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大胆预测:学区房的价格必将会出现回落

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发表于 2020-6-12 15:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近需要给小孩落户,调研了学区房的资料,判断学区房价格必将会出现回落。
发现我注定将成为接盘侠。

17年~18年学区房猛增的原因:《细则》17年初出台需要提前落户,导致两届需要上学的学生需要买房,需求量翻倍,而供给并未出现变化,还是一届毕业生腾出房源。导致需远大于求,所以猛涨。
18~20年顶部徘徊,先涨后降,因为上一波的猛涨趋势的持续,卖方开始增加(价格翻倍资产变现),继而出现供需短暂平衡,买房人都会进行提前买房,后续需求相对降低。
21~22年价格稳步下降,卖房人最后的脱手时间,买房人开始减少(能买的会早买,同时买房人趋于年轻化,家里的孩子才2、3岁,资产相对少,很少有结婚第一套房是学区的),供给继续保持,因为卖方的预期在很难出现价格大跌。
22年之后价格继续下跌:政策的影响消失,对应一届学生上学一届学生毕业,供需达到平衡,价格会加快回落(但也比17年初的高,还是因为预期)。
以上分析建立在没有增量房入场和政策没有变动的情况下。
风险提示:中海芝罘里预计21年交房468套,落户时间会在21或者22年,会导致存量房的需求大减,房价会进一步下降。(中海芝罘里会有人买均价28000元的房子不是因为学区吗?)
附件1:《细则》规定的入学时间与落户时间关系;
附件2:国粹小学部分学区房价走势和成交数据
附件3:葡萄山南路房价走势和成交数据
可以通过上面的附件验证我的结论,更多干货内容可以私信找我。

国粹小学

国粹小学

葡萄山南路

葡萄山南路

入学与落户时间

入学与落户时间
     
发表于 2020-6-12 16:03 | 显示全部楼层
有几个缺陷, 未考虑基本面,纯技术面
1)房地产大趋势
2)政策面,一中高中新校区,四区统考,公民同招等等
3)不考虑五年限购,你今年孩子上学,依然可以去买一中的,强上小学,总要在附近的小学给你分配一个学校
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 楼主| 发表于 2020-6-12 16:09 | 显示全部楼层
我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:03
有几个缺陷, 未考虑基本面,纯技术面
1)房地产大趋势
2)政策面,一中高中新校区,四区统考,公民同招 ...

1、房产大趋势与学区房关系不大,学区房的价值在学区而不是居住。
2、政策短时间很难落地,毕竟已经17年的政策都规定到27年了,政策短期把现在的供需矛盾的问题解决了。
3、是可以买初中学区的,但是都是买学区钱差不多。(另外让孩子不在这上小学而初中入学周围环境会陌生)
分配的学校是奇山小学,绝大部分是升奇山中学的。
以上是个人理解
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发表于 2020-6-12 16:13 | 显示全部楼层
zyx2008 发表于 2020-6-12 16:09
1、房产大趋势与学区房关系不大,学区房的价值在学区而不是居住。
2、政策短时间很难落地,毕竟已经17年 ...

1 趋势有很大关系,上涨起于学区也终于学区
2 可以看到的落地这2个 一中高中和四区统考,目的很明确的弱化了芝罘中学 ,公民同招虽然还没公布,但是芝罘区所有私立现在全部卡住了,已经跟实施无区别,后面最怕是多校划片,比如把1 10和奇山划在一起
3 你去跟中介交流下,强买房,据说潇湘和南山路貌似还是可以的
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 楼主| 发表于 2020-6-12 16:31 | 显示全部楼层
我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:13
1 趋势有很大关系,上涨起于学区也终于学区
2 可以看到的落地这2个 一中高中和四区统考,目的很明确的弱 ...

1、你说的第一点,趋势我看不明白。
2、这点我不了解,因为我也只调研了一个月。
3、我家小孩今年落户即可,我只考虑葡萄山和芝罘中学
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 楼主| 发表于 2020-6-12 18:55 | 显示全部楼层
我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:13
1 趋势有很大关系,上涨起于学区也终于学区
2 可以看到的落地这2个 一中高中和四区统考,目的很明确的弱 ...

第二点:四年后全市统一录取分数线的问题。之前芝罘区前1000上一中,现在需要四区(芝罘、莱山、高新、牟平)前1000,查了下19年中考数据全市前1000芝罘区占600多。这个优势还是很大,学区房的意义还是存在,但有削弱。

理论上其他三区到一中有400人,但是另外考虑到离家远近的问题还有各自区都有好一些的高中,人数也会减少。
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发表于 2020-6-25 09:06 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
我有个问题,关于一中学区房上学。有没有规定房证满几年才可以上的。比如买了中海芝罘里,可能22年才能交付办证。。。
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 楼主| 发表于 2020-6-25 12:53 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
Richmanク 发表于 2020-6-25 09:06
我有个问题,关于一中学区房上学。有没有规定房证满几年才可以上的。比如买了中海芝罘里,可能22年才能交付 ...

有啊,看我发的图片中有一张是上学时间与落户时间的对应关系,你可以看下。
如果看不懂,告诉我你家小孩什么哪一年上小学或者初中。
20200625_1415183_1593060823909.jpg
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 楼主| 发表于 2020-6-29 16:14 | 显示全部楼层
Richmanク 发表于 2020-6-25 09:06
我有个问题,关于一中学区房上学。有没有规定房证满几年才可以上的。比如买了中海芝罘里,可能22年才能交付 ...

没有房证时间的规定。只有落户时间的限制,没有不动产证是落不了户的,通常情况是交房了之后就可以办证了(也看开发商,东山名郡有部分就是没有证)。
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