小哥播报 | 烟台公积金贷款即将收紧，你会受影响吗？ - 烟台论坛-烟台社区

近日，烟台市公积金管理中心发布了《关于调整烟台市住房公积金个人住房贷款额度计算标准的通知》。通知中表示，由于烟台公积金使用率已远超国家的警戒线，为缓解压力防控风险，对公积金贷款额度进行调整。

在公积金个人住房贷款最高限额内，贷款额度按三项计算结果的最低值确定。也就是说，在大部分情况下，烟台购房者的个人住房贷款额度会减少。

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近年来，烟台推行了较为宽松的住房公积金贷款与提取政策，资金使用的社会效益得到充分发挥，住房公积金使用率和个贷率呈强劲上升态势，截至2020年底我市公积金使用率达到121％，个贷率达到95％，超出国家规定的85％警戒线，资金流动性风险日益凸显。

为了缓解我市住房公积金使用率过高的压力，防控资金流动性风险，保证住房公积金事业持续健康发展，借鉴省内外城市的做法，报经烟台市住房公积金管理委员会审议通过，对我市的住房公积金个人住房贷款额度计算标准进行适当调整，实行贷款额度与个人住房公积金账户余额挂钩。

烟台原有住房公积金贷款额度上限45万元(装配式住宅54万元)，公积金贷款额度与借款人及配偶公积金缴存基数、贷款年限、家庭收入、负债、住房套数、购房金额、征信记录等挂钩。此次新政，今年六月一日正式执行，目前尚有一个月缓冲期。

关于调整烟台市住房公积金个人住房贷款额度计算标准的通知

各分中心、管理部，市中心各科室：为保证住房公积金事业持续健康发展，根据住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-2017）的要求，结合我市实际，报经烟台市住房公积金管理委员会审议通过，现就调整我市住房公积金个人住房贷款额度计算标准的相关事项通知如下：

一、在我市住房公积金个人住房贷款最高限额内，贷款额度按以下三项计算结果的最低值确定。

（一）按住房公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度计算公式：

贷款额度＝（借款申请人住房公积金账户正常缴存余额+共同申请人住房公积金账户正常缴存余额）×倍数计算的贷款额度以万元为单位，低于万元的，按万元确定。

在我市住房公积金个贷率小于或等于85%时，倍数按30倍计算；在我市住房公积金个贷率大于85%时，倍数按20 倍计算。

当个贷率发生区间变化并连续6个月保持稳定的比例时，由市中心确定倍数执行标准，并发布执行。根据我市住房公积金个贷率现状，贷款额度暂按账户余额的20倍计算。

住房公积金账户正常缴存余额的认定标准：

1、借款申请人与共同申请人在本市连续足额缴存12个月（含）以上、账户状态为“正常”且没有欠缴的，账户余额合并计算。

2、共同申请人在本市未连续足额缴存满12个月或欠缴或账户状态为“封存”的，账户余额不纳入计算。

3、共同申请人在异地（含部队，不含青岛、威海、潍坊、日照四城市）缴存住房公积金的，账户余额不纳入计算。

4、借款申请人与共同申请人非正常补缴的账户金额不纳入计算。

（二）按规定首付款比例计算的贷款额度

1、购买首套住房，贷款额度不超过房产价值的70%，首付款比例不低于30%；

2、购买第二套住房，贷款额度不超过房产价值的60%，首付款比例不低于40%。

（三）按偿还贷款能力计算的贷款额度

计算公式：（申请住房公积金贷款的月还款额+商业贷款的月还款额+担保贷款的月还款额+其他借款的月还款额）/（借款申请人月收入+共同申请人月收入）≤50%。

月收入的认定标准：

1、借款申请人与共同申请人连续足额缴存12个月（含）以上、账户状态为“正常”且没有欠缴的，按最后缴存月份前12个月的住房公积金平均缴存基数认定。

2、共同申请人没有缴存住房公积金或住房公积金账户状态为“封存”、“销户”的，按照我市当年住房公积金最低缴存基数认定。

3、共同申请人未连续足额缴存满12个月或住房公积金账户状态为“正常”但欠缴的，按申请贷款前12个月实际缴存月份的缴存基数与未缴存月份的月收入（按照我市当年住房公积金最低缴存基数）的平均值认定。

二、借款申请人按住房公积金账户正常缴存余额计算可贷额度低于20万元，在同时符合第（二）与（三）项计算结果的，按20万元确定贷款额度。

本通知自2021年6月1日起执行。

烟台最新商业贷款利率

公积金贷款政策收紧，那烟台的商贷市场又如何呢？4月20日公布的LPR利率已经连续12个月保持不变：1年期3.85%，5年以上4.65%。

4月28日，网友@godson_2003 发帖询问目前烟台各银行房贷利率，有网友回复，“四大行目前一套房利率为5.25%，二套房为5.35%。”针对目前烟台的商贷情况，昨天（4月29日），小编也向几个楼盘做了了解。

某楼盘置业顾问表示，合作银行的利率都是一样的，首套房5.25%，二套房5.45%，放款速度正常。可以使用公积金贷款，但目前公积金放款比较慢。

另一家楼盘的置业顾问则表示，合作银行贷款利率为首套房5.15%，二套房5.35%，同样可以使用公积金贷款，但公积金贷款政策下月就将调整。

业内人士透露，目前烟台首套房的房贷利率均在5.15-5.25%，二套房的房贷利率均在5.35-5.45%，彼此之间差别并不大。一些中小型的其他商业银行，贷款利率或许会放到5.1%，但并不多。

不过相比去年同期首套房5.3左右的利率水平，目前烟台房贷利率还没有明显提升。

银行信贷或将收紧

从全国范围内来看，各大城市银行购房信贷额度面临收紧压力，这也是目前各银行房贷利率均有所上浮的主要原因。房地产贷款集中度管理的约束下，部分银行房贷额度趋紧，上调购房贷款利率。

但是据业内人士表示，目前烟台各银行放款速度并未受太大影响，但到下半年银行信贷可能进一步收紧，加之公积金政策调整，届时购房贷款难度将会更大。

楼市火热之下存量继续上涨

虽然房价在涨但烟台人的购房热情并没有下降。3月份，烟台新建商品住宅成交3636套，环比上涨153%，总体成交量呈现小阳春行情，成交均价为11491元/㎡。

成交量的大涨意味着烟台人没有停止买房。但去年拿地的开发商们相继开发新项目，这也导致了烟台的库存量仍在进一步增加。

截止4月25日，烟台活跃项目存量面积为670.8万㎡，住宅存量为56624套，去化周期为96个周，相比去年存量进一步增长。其中芝罘区存量最高，1.5万套，牟平区去化周期最长，168周。

“三道红线”、“四档管理”之后，银行信贷进一步收紧，给更多买房人造成了困难。

虽然LPR在接下来一段时间内仍然有很大可能会维持稳定不变，但是在烟台公积金贷款收紧、一二线城市信贷上调等因素的影响下，刚需极有可能被误伤。

就目前烟台的具体情况来看，下半年银行额度收紧几乎已经是常态，加之利率提升的政策或许会蔓延至二三线中小城市，因此对于刚需购房者来说，也许还是趁早比较好。