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标题: 房价涨多少才能赚到钱（转） [打印本页]

作者: 一梦八年 时间: 2019-4-26 19:36
标题: 房价涨多少才能赚到钱（转）
假设我们购买一套100平方，每平方1万的新房，总价100万，首付30万。

【可以卖出的需要多少年？】： 1.房子交房时间按1年到2年 2.房产证下来在交房后半年到2年（有房产证才可以卖） 3.房产证到手后两年再卖出，这样可以不用交营业税/增值税，要不需要交销售总价5.55%的税所以初略按持有一手房5年来算。

【购房5年的成本】： 1.首付30万，5年所产生的收益，按年利率6%来计算。（也就是假设不买房，30w在5年是可以产生相应的利息）； 2.贷款70万，5年所支付的利息，按标准商业房贷利率4.9%计算； 3.房屋的维修基金：105元*平方数； 4.买房契税：90平方以上，总价*1.5%； 5.卖房契税：90平方以上，总价*1.5%，一般都是买家承担的，这里不计入。 6.卖房个税：如果满5年，或者这套房子是卖房名下唯一的一套房子，则不需要缴纳。如果不是要交总价1%的个人所得税，一般都是买家承担的，这里不计入。 7.卖房中介费：卖方总价*1%，一般买卖双方各承担1%，因为不确定卖房价格，所以总价先按购房价格来算。 8.4年物业管理费：按2元每平方，房子到手4年来算。 9.其他费用，如印花税、按揭手续费，房屋评估、交房验收、水电费、提前还款违约金等费用按房屋总价1%计算（实际不止1个点）。 10.如果房子出租的话可以产生收益，但是需要房主投入装修，按广州比较低的租售比的情况来看，如果按2%的租售比算（一年能收到的租金/房价总价），100万的房子大概4年能收8万回来，大体跟投入的装修和家电费用持平（这里还不算装修过程不能出租的时间），所以这里不考虑出租和装修的因素。

分别计算如下： 1.首付5年复利利息（就是第一年的收益的利息投入到第二年的投资）：300000*（1.06^5）-300000=101467.67 2.因为还款利息差不多是等差数列，所以取第1个月和第60个月还款利息之和*30 （以下是房贷计算器按70万贷款，4.9%商业贷款利息计算的） 30年贷款等额本息前5年还的利息：（2858+2625）*30=164490 第1个月月供3715 20年贷款等额本息前5年还的利息：（2858+2390）*30=157440 第1个月月供4581 30年贷款等额本金前5年还的利息：（2858+2390）*30=157440 第1个月月供4803 第60个月月供4334（跟上面20年等额本息没太大差距） 20年贷款等额本金前5年还的利息：（2858+2156）*30=150420 第1个月月供5775 选择中间档的157440 3.房屋的维修基金：105*100=10500 4.买房契税：1000000*1.5%=15000 7.卖房中介费：1000000*1%=10000 8.四年物业管理费：2元*100平方*12个月*4年=9600 9.其他费用：1000000*1%=10000

总计：101467.67+157440+10500+15000+10000+9600+10000=314007 也就是说5年后，你的房子要涨到132万以上，相当于每平方涨3200元，涨幅32%，那你扣除其他的成本，可以保证你首付在这5年内有一个6%的年利率增长。

作者: 水煮鱼汤 时间: 2019-4-26 19:45
5年左右时间涨3200左右问题不大应该

作者: 一梦八年 时间: 2019-4-26 19:47

水煮鱼汤发表于 2019-4-26 19:45
5年左右时间涨3200左右问题不大应该

看地方吧，买房看一手价卖房看二手价。二手房可能没一手涨那么多。

作者: 一梦八年 时间: 2019-4-26 19:47

水煮鱼汤发表于 2019-4-26 19:45
5年左右时间涨3200左右问题不大应该

而且涨3200才是你不赔，要赚你还得涨更多。

作者: 水煮鱼汤 时间: 2019-4-26 19:52

一梦八年发表于 2019-4-26 19:47
而且涨3200才是你不赔，要赚你还得涨更多。

不配就是赚，全当每个月把钱存进一个账号里，到5年的时候一下拿出来

还贷款加首付，一下就又有钱了不是？平时没房贷的话钱也不知道花哪里了你说是不

作者: 一梦八年 时间: 2019-4-26 20:01

水煮鱼汤发表于 2019-4-26 19:52
不配就是赚，全当每个月把钱存进一个账号里，到5年的时候一下拿出来还贷款加首付，一下就又有钱了 ...

到手的钱才是自己的钱

作者: 黄药帅 时间: 2019-4-26 20:25
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作者: 黄药帅 时间: 2019-4-26 20:27
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作者: 黄药帅 时间: 2019-4-26 20:32
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作者: 烟台违规揭露 时间: 2019-4-26 20:34
惊了

作者: 野猫宝贝 时间: 2019-4-26 21:17

黄药帅发表于 2019-4-26 20:27
150万成交。然后现在挂158万加10万车位再卖。不知道这样能不能跑赢通货膨胀。两年5万的租金还没计算在内。

你赢了

作者: 黄药帅 时间: 2019-4-26 21:48
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作者: 一梦八年 时间: 2019-4-26 22:48

黄药帅发表于 2019-4-26 20:32
如果17年贷款40万的话，成本更低，相当于用了35万加5万的利息，两年时间卖150万的话赚了70万加5万租金，40 ...

那你觉得所有的房子都会这样么？

作者: 一梦八年 时间: 2019-4-26 22:55

黄药帅发表于 2019-4-26 21:48
我觉得我好像把楼主这个帖子终结了
楼主啊，我不是故意的啊，房子就该暴跌的，大家买房五年内血亏 ...

我只是告诉大家，如果你想炒房赚钱的话。二手房价必须比你当初买房时高出这么多。做个聪明人不好么？

作者: 一梦八年 时间: 2019-4-26 22:57

黄药帅发表于 2019-4-26 21:48
我觉得我好像把楼主这个帖子终结了
楼主啊，我不是故意的啊，房子就该暴跌的，大家买房五年内血亏 ...

我只是告诉大家，如果你想炒房赚钱的话。二手房价必须比你当初买房时高出这么多。做个聪明人不好么？

作者: 黄药帅 时间: 2019-4-27 05:05
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作者: 一梦八年 时间: 2019-4-27 05:22

黄药帅发表于 2019-4-27 05:05
这三十年的买房经历告诉我，这几十年买的房有赔的么？

你要是觉得之后三十年跟之前三十年一样那我不劝你啥

作者: 黄药帅 时间: 2019-4-27 05:29
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作者: 黄药帅 时间: 2019-4-27 05:33
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作者: 空空不空 时间: 2019-4-27 05:48
哎

作者: 一梦八年 时间: 2019-4-27 06:20

黄药帅发表于 2019-4-27 05:29
头三十年不知道有多少这样劝的人前仆后继…最后都消失了

往后三十年这样的人会越来越多

作者: 一梦八年 时间: 2019-4-27 06:21

黄药帅发表于 2019-4-27 05:33
所以，我不是经济学专家谢国忠等大神专家，没法预测未来，只能说个过去的数据。

房价不用跌，只要低于这个增长率就能压死投资客

作者: 黄药帅 时间: 2019-4-27 06:21
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作者: 黄药帅 时间: 2019-4-27 06:23
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作者: 一梦八年 时间: 2019-4-27 06:24

黄药帅发表于 2019-4-27 06:23
这么多年房价也没跌，压死了多少投资客？有没有个数据啊？

温州炒房团消失了

作者: 黄药帅 时间: 2019-4-27 06:25
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作者: 军火贩子 时间: 2019-4-27 06:27
现在的新房子没有证而且更长时间开发商都不给你办证

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