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标题: 开发商要求公积金贷款临时转商业贷款，公贷下来之后，退还商贷本金部分。 [打印本页]

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-25 22:27
标题: 开发商要求公积金贷款临时转商业贷款，公贷下来之后，退还商贷本金部分。
本帖最后由轻舞飞扬XF 于 2016-11-27 11:47 编辑

朋友近期购买楼房一套，公积金那边的贷款手续已于月初办理妥当，并按照开发商要求递交了所有的房产预告登记资料，由开发商统一办理房产预告登记手续，今天接到开发商电话，通知必须先转办商贷手续。
对于，开发商要求在公积金贷款没有下来之前，必须先转商业贷款还款方式，等公积金贷款下来再转公积金还款方式，你们有什么建议呢？这样要求合理合法吗？什么原因导致这样的情况?谢谢啦！

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-25 22:30
之前楼盘都是正常公积金贷款，开发商解释说是因为现在房产预告及房产抵押手续要求比之前繁琐，公积金贷款时间会更长，所以要求先办理商贷。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-25 22:32
朋友担心会不会是现在房管局那边要求，现行的贷款抵押必须要有土地证，因为开发商的原因办理不出来导致无法进行抵押，这样就无法办理公积金贷款放款呢？

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-25 22:53
烟台其他开发商也这样办理商贷手续吗？

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-25 23:19
实在不太懂，哪位高人给指点迷津。

作者: chidai1 时间: 2016-11-25 23:29
如果你先商贷的话，之后转公积金贷款非常麻烦，就算转了你要提前凑够全部房款一次性还清，然后才能转公积金，开发商才不管你呢，到时候你还的去凑够全部房款，几个月的周期利息都坑死你，开发商只管自己先收钱，你就不同意，现在政策规定，开发商不准拒绝正常公积金贷款的。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 07:58

chidai1 发表于 2016-11-25 23:29
如果你先商贷的话，之后转公积金贷款非常麻烦，就算转了你要提前凑够全部房款一次性还清，然后才能转公积金 ...

但开发商说合同有约定，公积金贷款必须按照约定时间到位，否则要支付违约金。

作者: 飞翔鸟178 时间: 2016-11-26 08:06
辰源雅景也是这样

作者: JangJaeHo 时间: 2016-11-26 08:19
公积金没钱啦要下来起码一年到一年半开发商等不了急着要钱干别的

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 09:18

飞翔鸟178 发表于 2016-11-26 08:06
辰源雅景也是这样

辰源雅景也是吗？这边是公积金贷款正常办理，与银行另签定一份协议，由银行先垫付尾款，房主按照商业贷款还贷，等公积金贷款下来直接转为公积金还款，好像与正常的商业贷款转公积金贷款流程不一样的。

作者: 蜡笔小鑫 时间: 2016-11-26 09:20
房子别买了，将来办不出房产证

作者: 超级奶爹 时间: 2016-11-26 09:43
据我所知，公积金贷款放款速度很慢，基本都半年以上，所以开发商为了回款让你转商贷

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 10:25

蜡笔小鑫发表于 2016-11-26 09:20
房子别买了，将来办不出房产证

真假啊？富春山居吗？

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 10:30

超级奶爹发表于 2016-11-26 09:43
据我所知，公积金贷款放款速度很慢，基本都半年以上，所以开发商为了回款让你转商贷

如果仅仅是出于回款速度转商贷还好，担心新规之后，开发商会不会是手续不全，办理不了抵押手续呢？要不然怎么就突然改了流程了？

作者: 超级奶爹 时间: 2016-11-26 11:04

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-26 10:30
如果仅仅是出于回款速度转商贷还好，担心新规之后，开发商会不会是手续不全，办理不了抵押手续呢？要不然 ...

一般来说只要有预售许可证，手续都是齐的，预告登记都能办，我觉得回款因素是主要的

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 11:15
本帖最后由轻舞飞扬XF 于 2016-11-26 15:43 编辑

超级奶爹发表于 2016-11-26 11:04
一般来说只要有预售许可证，手续都是齐的，预告登记都能办，我觉得回款因素是主要的

好像现在办理抵押手续，不是临时性房产证办理，好像还需要产权证或者土地证的?这样对于开发商会不会就有阻碍了？办理抵押手续就会延迟，直接影响公积金贷款放款速度，因为公积金贷款放款速度本来就慢呀！

作者: 超级奶爹 时间: 2016-11-26 11:16

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-26 11:15
好像现在办理抵押手续，不是临时性房产证办理，好像还需要产权证或者土地证的?这样对于开发商会不会就有 ...

公积金贷款慢是因为规模所限

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 11:42

超级奶爹发表于 2016-11-26 11:16
公积金贷款慢是因为规模所限

谢谢回复与建议。

作者: 菊竹 时间: 2016-11-26 15:29
我想问问你，开发商同意给你办理房产预告登记收你多少钱？

作者: 菊竹 时间: 2016-11-26 15:32
楼主不要过分担心，开发商就是为了尽快回笼资金，只要她有房产预售许可证就好。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 15:36

菊竹发表于 2016-11-26 15:29
我想问问你，开发商同意给你办理房产预告登记收你多少钱？

开发商这边是不收取费用的，只是替房管局代收了80元费用。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 15:36
本帖最后由轻舞飞扬XF 于 2016-11-26 15:40 编辑

10月之前与开发商一起办理预告登记的房主，也是交给房管局那边80元费用的。

作者: 菊竹 时间: 2016-11-26 15:39

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-26 15:36
开发商这边是不收取费用的，只是替房管局代收了80元费用。

恩，晓得了。

作者: 学着不在乎 时间: 2016-11-26 15:50
我同事也是在那里买的，他的公积金贷款得明年才下来。不过貌似没出现你这种问题。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 15:53

菊竹发表于 2016-11-26 15:32
楼主不要过分担心，开发商就是为了尽快回笼资金，只要她有房产预售许可证就好。

谢谢你的建议。一方面的确是有些担心，另一方面感觉由房主来支付这额外的利息费用合理合法吗？这边办理的流程是等公积金贷款下来之后，银行会返还房主已经偿还的本金部分，再按照公积金贷款年限与利息偿还公积金贷款本息呢！

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 15:56

学着不在乎发表于 2016-11-26 15:50
我同事也是在那里买的，他的公积金贷款得明年才下来。不过貌似没出现你这种问题。

那让你同学看看合同内容，贷款部分应该是什么时间付清，到期不能付清说是要支付违约金的。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-26 20:14
现在的公积金贷款放款速度怎么就这么慢呢？

作者: 来自星星的 时间: 2016-11-26 21:38
还好俺的是全款买的，没想到贷款买房这么麻烦！

作者: li860915 时间: 2016-11-27 07:57
我是别的小区。购房合同后附的协议约定的是购房者按时间提交贷款所用手续，到账时间不是我们所控制的。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-27 08:10
本帖最后由轻舞飞扬XF 于 2016-11-27 08:36 编辑

[quote]li860915 发表于 2016-11-27 07:57
我是别的小区。购房合同后附的协议约定的是购房者按时间提交贷款所用手续，到账时间不是我们所控制的。
确实不是我们能够控制的呢，所以，开发商既然同意公积金贷款，就应该等待公积金贷款放款，与房主有什么责任？

作者: li860915 时间: 2016-11-27 08:43

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-27 08:10
[quote]li860915 发表于 2016-11-27 07:57
我是别的小区。购房合同后附的协议约定的是购房者按时间提交 ...

查下你合同后面所附协议具体条款

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-27 10:03

li860915 发表于 2016-11-27 08:43
查下你合同后面所附协议具体条款

哪位给指点一下迷津?

作者: li860915 时间: 2016-11-27 11:10

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-27 10:03
哪位给指点一下迷津?

你的责任是十日内，履行完向贷款机构所必须履行的所有手续。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-27 11:45

li860915 发表于 2016-11-27 11:10
你的责任是十日内，履行完向贷款机构所必须履行的所有手续。

我们在付款当天就办理完公积金贷款那边的所有手续，也已经把房产预告所有登记资料与费用交付开发商，由开发商统一办理预告登记。这样我们是不是已经履行所必须履行的手续了呢？这样说来我们可以选择等待公积金贷款下来就可以了吧？并没有违约责任的存在。

作者: li860915 时间: 2016-11-27 14:41

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-27 11:45
我们在付款当天就办理完公积金贷款那边的所有手续，也已经把房产预告所有登记资料与费用交付开发商，由开 ...

我的预告登记是我自己跑的房管中心，售楼处给了委托书。完了公积金和贷款银行也是我自己跑的，把手续都落实完了。因为还有公积金中心审批，同意。你这个不太一样，估计是开发商和公积金闹崩了或者是审批时间长。我也是那年11月买的房子，贷款一直到第二年二月到四月才下来贷款。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-27 15:43
本帖最后由轻舞飞扬XF 于 2016-11-27 15:47 编辑

li860915 发表于 2016-11-27 14:41
我的预告登记是我自己跑的房管中心，售楼处给了委托书。完了公积金和贷款银行也是我自己跑的，把手续都落 ...

这边的程序是签合同交首付，然后到公积金那边审批与银行签订借款合同，再由开发商统一办理预告登记，抵押手续还不知道是由开发商统一办理呢？还是需要开发商与业主一起办理呢？

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-27 15:47

li860915 发表于 2016-11-27 14:41
我的预告登记是我自己跑的房管中心，售楼处给了委托书。完了公积金和贷款银行也是我自己跑的，把手续都落 ...

办理公积金贷款后貌似没给一份借款合同呢？需要放款后才给吗？

作者: li860915 时间: 2016-11-27 16:10

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-27 15:47
办理公积金贷款后貌似没给一份借款合同呢？需要放款后才给吗？

是先预告登记，然后再去银行和公积金。没有预告登记，那房子怎么算你的？
抵押是你和银行去房管中心办，与开发商没关系。
借款合同要等贷款下来以后才给你。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-27 16:52

li860915 发表于 2016-11-27 16:10
是先预告登记，然后再去银行和公积金。没有预告登记，那房子怎么算你的？
抵押是你和银行去房管中心办， ...

开发商说已经与公积金贷款那边协商好，可以先去办理公积金贷款手续，也的确已经办理好了。房产预告登记开发商在给办理中，说现在房管局要求开发商统一办理预告登记。好像与之前办理的流程不一样，晕了。

作者: li860915 时间: 2016-11-28 10:43

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-27 16:52
开发商说已经与公积金贷款那边协商好，可以先去办理公积金贷款手续，也的确已经办理好了。房产预告登记开 ...

你信开发商的话？房产预告不登记，公积金给贷款的依据是什么？

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-28 13:07
是这么个道理呀！为什么公积金那边可以在没有预告登记的情况下给户主办理审批手续呢？究竟是什么情况?

作者: 菊竹 时间: 2016-11-28 15:09

li860915 发表于 2016-11-27 16:10
是先预告登记，然后再去银行和公积金。没有预告登记，那房子怎么算你的？
抵押是你和银行去房管中心办， ...

回答的比较专业，也比较详细。由于个人反应慢还稍微有点强迫症，就是想问问你，你当时的办事流程是这样吗？先准备好自己的资料及开发商的委托书到房管局办理预告登记，然后拿到小绿本（预告登记证书）后再到银行办理贷款，再然后就是你与银行工作人员一同到房管局办理抵押？我就是想问问这个抵押是怎么回事？能否解释一下。最后借款合同审批通过，银行会通知你到银行拿借款合同。现在有的开发商为了省事，让客户办理公正委托，收费500元。

作者: 菊竹 时间: 2016-11-28 15:19

轻舞飞扬XF 发表于 2016-11-28 13:07
是这么个道理呀！为什么公积金那边可以在没有预告登记的情况下给户主办理审批手续呢？究竟是什么情况?

反正我知道正常流程应该是先办理预告登记才可以办理贷款无论是公积金还是商贷，但是中国特色社会主义社会，是人情社会，不排除可以先上车后补票的情形，只要开发商确定你已经一心一意买了房子，并且签了购房合同，并且交了首付款，开发商再与银行或公积金中心比较熟，通个电话就好，等他们攒够一定数量预告登记后再去补办手续。

作者: 菊竹 时间: 2016-11-28 15:34

li860915 发表于 2016-11-27 16:10
是先预告登记，然后再去银行和公积金。没有预告登记，那房子怎么算你的？
抵押是你和银行去房管中心办， ...

因为我的一个朋友就是他的置业顾问建议他办理的公证委托，说这样可以节省他的时间，不需要他跑腿，当然代价是要付500元，开了个公证委托收据，标注是：公证费、抵押费、预告登记费。公章竟然是链家地产的，应该是链家地产代理的一手楼盘，我在想链家有公证委托的资质吗？并且办公地址是在烟台莱山区公证处办公室，一个办公室就两个人，一个是链家的工作人员，一个是公务员公证人员。等待你的解答“抵押”，是不是就是要客户与银行工作人员到房管局给房子备案登记，证明该房子抵押给银行了，在房管局留个记录，等房产证办理好了，在房产证上要盖上抵押公章。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-28 19:27

菊竹发表于 2016-11-28 15:19
反正我知道正常流程应该是先办理预告登记才可以办理贷款无论是公积金还是商贷，但是中国特色社会主义社 ...

嗯，分析的蛮有道理，感谢。

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-28 19:29
本帖最后由轻舞飞扬XF 于 2016-11-28 19:53 编辑

菊竹发表于 2016-11-28 15:09
回答的比较专业，也比较详细。由于个人反应慢还稍微有点强迫症，就是想问问你，你当时的办事流程是这样吗 ...

这边的开发商只代收了80元预告登记费用。

作者: li860915 时间: 2016-11-29 07:59

菊竹发表于 2016-11-28 15:09
回答的比较专业，也比较详细。由于个人反应慢还稍微有点强迫症，就是想问问你，你当时的办事流程是这样吗 ...

流程是这样的。房管局那边要求比较严，不是本人去必须办委托公证。

作者: 菊竹 时间: 2016-11-29 10:36

li860915 发表于 2016-11-29 07:59
流程是这样的。房管局那边要求比较严，不是本人去必须办委托公证。

可否这样理解：无论是客户自己办理也好还是公证委托也好，首先应该先办理预告登记，证明该房产产权已然从开发商转移到客户名下；然后客户配合银行到房管局办理抵押登记，（“抵押”，是不是就是要客户与银行工作人员到房管局给房子抵押登记，证明该房子抵押给银行了，在房管局留个记录，等房产证办理好了，在房产证上要盖上抵押公章，除非客户他日还完贷款，否则该房产不得再抵押给他人或上市出卖，假如客户没有能力及时还款，银行有权凭抵押登记起诉客户，拍卖房产收回银行贷款。）最后才是银行贷款审批，审批完成，通知客户去银行取回借款合同，开启房奴历程，展开人生新的一个篇章。不要嫌我啰嗦，我的"抵押"理解对吗？流程对吗？

作者: li860915 时间: 2016-11-29 15:19

菊竹发表于 2016-11-29 10:36
可否这样理解：无论是客户自己办理也好还是公证委托也好，首先应该先办理预告登记，证明该房产产权已然从 ...

正解。预告登记之后先去银行打印信用明细，再带所有材料去公积金中心审批，材料齐全半小时内搞定。再带审批通过文件和其他贷款资料去银行签订合同。隔段时间后银行会通知你去房管局办抵押。（所有原件复印两份以上备用）

作者: 轻舞飞扬XF 时间: 2016-11-30 18:06

li860915 发表于 2016-11-29 15:19
正解。预告登记之后先去银行打印信用明细，再带所有材料去公积金中心审批，材料齐全半小时内搞定。再带 ...

太专业了，给你点赞。除了购房合同，好像手中没有其他的原件了。

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