购房者的悲哀，手握一百万，在烟台买不到房

咔哩哇嚓

转发，觉得写的比较真实。

近突然感觉，我们成熟的标志，并不是大学毕业后的第一份工作，而是从第一次买房开始。



市场火爆之时，动辄小一百万的房子，竟然像白菜一样被摆在售楼处，有钱人闻声从四面八方冒出来，一个又一个的来争抢房源。



甚至有部分项目，还需要找人托关系，交几万的好处费才能抢到。




从没有一个市场会像楼市这样变态，在这里面，钱就只是纸。



在这场楼市闹剧中，很多人就只是犹豫了一下，再回首房价已经涨到遥不可及。



那段时间，烟台房价沸腾了，购房者也沸腾了。



两年后，烟台这把由多方原因推动的楼市大火，终于消停了。



但刚刚喘口气的烟台人发现，冷却后的市场，房价虽然不涨了，但看完一个又一个的项目，似乎每个楼盘都是那么难以让人下定决心。



烟台似乎在一夜之间就陷入一个怪圈：市场上行，买不到房；市场下行，依旧买不到房。



很多人可能会觉得，买不到满意的房子是因为预算不够，只要钱到位，开发商一定会有让你满意的产品。



市场，远不是你想的那么简单。





2



张是我很早的一个粉丝，16年本科毕业，留在了烟台发展。

他说自己就要和女朋友结婚，但家里只能给30多万的首付，也就是说，总价需要控制在100万以内。

和我说这些话时时，我能很明显的感觉到他语气羞赧没自信。

很显然这种不自信源自首付低，居高不下的房价已经摧毁了这代年轻人的自信。

由于工作在莱山，所以他的首选地就是莱山。

在诸葛找房新房地图上可以明显的看到，碧桂园凤凰山庄16000元/平米，滨湖万丽15300元/平米，远洋东莱郡15000元/平米，房价清一色没有低于一万三。

偶尔有几个一万出头的，点开一看，全部都是公寓。

100万想要在莱山买套房，几乎无房可选。

单价高只是一方面，而更主要的在于，产品几乎全部都是大面积，没给刚需留余地。
              
在房价高企的现在，低总价成为人们买房的主要考虑对象，最典型的例子就是万科翡翠大道。



从6月25日的预售产品上来看，融合95平米及124平米等产品的2号楼推出128套，已经售出85套，去化率为66%。



而144平米的40号楼，预售推出72套，开盘2个多月，尚未有任何成交。



而在2号楼上，可以明显看到，95平米已经基本售出，而124平米的房子剩下较多。

      
      


同样的现象在其他区域的热销楼盘上也很明显。



中海锦城85平米产品去化率明显高于101平米产品。

              

低总价成为人们的购房首选，甚至100万的低总价是刚需者的唯一选择，但低总价房源却是少之又少。



在产品设计中，刚需户型由于设计更为复杂，有效建筑面积利用率较低，因为利润更低。



为了提高利润率，开发商更多采用利润更高的大户型、改善产品，放弃利润率低的刚需产品，是导致刚需无房可买的最大原因。



早在几年以前，北京为了避免这样的情况发生，推出“9070”政策，即90平米以下的房源占比不得低于70%，以此来约束开发商，避免市场需求与供应发生严重错配。



而烟台市场，显然已经深陷错配泥潭。



高房价联手大户型，只用一步便将刚需赶出莱山。





3



2018年底，市场虽然冷下来了，但是人心已经变了。



开发商在“高周转”和“活下去“的压力下，全然乱了阵脚。



拿地即开工，35天内开放展区，3个月开盘，碧桂园不但是宇宙第一大房企，更是宇宙第一快房企。



在唯快不破的理念指导下，哪里还有时间做地块客研？又哪里还有时间做户型考虑？更不用说项目整体规划和景观设计。



开发商自己先乱了阵脚，设计出来的产品又怎么能符合区域定位从而抓住人心。



地价的上涨，让本地开发商市场占比越来越小，品牌开发商开始发力攻城略地。



而为了追求极致的速度，在尚未精准前期投资测算的情况下盲目拿地，拿地后恍然发现只有开发大户型才能有所盈利。



但是大户型又不好去化，只好勉强设计中端改善户型，从而牺牲一些户型设计或者公摊。



于是就在这样一步步的妥协下，项目艰难成型。



但这一切都是围绕一个关键指标进行，那就是利润。



这一切又都完全忽略一个问题，那就是用户需求和体验。



但开发商并不在意，依旧用谜一样的速度扩张。



用户体验差、户型差又怎样，还有最后的杀手锏——营销。



所以我们会发现，最近买房在谈论项目的时候，我们很少谈及区域定位、用户需求定位、户型设计。



营销活动一个比一个壮大，到访礼品一次比一次贵重，只要你来到售楼处，我有一百零八种办法把你拿下。



开发商深信：得营销者得天下。



王阿姨最近想要换房，拿着攒了半辈子的100万，让我带着她在莱山区看房。



转了好几天，终于相中了一个品牌开发商的房子，但是她一直担心一点，后阳台的面积浪费。



纠结了好久，王阿姨突然高兴的说：




后阳台的设计好啊，太贴心了，冬天正好用来屯大白菜。
单价小两万的房子用来屯白菜，是王阿姨疯了还是市场疯了。

当产品离市场远去，当用户的位置不在是第一。



手握100万，在烟台还能买到什么样的房子。

END

zhang448356212

原文在哪里，我去看看？

给大哥踢出去

你说那个9070那个政策已经失效了，所以现在商品房都是大面积，小面积已经不会再有了。

咔哩哇嚓

zhang448356212 发表于 2019-9-10 21:29
原文在哪里，我去看看？

私信你了

无心道人

比较客观的文章

zhang448356212

这个原文作者是不愿意往远点走，牟平，福山，100 万能买到舒服的大房子，大大的那种～
要地段，要医院，要商业，要学校，要配套，要这要那，还不想出钱，有啥好抱怨的！
年轻远点买怎么了，北京二环内上班的还非得在故宫旁边安个家啊，不都给逼到燕郊，廊坊买房去了快…
何况烟台这交通距离牟平才多远啊，一脚油门的事！

漫无目的321

早来论坛就好啦，全烟台市的特价房都在论坛专家的帖子里，有100万，可以可着劲挑，甚至可以买好几套呢。

客观看世界

所以说，高房价下的大户型针对人群就很少了，地角、位置、配套尤为重要了，这都是有钱人买房的关注点，以后那些偏僻的大户型，或者不涨价甚至降价，或者销售不出去，很多到开车一个小时以上的距离位置买了别墅的，还在高兴便宜价买了别墅，与别人一说都很牛气，自己住别墅，哈哈，可是不想想这样的别墅以后卖给谁，涨价吧没钱的买不起，有钱的也不会去那么远的地方买这样的别墅，不涨价吧，有点尴尬啦。

咔哩哇嚓

zhang448356212 发表于 2019-9-10 21:51
这个原文作者是不愿意往远点走，牟平，福山，100 万能买到舒服的大房子，大大的那种～
要地段，要医院，要 ...

额，这个原文作者是个资深的房市编辑，有多少房不知道，但是应该是不住在福山或牟平吧

烟台老麻雀

zhang448356212

咔哩哇嚓 发表于 2019-9-10 21:53
额，这个原文作者是个资深的房市编辑，有多少房不知道，但是应该是不住在福山或牟平吧

应该是不想住在牟平和福山！

给大哥踢出去

客观看世界 发表于 2019-9-10 21:52
所以说，高房价下的大户型针对人群就很少了，地角、位置、配套尤为重要了，这都是有钱人买房的关注点，以后 ...

给你酸的，人家买的别墅就得卖吗，就不行自己住吗

咔哩哇嚓

王565225132 发表于 2019-9-10 21:56
给你酸的，人家买的别墅就得卖吗，就不行自己住吗

哈哈，说的都在理

范德依彪

不是说一百万买不到房子，是购买预期和现实的差距。

你盯着好地段好户型的房子，嫌贵。

偏一点的又看不上。

等偏一点的发展好了，配套起来了。你又嫌贵。

恶性循环。

100万在烟台买房子挺好买的，好好选，都用不上一百万。90万选个小三居，10万买个小车代步。完全能做到。只是不能手持一百万，指着理想的地段要个理想的户型。价格是市场决定的，有多大肚量吃多少米饭才是正事

橘子酷酷

我去年买的金地格林的房子104平108万带精装 还是大高层，不太喜欢但实在莱山没得选 太贵了

zhang448356212

咔哩哇嚓 发表于 2019-9-10 21:53
额，这个原文作者是个资深的房市编辑，有多少房不知道，但是应该是不住在福山或牟平吧

正因为他知道的太多了，所以才不想买到不满意的房子，关键满意的房子都贵啊

咔哩哇嚓

橘子酷酷 发表于 2019-9-10 22:02
我去年买的金地格林的房子104平108万带精装 还是大高层，不太喜欢但实在莱山没得选 太贵了

个人觉得今年也差不多这个价，不过二手房成交周期长了不少

咔哩哇嚓

世事如烟 发表于 2019-9-10 22:01
不是说一百万买不到房子，是购买预期和现实的差距。

你盯着好地段好户型的房子，嫌贵。

说的在理感觉又不在理。。。感觉说的像两回事

天道酬勤ok

仅供参考