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《逗比小编侃楼事》第七期:小区车位纠纷屡见不鲜,到底里边藏着什么猫腻呢?

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发表于 2014-11-3 15:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 房网小吖 于 2014-11-7 10:56 编辑

QQ图片20141024135816.jpg 本期小编侃楼事开始之前,先给大家讲一个段子:
  昨天下午我健身回来,溜达到小区门口,碰到一个很牛的司机正在跟保安争吵。上前一听,原来保安说没车位了,不让在这儿停车,而奥迪司机发现两辆车中间有片空地儿,非说可以停进去。两人争执了一会儿,奥迪司机有点火了,嚷道:“你闪开,这个车位我停定了,保准没事。”然后不管三七二十一,按倒倒车镜,哧溜一下钻进车内,打着火,一个迅速的掉头,再加一个漂亮的倒车——居然真的停进去了!保安看了干瞪眼,整个过程干脆利索,车停稳后,与两边车的距离大约只有两指宽。
  牛,太牛了!我正欲上前夸这位老兄两句,这时,车窗降了下来,奥迪司机大叫:“坏了,我出不去了,打不开门……”

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  铛铛铛本期【逗比小编侃楼事】大家都知道小吖要和大家掰扯什么了吧,没错,就是车位
  随着生活品质的提高,越来越多的人拥有了属于自己的“私家车”。在自己安居乐业的同时,车主们也都开始考虑给自己的爱车找个“家”,那就得给爱车买或者租个车位。辣么!问题来了!停车位买了后就真的就是自己所有的吗?停车位只能买不能租吗?里面的门道多了去了!动辄二十几万天价车位背后到底藏着什么猫腻?黑心KFS利用老百姓不懂法这一点,骗了老百姓多少血汗钱你不知道吧?

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下面小编就通过案例听小吖娓娓道来!
猫腻一:车位“只售不租”抓住你不懂法,不宰你宰谁!
案例:
  地下车位开发商突然“只售不租”原本可租可售的小区地下停车位,一夜之间变成只售不租。今年3月31日,沪上某小区开发商告知全体业主,所有地下车位将于两个月后停止出租。198位租用车位的业主,不得不面临不买车位便无处停车的窘境
只售不租1.jpg

  业主徐女士称,按照售房合同,该小区二期地下车库产权归开发商所有,随着入住业主不断增多,车位越发紧张,不少人排队等着租车位。今年3月31日,开发商通知,车位将“只售不租”,从5月1日开始全面停租,希望业主主动购买车位,每个价格在15万元左右,还不包括每月200元的管理费。而当时车位出租的价格为每车每月400元,并包含管理费用。这一通知,引来很多有车业主的不满。
阿门,看看法条规定吧!

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  《物权法》第七十四条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
专家解释:
  律师事务所律师认为,本案中,如果业主不愿意购买地下车库车位,而开放商坚持“只售不租”,本身就违反了《物权法》“规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要”的规定。
  倘若开发商仍不愿改变“只售不租”方式,业主可以通过业主委员会同开发商进行交涉,也可以通过诉讼,请求人民法院依照“衡平原则”,即平衡双方当事人之间的利益,判令开发商改变“只售不租”的方式,以满足业主“可租”的需求。  
  中华全国律协民商事业务委员会委员认为,《物权法》第七十四条虽未将建筑区划内的规划车位、车库直接归于业主所有,但设立了一个由当事人“约定”的原则,意味着开发商和业主关于车库、车位所有权的约定必须明确,这一原则将杜绝开发商打“擦边球”,以“送车库”为名卖房。
小编支招:
  车位是租是售要看约定,成立业主委员会也很重要!
  购房合同中会有关于车位的租售问题的约定,KSF通常会在你不注意的地方做手脚,所以签合同时一定不能大意!
  业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会是业主维护自己利益的有力工具,所以必须充分发挥它的作用。当购房者的权益受到侵犯时,可以通过业主委员会出面和开发商、物业公司交涉,争取自己的合法权益。
猫腻二:“买房送车位”——先给“承诺”糖吃,吃完把合同签了,后悔找谁哭也没用!
案例:
  李先生一直想买一套拥有私家停车位的房子,2011年4月,李先生在春交会上看中一个项目,户型结构等都非常满意。最主要的还是开发商承诺如果李先生购买一套房子,开发商将赠送李先生一个停车位。于是,李先生按照合同约定一次性支付了房款。
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  今年8月,李先生购买的项目开始交房。在查看房屋的建筑质量、交房手续后,李先生向工作人员提出,想看看开发商赠送的停车位在什么地方。工作人员表示,停车位早就准备好了,只要李先生缴纳相关费用并收房后,就可以立刻带李先生去看停车位,并办理相关的车位手续。然而,在李先生缴纳相关费用并收房后,工作人员告诉他,开发商赠送的停车位,位于距离他所购买房屋这栋楼背后比较远的小区公共道路上;而且他使用该停车位,还需要每月缴纳200元的停车费用。
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  《物权法》第七十三条规定:小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。所以地上车位的所有权属于全体业主,开发商无权对地上车位进行出租出售或其他。 
  按照目前国内的房地产开发管理法规,开发商在开发过程首先要取得开发项目的土地使用权,在房屋建成后,再将房屋的产权转移给业主,以房屋产权转移为界限,之前的土地使用权属于开发商,之后属于业主共有。因此,开发商在房屋产权转移之前是可以赠送地面停车位的,并不是无权赠送。但必须明确的是,即使签订合同时开发商不是无权赠送,但在产权转移给购房者之后,开发商的“赠送”在法律上是无法履行的,因此要承担违约责任。
专家解释:
  律师事务所律师介绍,李先生获赠的是地上停车位,小区内的地上停车位主要有两种类型。  
  第一种是在具有独立产权证的经营型停车场内的停车位,这种停车场是经过相关管理部门的批准而设立,因而产权明确,其收益应当归产权人和管理人享有。
  第二种是小区内更为常见的,即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出若干停车位,出租给业主使用,并按期收取停车费。
  这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。
  如果位于小区内的该条道路是市政道路,其产权当然属于国家所有,由政府代表国家行使。开发商设立停车位必须取得政府的授权与批准。
  如果该条道路是小区的公共道路,则由于该道路用地属于小区宗地的一部分,在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内,其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此,该类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权,因此应当属于全体业主共有。
小编支招:
  不要相信天上掉馅饼的事儿,即使有你也要在签合同前核实好了!
  小吖不会随便透露给你,购房前先了解一下相关法律法规很有必要!实在不爱研究那就来扒拉一下我们每期的《逗比小编侃楼市》吧,每期都会有关于KFS的猫腻披露,你再不长点心,怎么能对得起我们这些”逗儿比“其实我们都不重要啦,总之亲们要对得起自己那红花花的票子哇~
猫腻三:不要以为你熟读了法规你就能跳出圈套,一不小心你买的地下车位无产权!
案例:
 “小区的规定是,没有车位,车只能停在外面,不得进入社区,还说‘车损自负’。没办法只能花十四万八买了个地下车位,当时说我这个车位是属于有产权部分的,多花点儿钱也无所谓。可是到现在,我手里只有这么一张租赁合同,产权证的影子都没看着!”家住哈尔滨的张女士诉说了自己的苦衷。
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  2009年年末,张女士购买了一套尾盘销售的住宅,鉴于当时没有购车也就没考虑买车位的事。几个月后,新置爱车的张女士听说了小区的规定“没有车位,车辆不得驶入社区”后,便抓紧时间购买了一席地下停车位
    张女士说,“当时售楼员跟我的是,这是他们最后一批取得产权的车位了,虽然价格比没有产权的高出了几万块,但是以后不管是租还是卖都合适”合同上清楚的写着使用期限为2009年11月25日至2029年11月25日。“15万块钱买了个能用20年的车位,也行啦!合同都签完了还能怎么样?”好在自己的车开不上20年,当大头也认了,不然到时没地方停车也是个麻烦事。只是这里面的水实在太深,张女士表示车位使用年限到期之后,不会选择继续购买,“想停车,我就租车位去”。
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地下部分多属人防工程,90%没有产权!
  按照《中 华 人 民 共 和 国 人民防空法》规定:“国家鼓励、支持企业、事业组织、社会团体和个人通过多种途径,投资进行人民防空工程建设,人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资人所有。地下部分属于人防工程,遵循着这种谁投资、谁管理、谁受益的模式,“这种地下面积的所有权隶属于国家,投资方只能进行租赁,产权这块基本上是拿不到的”。
专家解释:
  律师事务所律师说,地下部分属于人防工程,遵循着这种谁投资、谁管理、谁受益的模式“这种地下面积的所有权隶属于国家,投资方只能进行租赁,产权这块基本上是拿不到的”。
   “既然是租赁,买房子时说的能用70年的车位就没有存在的可能。”律师表示,根据《物权法》的规定,没有产权车位的买卖,其实就是一种租赁行为。卖方与买方签订的“买卖合同”实际上只是一种“租赁合同”。

     “根据我国的法律租赁合同的期限最长不得超过20年,如果超过20年,超过部分视为无效。”
小编支招:
  建议广大购房者在购买地下车位时,就不要对其产权抱有幻想。“购买地上车位时,也一定要问清年限,如果开发方不能提供产权证,您手中也只是一纸合同,不是正规的权属证书。这样的车位的买卖是不受到法律保护的”。

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  车位产权问题实属“深水区”,个中“猫腻”不是一两句话就能解释清楚的,小吖用了个中案例引出的车位猫腻,相信大家心里也有数了,购房者在选购车位时一定要擦亮双眼,不要让您的爱车成为社区中的“黑户”。
100.gif
此处是不是该撒花 sahua.gif 掌声在哪里
好吧,泥们呱唧我也听不到
那就把想对小吖说的,想吐槽的,有问题的,
统统回复在帖子下,小吖会及时给大家回复哒~
本期【逗比小编侃楼事】到此结束,咱们下期再见!
发表于 2014-11-5 09:21 | 显示全部楼层
嘿嘿,小吖确实很逗比呢
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发表于 2014-11-5 09:46 | 显示全部楼层
学习了,赞一个~
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 楼主| 发表于 2014-11-5 10:33 | 显示全部楼层
阳光笨笨 发表于 2014-11-5 09:21
嘿嘿,小吖确实很逗比呢

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发表于 2014-11-5 14:33 | 显示全部楼层
学习了,
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发表于 2014-11-5 14:34 | 显示全部楼层
学习了,
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发表于 2014-11-5 14:45 | 显示全部楼层
小编写的很实用的说
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发表于 2014-11-5 14:51 | 显示全部楼层
虽然逗逼,却很是实用,赞一个赞一个
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 楼主| 发表于 2014-11-5 14:53 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2014-11-5 14:54 | 显示全部楼层

能帮到大家就好~
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 楼主| 发表于 2014-11-5 14:55 | 显示全部楼层
刺訫 发表于 2014-11-5 14:51
虽然逗逼,却很是实用,赞一个赞一个

耶~
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发表于 2014-11-6 08:45 | 显示全部楼层
小编 物业不让在小区内停车 咋办
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 楼主| 发表于 2014-11-6 15:37 | 显示全部楼层
heiyi2013 发表于 2014-11-6 08:45
小编 物业不让在小区内停车 咋办

必须买车位才可以吗?
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发表于 2014-11-8 10:52 | 显示全部楼层
我们小区就是不买车位不让进,看来成立个业主委员会维权真的有必要啊!
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发表于 2014-11-8 10:55 | 显示全部楼层
车位确实是个挺头疼的事,我住的那个地儿,每天都得早点回家抢车位都是泪啊
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发表于 2014-11-8 10:55 | 显示全部楼层
车位确实是个挺头疼的事,我住的那个地儿,每天都得早点回家抢车位都是泪啊
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发表于 2014-11-9 17:34 | 显示全部楼层
dsb
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发表于 2014-11-10 14:35 | 显示全部楼层
老房在天合城地下车位一个月180,要是买的话8万,貌似也没有产权证,还不少人挣着买。就是因为开发时候车库规划的不够,而且现在很多家庭都不止一个车,别说外面的车了,光小区业主自己的车也停不开了,看看北门原来的健身器材都给撤了画成了停车厂,说是物业法规定的收入是业主的,怎么实施?!有法不依的事多了去了!咱也没那么大的能耐,有些事操不起心呢。
现在好了,新房搬大牟平来了,多层住宅一楼是自家的独立车库,滨海路到莱山也就20多分钟。真觉得住郊区比市区舒服多了,也不堵车。想想就住市区一个月没那时间逛逛商场,还不如郊区图个清静。嘿嘿...
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 楼主| 发表于 2014-11-10 16:12 | 显示全部楼层
liky328 发表于 2014-11-10 14:35
老房在天合城地下车位一个月180,要是买的话8万,貌似也没有产权证,还不少人挣着买。就是因为开发时候车库 ...

真的是说出了很多业主的心声,物业们也都抓住业主的这个心理才会出现各种纠纷!
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发表于 2014-11-11 00:04 | 显示全部楼层
对于车位出租的价格有法律约束吗?我们小区之前是车位只卖不租,一个不到三平方的格子没有产权证要14万,后来对外租了也是漫天要价,真是可恶至极
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