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[热点话题] 烟台幸福新城合理房价应该值多少?看看网友的评价…

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发表于 2020-7-24 08:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

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一直以来,烟台幸福新城住宅项目自带流量,更何况又加上了“教育高地”的标签,必然使得项目成为了烟台人眼中的“网红盘”,于是就有网友开始算账了,幸福的房价到底值多少呢?
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幸福新城拆迁成本高


每平方米商品房基本价格房价基本是由土地价值、建筑产品成本、配套设施费用、应缴的各项城市管理费用、开发管理费用、应缴的各项税金以及计划开发商利润等构成的。

除此之外,还要考虑拆迁补偿成本,去年幸福片区的征收和补偿方案面向的是非住宅,都是工业用地,其征迁成本要比农村棚改要高。

除了停产停业损失补偿费,根据房屋类型分30元/㎡、40元/㎡、50元/㎡三个档,其余补偿费用,都没有统一的指标,要看每套房源具体评估情况。

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网友@黄海[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙滩([color=rgb(0, 127, 255) !important]楼盘详情[color=rgb(0, 127, 255) !important]户型图[color=rgb(0, 127, 255) !important]相册[color=rgb(0, 127, 255) !important]地图13405351234)海岸说:“2011年,幸福西片区7个村搬迁到龙海家园,官方花了30多个亿,万华搬迁、设备更新和新厂区的建立,官方投入了近200个亿,幸福现在的征迁费用少则二、三千万,多则达2个亿,还有几个大户企业征迁费用还没有定下来,如制药企业的补偿和另外选址的问题,又比如幸福西片区的企业凯实集团(资产16个亿,新兴新材料全国排名靠前的企业)的征迁补偿和厂区置换的问题等,上述问题决定了幸福的楼面价和地价的刚性成本比较高。”


从楼面价看,售价或在1w4-1w5之间?


根据此前出让的商住地块楼面价来看,蓝光拿下的A-1地块楼面价5607元/平方米,为幸福新城楼面价高的一宗地,其他地块楼面价均在4000元/平方米以下。


根据三盛和蓝光公布的产品详情来看,首推的产品还是以高层为主,面向的是刚需消费者,蓝光未来城主力户型为108㎡,124㎡和138㎡的中户型,三盛汝悦铭著主力户型为95㎡,110㎡和125㎡。

而楼面价和房价呈正比例关系,房价一般为楼面价的2-3倍,因此有网友猜测,估计毛坯房的价格应该在14000-15000元/平方米。

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网友@ytyh123说:“我在幸福新城某新楼盘锁定了5万,说是能优惠16万,等开盘看看价格再定,我觉得精装超过1.4万兴趣就不大了。”

而对于幸福来说,唯一需要担心的就是城建能否跟得上的问题,目前落地快的要属烟台一中,明年秋季就要开始招生,网友@闲得慌表示,如果幸福新城有开发区、莱山区的城建,正常房子15000,洋房上2万都是很正常的。


幸福二手房房价可作参考


而在对楼盘项目进行定价的时候,还要选择二手房价格参考样本和核算加权平均数,以幸福近20年以来且证件齐全的楼盘为统计核算标准,例如万科青年特区、新世界花园和华信家园等。

目前,幸福只有开元盛世有新房在售,均价在13000元/平方米左右,二手房房价基本价是12000-13000元/平方米,还要考虑这个区间价位是否有整体下降回调的风险的因素,但业内认识分析,幸福片区二手房空置率低且地缘性强,降价影响较小。

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网友@黄海金沙滩海岸说:“那些入住率很高、基本没有空置率的小区,当初涨得时候,涨得慢、涨幅小,但房价整体下降时,也抗跌,跌得比较少,这是比较真实的价格,体现了“除了地角就是地角;除了配套就是配套"的地段理论规律。”

而今年6月22日,烟台撤销蓬莱市、长岛县,设立烟台市蓬莱区,市区常住人口增加,地铁时代行将开启,当地城镇化向前迈了一大步。

幸福新城作为烟台向西发展的枢纽引擎,未来还将发挥虹吸效应,可承接开发区及蓬莱区的人口流入,且根据幸福新城一期土地出让条件来看,大多有外资和产业要求,也标志着幸福新城新城建设的高逼格和高标准,对住房的需求量也会增加。


教育配套差价多少才算合理?


第三,除了上述投融资机构核算的基本价、拆迁补偿和二手房价格外,影响幸福新城楼盘定价另外一个重要的元素就是教育配套的溢价,差价多少才算比较合理?

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网友@我是真的菜说:“目前烟台一中已经落定,明年秋天开始招生,学区里重要是初中和小学,根据教育局的回复来看,现阶段还未有中学建设的相关消息,中学会有,到底是哪个学校分校还是新校的,没定。

网友@黄海金沙滩海岸觉得芝罘中学就是一张牌,就看什么时候出,能打得牌太多了,比如大型绿地公园、三甲医院、几所需要配置的中小学和大型商业综合体等等。

如果芝罘中学正式落户幸福,差价多少才算比较合理?从图中可以看出,在芝罘中学和学区划分范围内的进德路、北环山里、葡萄山路等,二手房价格大多在2w-2w4之间,而非芝罘中学学区的二手房价格大多在1w2-1w6之间。


业内分析,在当下的市场环境中,开发商也会降低心理预期,更多的让利给购房者以换取较好的去化率和较高的市场关注度,为下一批房源入市打好基础,对于幸福新城房价多少才算合理?你有什么样的看法,欢迎在下方留言一起讨论!

     
发表于 2020-7-24 15:19 | 显示全部楼层
预计高层均价1.4万,小高层1.6万,今年到明年都是这个价格往外卖
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发表于 2020-7-24 16:29 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
毛坯11000合适,精装12500
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发表于 2020-8-3 11:24 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
幸福新城三盛汝悦铭著 买房找我 内部员工15684072302
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发表于 2020-8-7 16:34 | 显示全部楼层
烟开海边人 发表于 2020-7-24 16:29
毛坯11000合适,精装12500

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发表于 2020-8-10 09:42 | 显示全部楼层
一中的牌子先挂出去吸引大家来买,问题是招生到底如何。小学、初中都没有搞定,谁能保证以后如何。如果没有配套的教育不会有人去,道路也太差了,就两条路能出去,不方便。规划不错,但到底能发展到什么程度大家心里都没底
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