、翡翠长安等一众老牌改善虎视眈眈。

西边的开发区同样有着15.5亿拿地的绿城，放不下打造兰园的执念，三十里堡的万科已经摆明了“府”系身份……

一边是刚需向品质靠拢，一头是改善越来越多。尽管疫情影响下的烟台楼市折扣与利好频现，但是市面上推出的便宜房子却是越来越少。对于买家来说，那些简单的上车机会，错过了就是错过了，再买，必须付出更高的价格。