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【逗比小编侃楼事】第五期:越美丽的东西越迷惑!精美沙盘下的陷阱!

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发表于 2014-10-8 16:41 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 房网蘑菇 于 2014-10-9 08:17 编辑

老少爷们儿!!姑娘媳妇儿!!各位乡亲父老注意啦~~
第五期【逗比小编侃楼事】华丽丽的登场~~
本期逗比小编侃楼事就由我,蘑菇君带领大家侃大山!!!
还不快夹道欢迎,撒花鼓掌~~~ [EH_PR8AXCEDBO78DM)SS@5.jpg

侃楼编辑(1).jpg
  看房子的流程大家势必都知道,看周边配套,然后去售楼处,听置业顾问介绍项目信息小区规划,然后看房子……
  几乎每个售楼处,你进去之后置业顾问都会说这么一句“这样吧,我先给你介绍一下我们的项目和小区规划,这边的沙盘可以一目了然的看到咱们这个项目的整体情况”……
  你看出蘑菇今天要带大家侃的是啥了没??
  今天蘑菇炮轰的对象就是:沙盘!!

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  沙盘是每个房地产商都会精心制作的一个整体项目模型,因为沙盘就像咱们说的,能最直观的向置业者们展示项目的整体面貌,所以,每个房地产商都会在沙盘上大费苦心~~
  当你看到那些做的漂漂亮亮的沙盘的时候,也会觉得,哟喂,这小区规划不错呢~~哎,那小区绿化不错哈~~
  这个时候,你就已经被这个漂亮的沙盘给迷惑了!!!
  你会问,沙盘还有什么猫腻么???
  我会告诉你,是的!!!
  小编今天就来告诉你沙盘里藏的猫腻有多少!!!!
  以下这些就是小编呕心沥血整理出的五条沙盘制作中最常见潜规则。大家一定要擦亮眼睛了!!!

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L{4I1`PT}AG9Y`6TWFH5_16.jpg A、调低楼高、调大楼间距
  “调低楼高、调大楼间距,已经是不成文的基本规矩了。”这是一个入行多年的老师父的经验,“还有小区道路,也比实际图纸放宽2厘米,由于我们一般人观看模型是俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多,同时也会给人高绿化率的感觉。”
1d4698775c1e4aacf3da37_副本_副本1.png 这个沙盘的楼层是22层的高层,楼高按照标准是2.8,那一栋楼是61米高,你会看到沙盘上他的楼间距,按照1:1.2的比例来,华丽丽的好房子啊!!即使是一楼的采光也毫无障碍,可是实际上呢??看看比例尺再看看楼高,你就知道问题出在哪里啦~~

L{4I1`PT}AG9Y`6TWFH5_16.jpg B、消失的不利因素
  什么叫做不利因素呢??就是那些不怎么美观不怎么规整的建筑啦~~根据一位专业制作沙盘的刘先生说,沙盘是要严格按照实际图纸制作的。可有些设备设施,就算图纸上有,他们也会主动忽视。“垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等,肯定不能出现在沙盘上。如果我把这些都做进沙盘,那开发商会直接把我们公司从合作名单上剔除。”
L{4I1`PT}AG9Y`6TWFH5_16.jpg C、暧昧的距离
  配套设施的安放,也是沙盘制作的一个猫腻点。这些区域安放有讲究,不能离得太远,但也不能太近。最好是三个手掌的距离,这样一眼扫过,这些区域就会有在同一板块的视觉差。
还有学校,如果楼盘周边有学校,必须安放在楼盘最近的距离,马路全部会缩窄,做成一条小道,会显得楼盘与学校其实是一体的。学校也要做得特别漂亮,要像重点学校的样子。

20120518142425592_副本_副本_副本.jpg 位于北边的某广场的沙盘图,广场在背面,号称紧靠成熟小区,中医院以及实验小学。看看沙盘瞬间觉得这个地方就是一个具有成熟配套的地方,成熟小区、实验小区近在咫尺哇~~但是!!看看比例尺,或者是实际走走,一条主干道怎么着也有个一两公里,图上看着几步就到,实际上离着不止是几步路的问题~~

L{4I1`PT}AG9Y`6TWFH5_16.jpg D、宽敞明亮的户型
  土黄色的外立面,会在楼的模型里放上些红色的小灯泡,这样看起来有红棕色的感觉,更高雅些。和水系里放蓝色的灯光,看起来晶莹剔透。
  还有一些户型沙盘,也有讲究。做户型沙盘,窗户都会放宽些,显得窗明几净。有些户型差的,就会缩短走廊长度,放宽进深,特别是一些南北通透的套型,虽然实际上窗外是北侧房屋的通道,也不能做出来,还要弄点绿化上去

L{4I1`PT}AG9Y`6TWFH5_16.jpg E、不确定的规划
  业内人士还透露说:“还有是楼盘还没通过的规划,或者一期通过,二期还没有的,再就是其他规划的市政建设以及别的工程规划项目。我们都会先做到沙盘上,通常使用透明有机玻璃做模型,或只是直接把效果模型做出来放上面,尽量显示最完美的楼盘状态。”当然啦,最后这些规划设计能不能实现,就要靠购房者自己去和售房人员确定了。
QQ截图20140928102919_副本_副本.png 图中那些透明的建筑物是房地产商的二期规划,以及将来市政规划会建的设施。当然,置业顾问再跟你介绍的时候只会说是这是二期规划,或是说成模糊的未来规划模型。至于后期会不会建,什么时候建,那就是最终解释权归开发商所有啦!!!
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听了这些你会想,欧买噶!!!那以后看房子还不能相信沙盘啦!!!!
下面,小编就给你支几招,叫你在面对美轮美奂的沙盘时,能够有个火眼金睛!!!

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4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 1、关于楼间距
  要注意沙盘上一行不起眼的小字:本沙盘只是示意,仅提供参考,具体以规划图为准。所以要看清楚沙盘的比例,一般是1:100,或者是1:150,这个时候你初中地理知识就该派上用场啦!!换算一下就是图上1厘米代表实地距离1米,1.5米,再估计一下沙盘上楼之间的距离,就知道大概的距离拉~~这个最主要的是实地勘察,图上距离可以作假,实际就不能啦~~
  看沙盘的比例尺寸,除了可以大概计算出楼间距等,还可以确定沙盘是否根据实际规划比例制作,楼高是不是符合规范等等。
4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 2、关于不明确设施
  要多问不怕没问题就怕不详细!!问问你购买的房屋周边是否有立体停车位(噪音)、配电房(低频噪音)、垃圾箱(污染)等,有可能的话,在你咨询你的置业顾问的时候,能摄像或录音。不要觉得这是多此一举。试想,等你买好房子,发现你家窗外就是垃圾房,你能受得了??
4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 3、关于户型
  看户型沙盘时一定要结合总体沙盘看,不要只看该户型,要看这栋楼整层的平面图,不然你看到你南北通透的套型,可能北侧是房屋的通道。
  当然,实际看房才是王道,在看房子的过程中一定要瞪大眼睛看好了,房子的进深、房子窗户的宽度,最好能拍照片,不仅仅是以后看房的依据,拍下来
4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 4、关于周边配套的距离
  现在好多人都会想着周边配套要好,学区房更是让人操碎了心。所以,在看这类房子的时候,首先要注意的就是看距离!!!一般沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有,要向售楼人员了解清楚。周边的配套是楼盘的一个卖点,也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说,稍大的社区周边应设有学校,且小区离学校的距离应在300米左右;超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此,实地考察就尤为重要了!
4Y0{UD7)]1SJPWCWWO_HL2G.jpg 5、关于不确定的规划
  这一点尤为重要。因为未来的规划涉及到的是将来小区的发展。这个一定要跟置业顾问们问清楚,这个规划是什么,什么时候开工,最好能写在合同里,以后维权的时候是有力的凭证。
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看完蘑菇我这长篇大论,你有木有一丁点的收获呢??
只要有一点帮助,那蘑菇我就心花怒放呀~~ 110151xk002wtuvqb3ccj0.gif
说了这么多,无非就是提醒各位看房买房的亲们,下次再去看的时候,不要先入为主呀~~
沙盘仅供参考这句话一定要牢记心间~~
本期的逗比小编侃楼事就到这里啦~~
咱们下期再见~~
(此处应该有音乐:啊,朋友再见!啊,朋友再见!啊,朋友再见吧再见吧再见吧~~)

不要忘了点赞回帖~~ 1.gif


发表于 2014-10-8 16:56 | 显示全部楼层
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发表于 2014-10-9 08:33 | 显示全部楼层
沙盘上的那些郁郁葱葱啊 从来没认为过实际社区会是沙盘的效果
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发表于 2014-10-9 08:36 | 显示全部楼层
个人认为沙盘这个东西,没有的话对小区整体规划没有概念,不放心,也就是大概看看小区楼栋分布罢了
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发表于 2014-10-9 08:38 | 显示全部楼层
不错不错!
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发表于 2014-10-9 09:14 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2014-10-9 10:07 | 显示全部楼层
好樱桃烂樱桃 发表于 2014-10-9 08:33
沙盘上的那些郁郁葱葱啊 从来没认为过实际社区会是沙盘的效果

嗯哪~~都是做出来好看的~~
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 楼主| 发表于 2014-10-9 10:08 | 显示全部楼层
低飞的燕子 发表于 2014-10-9 08:36
个人认为沙盘这个东西,没有的话对小区整体规划没有概念,不放心,也就是大概看看小区楼栋分布罢了

沙盘就是一个参照而已,不能太过依赖,你的做法是对滴~~
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 楼主| 发表于 2014-10-9 10:08 | 显示全部楼层

谢谢夸奖~~
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发表于 2014-10-12 09:14 | 显示全部楼层

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