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标题: 依法讨还属于我们业主的停车场——由小区道路画车位，保持消防通道畅通警示的。 [打印本页]

作者: mzy 时间: 2015-6-12 16:37
标题: 依法讨还属于我们业主的停车场——由小区道路画车位，保持消防通道畅通警示的。
本帖最后由 mzy 于 2015-6-13 19:47 编辑

这几天，小区在道路上画停车位，禁止乱停车。这是对的，因为乱停车是会导致消防通道不通畅，是有安全隐患的，大家是应该响应的。

但是，这个划线，也告诉了大家，开发商不把为小区配建的停车场交出来，我们的小区就是不合格的，不交出停车场，我们的小区，要么没有停车场，要么没有消防通道，现实已经告诉了大家。

停车场，是我们小区合格的必不可少的组成部分，是必不可少的附属设施，缺少了它，我们的房子、我们的宗地，就是不合格的。我们要告开发商去。

道路上画停车位，本是在为小区规划的停车位不够用的时候，才可以扩展的停车位。现在是小区规划的停车位，根本没随着小区合法建筑、随着小区土地使用权交付给业主，规划的停车位被人脱离了小区土地使用权非法霸占着，结果小区刚刚入住，就被迫依靠侵占小区道路，在道路上画停车位来停车，随着入住业户的增多，这是根本不可能解决停车问题的，以后的苦日子多着呢，大家团结起来，依法讨还属于为我们业主的房子配建的附属停车场，这才是解决问题的根源。

建停车场的成本，必须像小区的道路、绿地、水、电、暖、通讯……一样，如实纳入整个宗地项目的投资成本，开发商无权脱离土地使用权，在小区内另立项目另行投资。国家计委、国家国防委、、国家财政部、国家住建部，四大部委曾联合下发规定，明确了小区地下人防设施，必须如实纳入地面民用建筑的开发成本。我们买的房子价格里，必须包含地下人防设施的成本。我们不能为地下停车场付两次钱啊。大家可以查看《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》。其实不管土地法还是规划法、还是房地产交易法，还是防空法，还是物权法，都规定了房产和土地使用权是权利统一体的规定。只是被开发商无理、非法、恶意歪解罢了。

作者: mzy 时间: 2015-6-12 16:46
本帖最后由 mzy 于 2015-6-12 17:17 编辑

关于规范防空地下室易地建设收费的规定

信息分类：法规       文件编号：       公开方式：主动公开
生成日期：2009-04-24       公开时限：常年公开       公开范围：面向全社会
信息索取号：B00440-0201-2009-0001       责任部门：

国家计委财政部
国防动员委员会建设部
（2000年4月27日）
.
　　为加强结合地面建筑修建战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）工作，有利于促进防空地下室建设与经济建设协调发展，现就规范防空地下室易地建设收费的有关问题作如下规定：
　　一、结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分，是战时保障城市居民就地就近掩蔽，减少人员伤亡的重要途径。在人防重点城市的市区（直辖市含近郊区）新建民用建筑，要按照原国家人民防空委员会、国家计委、城乡建设环境保护部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字[1984]9号）的规定修建防空地下室。防空地下室建设所需资金纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设开发成本。
　　二、对按规定需要配套建设防空地下室的，防空地下室建设要随民用建筑项目计划一同下达，坚持同步配套建设，不得收费。对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设：（评：这条里有个“不得收费”是指不得收取易地建设费的意思，这条的意思就是，除非因客观条件无法建防空地下室的地块可以用交易地建设费的方式来代替，防空地下室是必须建的。简而言之，就是建地面民用建筑，要么建防空地下室、要么交钱，这是地面民用建筑开发建设必须包含的投资，不是可投可不投的）
　　（一）采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米（或者不足规定的地下室空间净高）的；
　　（二）按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的；
　　（三）建在流砂、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的；
　　（四）因建设地段房屋或地下管道设施密集。防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全。
　　三、建设单位依前条规定提出易地建设申请，经有批准权限的人防主管部门批准后，应按照应建防空地下室的建筑面积和规定的易地建设费标准交纳建设费用，由人防主管部门统一就地就近安排易地建设人防工程。
　　四、防空地下室易地建设费的收费标准，由省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级财政、人防主管部门按照当地防空地下室的造价制定，报国家计委、财政部、国家人防办备案，对以下新建民用建筑项目应适当减免防空地下室易地建设费：
　　（一）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收取；
　　（二）新建幼儿园、学校教育楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；
　　（三）临时民用建筑和不增强面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；
　　（四）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收。
　　五、防空地下室易地建设费由各级人防主管部门严格按照国家规定组织收取。收取的收入属于预算外资金，应全额缴入预算外资金财政专户，实行“收支两条线”管理。防空地下室易地建设费应纳入人防经费预算，统筹安排并专项用于安排易地建设人防工程，各级人民政府和有关部门不得统筹调剂，不得用于平衡本级预算，不得挪作他用。
　　六、各级政府价格、财政主管部门要加强对防空地下室易地建设费的监督检查，对擅自扩大收费范围、提高费用标准、改变收费资金用途等违反国家有关收费管理规定的，要依法查处。
　　七、各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可会同财政、人防主管部门结合当地实际情况制定具体实施办法，并报国家计委、财政部、国家人防办备案。
　　八、本规定自颁布之日起执行。

作者: mzy 时间: 2015-6-12 17:02
本帖最后由 mzy 于 2015-6-13 07:18 编辑

**人民防空法

第五条　国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
　　国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

第二十二条　城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

开发商正是以第五条，以投资者的名义，来主张其权利的；但开发商故意装糊涂，忽视了第二十二条，第二十二条，决定了，小区的防空地下室不是他想投资就投资，不想投资就不投资的，而是小区这宗土地、小区地面民用建筑开发建设的法定义务，是附属于地面民用建筑的，二楼粘贴的四大部委的规定，正是这一条的解释。小区的防空地下室不是单独修建的防空地下室，而是“结建防空地下室”，是与地面建筑、与地面土地使用权相结合的防空地下室，其建设成本必须如实纳入整个项目的开发成本，开发商无权脱离土地使用权、脱离地面建筑来单独建防空地下室。

防空地下室的投资者是购买了地面民用建筑和地面土地使用权的全体业主!!!而不是把土地使用权和地面民用建筑都卖掉了的开发商，开发商只是凭借没卖出去的房子成为小区的业主之一、之二、之三.....罢了。

很显然，第五条，指的是志愿投资的、单独投资修建的，国家为其划拨地面土地修建的防空地下室，才是开发商主张的那种权利。而小区的结建防空地下室，开发商建的防空地下室必须随着其主体——地面民用建筑和土地使用权转移，因为，土地使用权本身就是一种投资，而且是投资主体，是投资的根本。别人无权当投资者，谁持有土地使用权，谁才是投资者，投了资，也必须随着土地使用权的转移而转移，而不能离开土地使用权单独保留或处置，开发商卖掉了小区土地使用权（实际上就是地、房合二为一的房子-即容积率指标内的合法房子），也就卖掉了他的“投资者”身份。这有很明确的法规——《房地产管理法》第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

作者: yun 时间: 2015-6-13 08:34
停车场为什么不给用啊？没弄好？地上还是地下啊

作者: 黄山二少 时间: 2015-6-13 11:39

作者: mzy 时间: 2015-6-13 19:56
本帖最后由 mzy 于 2015-6-13 20:12 编辑

yun 发表于 2015-6-13 08:34
停车场为什么不给用啊？没弄好？地上还是地下啊

因为开发商想不凭土地使用权、不办证再卖一次钱。大家要明白，停车场是不占小区容积率指标的，是办不出产权证的，办不出产权证的原因，不是它没有产权，而是它的权利，已经包含在我们手里的房产证、土地证里了，我们的房产证、土地证就是停车场的产权证（不仅是停车场的产权证，也是小区绿地、道路、水电暖设施......小区里每一粒沙子、每一棵草的产权证），开发商欺负业主们不是一个人，难以凝聚在一起，欺负业主，大家一定要认清这个厉害关系，团结起来，依法向开发商讨还属于我们全体业主的停车场，不仅停车场，小区宗地内内每一粒沙子、每一棵草都要讨还。因为——《房地产管理法》第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这里的房地产转让，是指房、地权利合一的房地产-就是我们的房产证、土地证代表的房地，而不是指那个不占容积率指标、无权摊分土地使用权的停车场，那只是附属-随着房地转移的附属！

作者: 由心 时间: 2015-6-14 11:13
本帖最后由由心于 2015-6-14 11:21 编辑

这么多这么复杂？？？  看的我头都晕了

我咨询了一下物业小区地上停车位是免费的，但数量比较少，得抢吧，先来后到！这个都差不多

  地下停车位是收费的我听你这意思  地下停车场应该免费使用？？？

  烟台有任何一个社区的地下停车场是免费使用的？？？

我买康和新城的房子之前考察过很多  没有任何一个社区的地下停车位是免费的！随便一问都知道  烟台中档小区的地下车位大多也就卖个6万-10万之间月租赁费也就100-300左右的样子吧

作者: mzy 时间: 2015-6-14 20:36
本帖最后由 mzy 于 2015-6-14 20:50 编辑

由心发表于 2015-6-14 11:13
这么多这么复杂？？？看的我头都晕了

我咨询了一下物业小区地上停车位是免费的，但数量比 ...

我说的是，不管地上、还是地下的停车位，权属的归属关键，在于是否是容积率指标内的建筑，因为只有容积率建筑，才是合法建筑，不占用小区宗地容积率指标的建筑，无论它建的多磨豪华，它是没有主体资格的，它就是附属的，也只有做附属物，才有它的合法身份，如果它做主体，它就是超过小区容积率的非法建筑了。房、地合一的建筑，也是靠这些停车位才获规划批准建设、才获得小区综合验收通过的。建停车场，花再多的钱，也必须加在房价、地价上，它没有脱离土地使用权和主体建筑单独处理的权利，上面列的法规告诉大家，法规也是这么规定的。

我说的是所有权的问题，不是停车是否免费的问题，我说的是不管地上、还是地下的停车场，所有权是购买了小区宗地土地使用权和所有合法的、容积率指标内建筑的全体业主共有的，而不属于把房、地都卖掉了的开发商。

停车是否收费是另一个问题，是否收费、收多少，决定权在于它的主人-全体业主手里，这是要由业主大会决定的（不管地上的、还是地下的，只要不是容积率指标的无论建筑还是空间），收的费，也属于全体业主所有，而不是属开发商所有。

作者: mzy 时间: 2015-6-14 21:59
本帖最后由 mzy 于 2015-6-14 22:08 编辑

毋容置疑，全国普遍存在地下停车场非法出售的问题，但记住，不是100%。在地下停车场权属问题上，有这么几种情况，

1）招拍挂出让或划拨的国有土地，地下停车库建筑面积计入宗地容积率指标，这种地下车库，就像地上建筑面积是一样的法律地位，是合法建筑，是有权摊分土地使用权的建筑，是购买了以后就可以办理合法房产证、土地证的停车位。

2）招拍挂出让或划拨的国有土地，地下停车库建筑面积不计入宗地容积率指标，这种停车库，是无权摊分小区宗地土地使用权的，购买了以后，也无法办理合法房产证、土地证，大家要明白，地下车库没占容积率指标，并不等于它不占土地，出入口、采光空、通风孔、以及来到出入口的交通道路，无不占用着小区的土地。地下车库不占容积率指标意味着，地上建筑面积已经把整个小区宗地的容积率指标建筑面积占满了，再把地下建筑办证，将大大超过小区宗地容积率，是违法的。所以，不占容积率指标的建筑，无论建的多么豪华，也只有一个附属的合法身份，不可能作为单独的主体存在。

3）集体土地上建的小区，就是俗称的“小产权房”，集体土地是不允许转让的，所以，买小产权房的，只有一个小产权的房产证，是不可能有土地证的。在土地使用权不转移的情况下，我们管不着，因为，从严格的房地产管理法上来说，小产权，房子本身的卖买就是一种违法行为，这种小区里的车库出售，是否违法，根本就没有深究的意义。

所以，我们要回到2）中情况下看地下车库的卖买，大家可以看到2）和1）两种情况的区别，是本质的区别。因为如果地下车库面积占容积率指标，意味着，地面将会减少同样面积的地面建筑。小区同样也不会这么拥堵。现在开发商耍无赖的是，地上把容积率指标占满了，把停车空间挤到了地下空间，还不给业主，赖就赖在这儿。

我们小区的宗地使用权，是国有土地建设用地土地使用权，是已经出让的，使用权已经不属于国家，开发商房地产开发阶段，土地使用权是完全属于开发商的，这阶段，权利、义务的体现是，开发商不是想建多少建筑就建多少的，有容积率依法控制着（容积率是开发商拿地之前就确定了的）；开发商也不是只建空筒楼就行了的，绿地率、道路、停车、水电暖气…….，建楼，需要太多的配建设施，其中就包括防空地下室和停车场，无论是防空地下室还是停车场，都是建楼强制配建的设施，说白了，就是法定义务，法定义务从其主体上剥离出去这种行为本身就是违法的（根本就不可分割），结果就是那个被剥离了义务的主体，根本就是不合格的了。

《土地登记办法》：第五条　土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。列出这一条，是告诉大家，开发商只要卖出一套房子，土地使用权就不是开发商自己的了，变成共有的了，宗地是土地登记的基本单位，不会再细分了，所以，你买房子，房子指定哪一套是你的专属的，并不指定哪块土地使用权是卖给你专属的，而是整个小区的宗地土地使用权都卖给你了，你与其他房子的业主共有整个宗地的土地使用权。开发商在这儿往往欺负业主，意思是你的房子只是你的楼的土地使用权，楼外的是公共的土地使用权，开发商私自占用，业主管不着。其实不是的，对土地使用权来说，楼座、绿地、道路、水体……..都没有区别，都是全小区业主共有的，“宗地”为单位登记，没有细分了。

作者: mzy 时间: 2015-6-14 22:12
再多写点，权当普法吧，无奈我们国家，法律不管用！

作者: mzy 时间: 2015-6-14 22:31
本帖最后由 mzy 于 2015-6-14 22:58 编辑

开发商关于“地下土地使用权不属于地上土地使用权”的歪说！

物权法
第三编用益物权
第十二章　建设用地使用权
………………
　　第一百三十六条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。-注土地使用权是一种用益物权
　　第一百三十七条　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
1）允许设立，但没设立，说明什么，说明我们小区的地下空间没设立土地使用权，它就是地面土地使用权的地下空间，不是其他的什么什么的。

2）新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权，牵涉到小区宗地上的出入口、通风孔、采光孔…….等用地都是小区宗地的土地使用权，这个地下土地使用权，它想设立，也设立不成啊？政府也设不成。

3）开发商既没通过出让，也没通过划拨方式来获得地下土地使用权，开发商招拍挂获得的就是地面土地使用权，所以，根本不存在开发商胡说八道的地下土地使用权，其实实在在就是小区的地上土地使用权的附属地下空间！

作者: mzy 时间: 2015-6-14 22:37
本帖最后由 mzy 于 2015-6-14 22:57 编辑

国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函
（２０００年８月１７日国土资源部办公厅国土资厅函〔2000〕171号）

广东省国土资源厅：
你厅《关于地下建筑物土地确权登记发证问题的请示》（粤国土资（地籍）字〔2000〕97号）收悉。经研究，同意《请示》中的建议。并就有关问题函复如下：
1.凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下的建筑物的建筑面积计入整体总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。
2.离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权（地下）。其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权（地下）在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。

大家看一看，判断一下，小区的地下车库，用的是地下土地使用权，还是地面土地使用权。很显然小区地下车库，用的是地上土地使用权。

有规定，可以确定土地使用权，为什么却办不出证来呢？所以，就是这个问题，容积率！地上建筑面积已经把这宗地的容积率指标占满了，所以办不出证了，再办，就超过宗地容积率了，违法！所以，超过容积率的地下车库就只有一个合法身份可当了-附属。因为国家有政策，地下面积可以不计入宗地容积率，但这权利属于土地使用权，不属于某个公司，这个权利，在土地使用权转让时，必须随着土地使用权转让。法律是这么规定的，也是基本的思维。

纳入容积率指标，人家合法办房产证土地证，合法卖买；你开发商不把地下车库纳入容积率指标，无房产证卖买（对购买者来说是买）车库，你白得啊？这种卖买行为，实际就是违法调高宗地容积率，本应受到建管部门严查的，无奈我们的建管部门不作为，但作为利益损失者的全体业主，不能答应，应主动拿起法律武器，维护自己的权利，不能指望不作为的执法部门主动站出来维护我们的权利的。

作者: 雨中m潇洒哥 时间: 2015-8-15 10:56
也给你说两句，你呀就跟个机子灯一样，坐等你凯旋，一届粪青有点文笔不知道自己姓啥了

作者: mzy 时间: 2015-8-15 19:35

雨中m潇洒哥发表于 2015-8-15 10:56
也给你说两句，你呀就跟个机子灯一样，坐等你凯旋，一届粪青有点文笔不知道自己姓啥了

我的“机子灯”照亮的是你老母的阴道里的宫颈口。

作者: XUANYUANML 时间: 2015-10-23 10:29

作者: swain000 时间: 2015-10-25 12:26
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 记忆飘洒的泪水 时间: 2015-11-11 10:48
无理取闹。

作者: 小的烧锅炉 时间: 2016-4-22 14:48
我想问问某楼的，你说地上免费，谁说的，证据拍出来。物业说要收钱

作者: 云逸silence 时间: 2016-4-23 18:00

小的烧锅炉发表于 2016-4-22 14:48
我想问问某楼的，你说地上免费，谁说的，证据拍出来。物业说要收钱

地上停车位免费了好几年，别说你不知道，但是现在地上车位停放太乱，需要改变一下，加强管理，防止堵塞消防通道，地上车位将开始收费管理，收费归全体业主所有！目前正在征询意见，有意见可以去物业登记！提意见！

作者: 云逸silence 时间: 2016-4-23 18:02
根据《物权法》根据第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

作者: 小的烧锅炉 时间: 2016-5-20 08:52

云逸silence 发表于 2016-4-23 18:02
根据《物权法》根据第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建 ...

免费好几年了为何现在要收费呢，乱了好几年了为何现在才治理呢，说到底还不是物业的失职，说那么这好听的有用么，垃圾物业，没看见烟台哪个小区的物业比康和的差

作者: ~美丽心情~ 时间: 2016-5-20 13:56
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