7月底召开的中央政治局会议强调，宏观政策要在扩大需求上积极作为。财政货币政策要有效弥补社会需求不足。
时隔半个月，政策性降息落地！
8月15日，中国人民银行发布公告表示，当日开展4000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作和20亿元7天期公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.00%，均较前次操作下降10个基点。
中国人民银行官网截图
中国利率市场化改革后，利率调整不再是存贷款基准利率，而是央行政策利率。1年期MLF利率和7天逆回购利率是最为重要的政策利率，其调整具有风向标的意义，对各类市场价格均会产生影响。
值得注意的是，此次MLF为缩量续作，这在市场预期之内。而MLF、逆回购降息则超出市场预期。那么为何此时降息，LPR是否会紧跟下调？
降息的两大目的
据了解，央行此次降息主要有以下两大原因：
一是经济下行压力加大，货币政策需发力稳增长。
从宏观经济运行看，7月经济恢复情况不及预期，主要经济指标增速相比6月有所下滑。
国家统计局8月15日发布的数据显示，7月规模以上工业增加值同比增长3.8%，低于市场预期4.6%，前值3.9%；7月社会消费品零售总额同比增长2.7%，市场预期增5.3%，前值3.1%。
二是为了激发实体经济的信贷需求。
在33条一揽子稳住经济大盘的措施作用下，6月份信贷总量、结构均改善，市场预计7月原本会延续该势头，但7月信贷、结构双双走弱。
央行公布的数据显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。其中，以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款仅增长1486亿元，6月份这一数据为4166亿元，2021年7月为3974亿元，表明房地产在6月的明显改善并未得到延续。
同时，国家统计局8月15日公布的数据也显示，1~7月全国房地产开发投资同比下降6.4%，且累计降幅从4月逐月扩大；同期，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%。
在内需构成中，规模庞大、上下游链条众多且与居民资产负债表密切相关的房地产行业依然至关重要。在此背景下，通过政策性“降息”来带动房贷利率调降，成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。
对信贷市场影响：LPR有望再次下调
2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指MLF利率）加点形成的方式报价。
换言之，LPR=MLF利率+加点。
上一次MLF与7天期逆回购同时调降，还是发生在今年1月17日，在当月20日，LPR1年期和5年期也同步下调了10个基点。
近期房地产的问题不仅仅是房企信用危机，需求端也已经明显弱化。本次政策利率降息之后，1年期和5年期以上LPR都可能同步下调，5年期LPR有望跟随下调5-10个基点，贷款利率（包括房贷利率）也将有所下降。
与此同时，LPR调降对于存量房贷也有积极意义。
“提前还款”是今年较为普遍的现象，原因在于，存量房贷利率较高，一些居民可能难以负担，所以选择提前清偿；能够负担的居民，也因为投资项目的回报和房贷利率相比没有优势，可能选择提前还款，LPR下行可以延缓居民杠杆的节奏。
从2023年1月1日开始，今年LPR累计下调的效应将体现在居民的月供当中。如果本月20日5年期LPR再次下调10个基点，则明年房贷利率累计将下调20个基点，这意味着，总计55.5万亿元的居民中长期贷款1年可节省1110亿元利息，这些节约出来的利息也有望成为消费的一部分，从而为提振经济、提升预期带来一系列连锁的“正反馈”。
下半年，各地因城施策稳地产措施仍在进一步发力。据了解，继今年7月份超85城发布稳楼市政策后，8月份以来，全国又有多个城市陆续出台相关稳楼市政策，涉及公积金贷款额度、首套房认定标准、预售政策、人才购房补贴等多个方面。
分析人士表示，短期来看，各地因城施策力度有望加大，预计将有更多城市跟进优化房地产政策，随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳。
此次央行中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，五年期以上LPR有望随之调整，也将对房地产市场的预期带来一定提振作用！
