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标题: 房贷解惑：欠得越多越久赚得越多作何解？ [打印本页]

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 10:44
标题: 房贷解惑：欠得越多越久赚得越多作何解？
我没房没车没钱你愿意嫁给我吗？买房是男人结婚的前提，那么问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 10:46
我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：

一、全款买还是贷款买，贷款多少合适?

这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。

建议：

贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。

公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 10:47

二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

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很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，nima，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。（在这里只是拿P2P投资做例子，个人建议还是不要去玩P2P，毕竟目前黑平台太多了。其实有太多稳健的投资，在这里小编就不一一赘述了）

建议：

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 10:55
三、等额本息or等额本金
   首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
   等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是，真的是这样吗？

   实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。
也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
下文我将为大家举个例子，一目了然

   个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1）第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推,等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1）第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推,等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

作者: cq2599 时间: 2015-7-28 11:09
有钱人全款买，没钱人贷款买

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 11:11
其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多

作者: y75j 时间: 2015-7-28 11:12

qnsky 发表于 2015-7-28 10:46
我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：

一、全款买还是贷款买，贷款多少合适?

兄弟，白误导大家了，公积金现在是3.5%，商贷是5.4%啦

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 11:12
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？
用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们很多平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，其价值远远高于6.15%的商业贷款。（不过此类投资小黑平台真是数不胜数，我上一家做的平台已经卷款走了，哭都没地方哭，还好我只投入了1W多块。）
个人现在有一套110平的商品房，首付34W，贷款78W，30年还。采用等额本息还款方式还款，每月还款4626元，每月工资1W5.刨去吃饭，娱乐还剩8000左右。每月投入投资项目，目标半年左右买辆508.

结论：
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

作者: 暗示对方 时间: 2015-7-28 11:17

qnsky 发表于 2015-7-28 11:12
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益 ...

什么投资项目啊。半年都能搞一辆508. 标志508可是20W左右的车啊，难道楼主放高利贷？

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 11:23

暗示对方发表于 2015-7-28 11:17
什么投资项目啊。半年都能搞一辆508. 标志508可是20W左右的车啊，难道楼主放高利贷？

高利贷我可不敢搞。就是跟着朋友一起做大宗商品投资，每天跟着老师操作，收益还是不错的。

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 11:23
四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。

作者: 暗示对方 时间: 2015-7-28 11:34

qnsky 发表于 2015-7-28 11:23
高利贷我可不敢搞。就是跟着朋友一起做大宗商品投资，每天跟着老师操作，收益还是不错的。

以前我是做P2P的，妈的庄家跑了，找都找不到。我那次16W都没了。报了警，警察也管不了。现在正在寻找新的理财渠道，大宗商品理财听蛮多人说，楼主能不能带带我？

作者: qnsky 时间: 2015-7-28 13:41
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作者: qnsky 时间: 2015-7-29 09:38
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作者: dyhua163 时间: 2015-7-30 10:23
我付了大几十万的首付，每个月还要还房贷，对于我这样一个实际主义来说，不大可能。

作者: suabo 时间: 2015-7-31 17:08
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作者: jy1976 时间: 2015-8-1 15:32
我有个问题需要咨询一下，银行的房贷是用的每月等额还款的方式，是不会给按逐月递减还款的，因为这样会少收取17%的利息的。
那么我是提前还款合适还是20年以后还完合适？如果提前还款，多少期之前还款合适？

作者: jiapengtvt 时间: 2015-8-3 10:55
无解，房要住，贷要还

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