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标题: “负利率时代” 宁愿背债也要买房? [打印本页]

作者: yththt 时间: 2015-9-18 11:18
标题: “负利率时代” 宁愿背债也要买房?
近日，国家统计局公布的数据显示，8月份CPI同比上涨2.0%，环比上涨0.5%。而CPI目前同比涨幅，实际已高于1年期存款利率1.75%，对此，有业内人士认为，这意味着我国不仅进入低息时代，甚至会再次进入“负利率”时代。在这种情况下，资产的保值增值，是否还是主要靠买房这个方式呢？
　　对此，房价点评网高级分析师肖文晓表示，数据显示，8月CPI上涨的主要原因是蔬菜价格上涨等季节性因素，而更能反映实体经济形势的PPI则创下了34个月的新低，反映实体经济还有进一步下行的压力。目前来看，中国经济首先需要解决的是稳增长的问题，防通胀问题是第二位的，因此预计8月CPI的上扬不会改变当前政府刺激经济的意图，宽松的货币环境将有利于为楼市回暖提供信贷基础，这对于楼市是有利的。此外，从过往经验来看，一旦通胀预期抬头，居民出于对“负利率”的担忧，势必会选择一些更具保值潜力的投资品种来保全资产，其中的一个主要方式就是买房，客观上也会助长目前一线楼市的回暖势头。
　　确实，在负利率时期，普通百姓自然存款意愿降低，也希望将资金投入其他渠道。而由于近期股市波动较大，以及各种理财产品收益率皆不理想，因此也会有更多人在资金允许的情况下，还是选择进入楼市，以期望资产抗跌。
　　不过，有业内人士就指出，虽然居民存款意愿会降低，看起来对楼市是利好，但是就全国范围来看，大部分城市仍然存在库存量过高、房屋过剩的情况，特别在三、四线投资，绝对不是个好办法。而一、二线城市看起来房价抗跌能力有保证，但这些城市的房价也处于相当高的水平，不是普通投资者可以企及。现在不少人确实陷入了两难境地，资金存银行，肯定是越存越亏，而且如果不出预料，年内还将有第5次降息。那么，在很多专家看来，似乎也只有借钱买房是普通人在负利率时代最正确的做法，也就是“借到即赚到”。
　　对此，高力国际华南区咨询服务部董事陈厚桥认为，除非是有“刚性”购买需求，或者是手头闲钱比较多，否则借钱买房，看起来利率较低，但长期看还是要还一大笔贷款利息，反而有可能让普通市民背负过大压力。而如果买到难以出租或者未来较难变现的物业，损失甚至可能大过做稳健型理财或者把资金存银行。
　　肖文晓则表示，由于普通买家抗风险能力较弱，还是建议优先考虑市区成熟地段的公寓或小面积二手房，首先出租容易，其次租金水平也有保障。如果要选择外围区域，则建议跟着广州当前的发展热点去选择合适的区域，包括“东进”和“南拓”，可以优先考虑南沙和萝岗，但要做好中长线的准备。（陈白帆）

作者: mikewolf13 时间: 2015-9-24 21:36
本帖最后由 mikewolf13 于 2015-9-24 22:01 编辑

一年期基准利率1.75% 年内很可能会再降息降准一次再降就是1.5%了九个月来  央行五次降息基准利率总计下降了1.4%

如果明年经济依然没有起色势必会继续降准降息    基准利距离1%真的很遥远吗

美国一年期存款率利0.4%  日本基准利率0-0.1% 丹麦基准利率-0.2%

是的你没有看错  丹麦的的确确是负利率

我国自建国以来一年期基准利率最低的就是现在其次是2003年的1.98%

随着不断的降息各种理财存款类收益都已经大幅下降宝宝3.几% 一年期国债3.5%  一年期存款利率2.几%

长期看  我国从高速发展进入到中速发展阶段  基准利率长期下降是板上钉钉的事

反过来看房租收益3-6% 随着人民收入的不断增加房租上涨的空间远远高于利息上涨的空间

作为我们老百姓  应该怎么选择？

作者: yththt 时间: 2015-9-25 10:04
本帖最后由 yththt 于 2015-9-25 10:24 编辑

mikewolf13 发表于 2015-9-24 21:36
一年期基准利率1.75% 年内很可能会再降息降准一次再降就是1.5%了九个月来央行五次降息基准利 ...

最近读了《货币战争》，又有了新的认识，看看美国和日本经济发展的近代史，他们的历史就是中国的未来。

我总感觉，多次降息，这种短期内多次的打兴奋剂的刺激方式可能有短期成效，但不利于经济的长久发展。接二连三的小微企业破产不可怕，但在这种低息状态运行下，揽储困难，如果造成多家商业银行破产，就会引发大面积的商业银行储户挤兑潮，这种后果是最可怕的。
不要拿美国和日本说事，人家是发达国家，而我们现在还在中等收入的漩涡中探索前行，美国的股市是一路上行的。金融是经济发展的血液，金融业不发展，那经济也无力。
刚看到你说的美国日本和丹麦的利率，在结合中国，我怎么觉得GDP发展和利率有着正相关的关系。

作者: yththt 时间: 2015-9-25 10:59

mikewolf13 发表于 2015-9-24 21:36
一年期基准利率1.75% 年内很可能会再降息降准一次再降就是1.5%了九个月来央行五次降息基准利 ...

房租收益3-6% ？
你太乐观了吧！

现在买100w的住宅房子，一年能租2w，还要除去装修的折旧，收益有多少？（这是大多数、普遍的）
现在即便是投资小公寓，100W买2套，地脚好的一年也就无非是4%，和理财持平。但还有买房、卖房的税费，装修的前期投入。还有等你买的房产税。

100W理财，一年轻松4w到手，平安更有一年期的理财，高达8%的收益。不需要前期的装修家电投入，没有折旧，不怕漏水，买卖都没税费。你说那个合算？

还要考虑房价的走向，在未来几年三线城市的房价是要下行的。

作者: mikewolf13 时间: 2015-9-25 16:06

yththt 发表于 2015-9-25 10:04
最近读了《货币战争》，又有了新的认识，看看美国和日本经济发展的近代史，他们的历史就是中国的未来。
...

这点你说的太对了无论是将来我们变成发达国家还是陷入中等收入陷阱 GDP增长率都会不断下降这是普遍规律长期看无论是存款利息  还是理财收益都会不断下降

至于房租是跟收入直接挂钩的  只要工资还在增加    房租必然会上涨    今天的收益是3-6% 十年后的工资是多少？十年后的房租是多少？    买了房你的投入就已经固定了房租是上涨的收益率自然会越来越高  今天是5%的收益五年后  十年后还是5%？

房子还有一个更重要的用处-----可以抵押贷款最高七成  利率最低不到6% 如果有稳健的高收益渠道可以帮你赚取利息差  这一点是存款  理财股票不具备的属性 100万的房子抵押出70万  就比如买你所谓的8%收益的理财还白赚2%的利息来

房产本身就是一种长期投资买卖的税费是可以用时间去分摊一买一卖5%的费用用十年去平摊每年是0.5%

股市最近怎么样？大多数人套里面了吧？我的预言是不是又成真了？最多二十年收回本金的房产不敢买 70年  甚至几百年才能回本的股票却买的一包劲这是什么道理？

房地产税还早呢尤其是烟台这种小地方即使征收房地产税也得给投资人留下利润空间否则zf手里的土地卖给谁去

未来房价分化是肯定的房产不仅仅是一套房子    跟周边的配套  交通  商业就业岗位都有密切关系那些兔子都不拉屎的地方不跌就不对了    至于核心区长期看一定是上涨的最近楼市有所回暖年初甩货的低价房源很多都不见了现在买就得多付出真金白银了

另外党校地块土地已经卖掉了楼面地价6170元至少要卖到1万开发商才不亏本

我建议你看看《穷爸爸富爸爸》系列丛书  里面有对房产各种功能的详细讲解

作者: yththt 时间: 2015-10-8 12:26
党校地块土地已经卖掉是好事，南窑中学估计要扩建了，要不然指什么卖到1W多。

作者: yththt 时间: 2015-10-8 12:59
本帖最后由 yththt 于 2015-10-8 13:03 编辑

"年初甩货的低价房源很多都不见了现在买就得多付出真金白银了"这句话说的太片面了，结合各时间段应该这样说“时值岁末，一年一度的扫货季又快到了，年底是算账结账的时间，每年都这个时间都会有不少的特价房、顶账房出现，用于偿还贷款、发放工资等等。”有刚性需求的可以多关注一下。

至于你说的最近楼市有所回暖，那是一线城市，现在的三线城市依然低迷。照目前形势来看，我觉得我说的“楼市如果短期内无法改变，那将低迷很长时间”更确切一些。至于你年初预测的“芝罘区和福山区房价下半年会涨”我现在还没看到，倒是开发区房地产一片红火，但也是存量也在增加。

我觉得现在房价还是脱离大多数老百姓的承受范围，房地产的未来走势就是降价，走以价换量的路子，不信我们就走着看。（我之谈宏观）

作者: mikewolf13 时间: 2015-10-9 12:51
本帖最后由 mikewolf13 于 2015-10-9 13:25 编辑

yththt 发表于 2015-10-8 12:59
"年初甩货的低价房源很多都不见了现在买就得多付出真金白银了"这句话说的太片面了，结合各时间段应该这 ...

芝罘区传统市区范围二手房去年南大街振华国际最低8400 今年最低9000
                                    去年上夼西路8000多的大把  今年8800左右
                                    去年  福莱花苑最低8500    今年最低9500-10000之间
                                    如果牵扯到一二十中优秀学区的房子今年的价格平均比去年高了1000元左右

芝罘区郊区方面  二手房    呈分化状态大部分保持持平某些区域呈下跌趋势

芝罘区从整体来说已经开始上涨比去年同期略有涨幅见下图
(, 下载次数: 44)

实际上今年的经济下行的速度比我预想的要快芝罘区房价是六区中唯一一个同比上涨的区域

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开发区一手房和二手房都呈下跌趋势

开发区万达开盘价6800元
星颐广场开盘价9000 目前在搞活动  不分楼层不分朝向一律6888元
二手房方面昔日开发区的高档小区碧海云天降价接近十万依然难以出手

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莱山区德尚世家  6000元挂很久都无法出手这几年不仅没有涨幅  还跌了不少

黄海城市花园 7000能买到小高层 8500能买到多层  前几年可都是上万的

在这里要特别强调的是万象城商圈以及观海路沿线  房价比较坚挺莱山区与芝罘区接壤的部分区域如御景观城  山海佳苑比前几年是有一定涨幅的御景观城多层洋房从1.3万涨到1.5w 山海佳苑洋房从1.3万涨到1.4万验证了稀缺才是有投资价值的理论

莱山区新建次新建楼盘大多是高层高密度  大体量楼盘人口只有30万支撑不起太高的价格部分楼盘比高位时的价格下跌幅度达到10%  甚至20%
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福山区房价今年一直走低  与我的分析不符原因可能有以下几个
1.经济下行  影响了购买力
2.开发区房价走低分流了部分需求
3.外来人口少  新增需求少

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高新区和牟平区就没有分析的必要了高库存低需求下跌是意料之中的

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前面我也给你列举了这几年的销售数据今年六区一手房销售量预计要好于去年老百姓能不能买的起看数据就好了

芝罘区黄务片区  山色逸城4980元只楚片区的房价一直不高鼎城2008 4000-5000元就能买到
莱山区的几个5000-6000的次新楼盘也不少
开发区中建悦海和园4500  金桥澎湖湾4800元
高新区的中海国际社区5000元
福山区的悦澜庭4400元富丽新城4600元

这些楼盘的顶账房和二手房甚至更低    是真的买不起还是更喜欢那些配套好  环境好交通方便的高价楼盘？

作者: mikewolf13 时间: 2015-10-9 13:30

yththt 发表于 2015-10-8 12:26
党校地块土地已经卖掉是好事，南窑中学估计要扩建了，要不然指什么卖到1W多。

党校地块应该是三类地卖出这个价格是出乎意料的楼面地价都达到6100元卖到一万才能保本

我记得芝罘区一类地楼面地价也没达到这么高的价位

黄务属于芝罘区五类地楼面地价一般不超过两千块成本大约在4500元-5000元之间

作者: yththt 时间: 2015-10-12 13:16
本帖最后由 yththt 于 2015-10-12 13:27 编辑

mikewolf13 发表于 2015-10-9 12:51
芝罘区传统市区范围二手房去年南大街振华国际最低8400 今年最低9000
...

1.我说的是楼市，你说的是二手房，你是建议大家去投资上夼西路或福来花园的二手房吗？不要拿二手房做比较，要说在建的在售的楼盘。你应该比比芝罘区在售楼盘，对比特定时间，涨价的几个，降价促销的几个，我觉得这种对比方法是比较客观的。

2.我是从宏观上讲，你却非要局限市中心哪哪哪那一亩三分地的涨幅，这是以偏概全。为什么不加入芝罘区南边、西边在售楼盘的数据呢？这才是芝罘区的大数据。

3.最后，对比一下。今年投资哪个新盘的收益年利能达到5%的涨幅？估计屈指可数。所以我说：楼市已经到了去投资化时代。

烟台的房子存量还在增加，包括芝罘区南边在建了大量的住宅，还有已建好还未出售、待出售的，其他更不用说了。房子是一种商品，你也知道商品关于供需的关系，随着存量的加大，购房需求进一步减少，供过于求的现象将更加明显。你告诉我，房子涨价的动力还有什么？除了通货膨胀，再就是炒了。还有什么？

作者: mikewolf13 时间: 2015-10-12 18:57
本帖最后由 mikewolf13 于 2015-10-12 18:59 编辑

yththt 发表于 2015-10-12 13:16
1.我说的是楼市，你说的是二手房，你是建议大家去投资上夼西路或福来花园的二手房吗？不要拿二手房做比较 ...

1.无论是投资还是自住  只要你买入房产  再出售就是二手房  衡量房产的投资价值  不对比买入价和出售价  如何比较？

芝罘区在售一手房没听说降价的楼盘

市中心的新盘太少举几个热门楼盘
伯爵山庄  去年1.5万  今年1.7w
翡翠明珠  最早团购价8000+    销售价9000 现在1.2w
山海佳苑高层去年上半年均价1万现在二手房价格1.3w
富甲逸品  2012年开盘价6800 现在二手房均价9000
银都新城市广场  2012年均价9000 现在售楼处卖1.17w

市中心几个大高层小区比如万达价格保持稳定

黄务片区  支楚片区  一手房价格保持稳定二手房对比2013年有所下降对比2014年保持稳定

总体来说  芝罘区房价比去年略有上涨数据有图为证这就是大数据

2.房地产投资本身就是一项长期投资至少要看五年的收益短期涨跌没有意义当然投资是门学问随便买套房就能挣钱的日子一去不复返了

2014年买入的德新街    到现在正好一年房价上涨10%  房租收益3%  合计年度收益率13%
2012年买入的南大街小户型今年划入了二中学区  房价上涨20%  房租收益6.8% 合计年度收益率26.8%

3.至于供需关系的确存在局部供应量较大的现象但我实在看不出需求是如何萎靡的数据显示2015年9月  烟台六区一手房共成交3845套预计全年的销售量要好于去年用数据说话

2011年度烟台六区新建商品房共成交22172套
2012年度烟台六区新建商品房共成交24939套
2013年度烟台六区新建商品房共成交36971套
2014年度烟台六区新建商品住宅成交29631套

2015年度烟台六区新建商品房成家数据
截止到9月30日  烟台六区新建商品房共成交27101套   预计全年成交在3.6万套左右  远远高于去年的2.9万套

我不知道你从哪些数据看出的需求萎靡？

4.上层对房地产行业的看法

人民日报发文《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》
　　九月二十八号，人民日报发文《时评:房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》，文中旗帜鲜明的阐明房地产市场仍然是中国经济的支柱产业，批评了“ 情绪化排斥”房地产的错误主张，为当前宏观经济下滑时期启动房地产拉动经济的犹豫态势下了关键的结论。

十个月以来  降息五次  贷款利率下降1.4% 五年以上公积金利率3.25% 五年以上商业贷款5.15%

最近的新政策  导致近几个月的成交量上升  并将传导到第四季度

公积金贷款“松绑” 二套首付比例最低2成

公积金贷款可延长至退休后五年

非限购城市首套房商业贷款比例降低至25%

存贷比宣布废除  最高可释放七万亿的流动性

多家金融机构预测  四季度可能还有有一次降息降准

今年以来的m2增速从最低的10% 上涨到13.3%

芝罘区楼市已经走出低谷开始复苏  其他几个区依然在低谷  个人认为其他五区绝大多数房产没有投资价值我只看好芝罘区

作者: 清泉之音 时间: 2015-10-15 09:40

mikewolf13 发表于 2015-9-25 16:06
这点你说的太对了无论是将来我们变成发达国家还是陷入中等收入陷阱 GDP增长率都会不断下降 ...

房价跌了，好歹还能自住或者租金少了点，况且好地段的房价很难下跌，股票跌了真金白银可就真是没了，同意楼主的观点！

作者: mikewolf13 时间: 2015-10-15 10:42

清泉之音发表于 2015-10-15 09:40
房价跌了，好歹还能自住或者租金少了点，况且好地段的房价很难下跌，股票跌了真金白银可就真是没了，同意 ...

谢谢支持

房产对来百姓来说是唯一一种有使用价值的投资品存款股票理财甚至贵金属都没有使用价值这是它们最大的区别

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