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拿地后立刻转手,新锐新城陷泥潭,龙湖争冠之心现

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发表于 2019-8-12 08:00 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自山东

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2018年11月17日,烟台迎来近几年来的史诗级土拍。
当天共有福山区8宗、芝罘区2宗,近600亩地集中出让,总价9亿。
其中芝罘岛2宗地块被新城以3.3亿拿下,新浪乐居发文称:新城入驻烟台,品牌房企阵列再添一员强力战将。
但新城的野心远不只是进入烟台。


​1

芝罘岛两地块容积率为1.0,明显的别墅地块。而在新城旁边只有一个高端项目——万科海云台。
巧合的是,海云台也是万科进入烟台后的第一个项目。
刚进烟台就和老大对刚,新城来势凶猛,这使得烟台一干房企提高警惕,在他们眼里,新城此次是来者不善。
但由于这次是协议地块,所以拿地较为顺利,虽然新城的入驻在烟台房企中引起一场不小的震荡,但是市场并没有意识到新城的存在。
于是,新城很快筹划了自己在烟台的第二个动作。
2019年4月26日,芝罘区机场路以东荆山路以北商住地块出让,此次地块在挂牌期间就有高达7家房企报名,正式竞拍时共有高达19家房企关注。
中海、新城、招商、中南、金科、旭辉、华发、阳光城、金地、碧桂园、万科、烟建、海信、蓝光、建联、越秀、世茂,入驻烟台的知名房企几乎悉数出台。
此时烟台市场已经明显出现下行态势,稍有不慎,这宗黄金地块转眼就会成为一个烫手山芋,成为拖累现金流和发展速度的累赘。
一场公司资金、运营能力、操盘能力的终极对决,意外的在机场路的这块地上上演。
一位烟台本地的资本媒体人说:烟台市场从来没有这么刺激过,加价百万带节奏,举牌毫不犹豫。

激烈的土拍持续了5个小时,下午2点59分,土拍终于一锤定音,笑到最后的房企是新城。
总价4.7亿,楼面价7705元/平方米,溢价率123%。
新城一战成名,以壕者姿态进入烟台大众视野,此时新城在烟台,就只有一个念头:乘风破浪会有时,直挂云帆济沧海。
土拍结束后,我在烟大东门思考好久,想疯了也想不到新城此举意欲何为,于是给北京研究院的朋友打电话咨询。
朋友说:不是你疯了,是新城疯了。新城最近疯狂在天津以及全国拿高价地,那架势就好像拿地不花钱一样。
新城控股2018年报数据显示,2018年销售额2211亿元,同比增长75%,销售面积同比增长95%。而这一年,万科的销售额同比增速仅有14.5%,增速不足新城的1/5。
更令人吃惊的是新城的利润,2018年度实现净利润为104.91亿元,位列上市公司第五,在A股上市公司净利润中,排名在前50,超过了A股98%的公司。
这或许就是新城的底气。
在这样的底气之下,新城采取了谜一样的极速发展战略。
但和碧桂园一样,在重押三四线并且高周转的同时,也给自己埋下一颗定时**,那就是抗风险能力极度脆弱。
一旦融资监管加强或者政策收紧,公司运营将会出现灾难性风险。

2


命运之所以神秘,所以因为他总是喜欢在毫无征兆的情况下,和你开一个大大的玩笑。
这一次,厄运选中了新城。
还没等到外部因素变化,新城内部先发生重大变故。
2019年7月3日,新城原董事长王振华被曝光亵童被控制。
从这一天开始,新城,崩塌了 。
连夜开会更换董事长,火速变卖项目,一封封道歉信和公告像雪花般发出,但仍然止不住新城的颓势。
截止到8月9日,新城股价已经从7月3日的43.65元,跌到23.6元,近乎跌去了一半。
            
新城紧急变卖项目自救,在新城第一批出售的10个项目中,包括青岛和日照的2个。
而按照新城的计划,还将再至少出售30个项目。
虽然新城在烟台的两个项目幸免出售的厄运,但据业内人士爆料,或许是新城想要出售却无人接盘。
芝罘岛项目过于高端,本身去化难度极大。当年万科信心满满入驻芝罘岛便深陷其中,这一陷就是10年。
而机场路的地块价格过高,折价出售新城舍不得,不折价又无人接盘,新城进退两难。
而更为尴尬的是,新城在出事之前,已经谈好了福山区钟家庄的两宗地块。
2019年8月9日,该两块地挂牌出售。幸运的是,新城前脚拿地,后脚龙湖接了盘。
至于是否是折价出售,我无从得知,但即使是折价,也比砸在手里的好。
2018年,新城马力全开,以新锐的姿态强势进入烟台,9个月后折戟沉沙,两个项目也深陷泥潭。
信心满满进入烟台的新城,刚加速便意外撞车,新城的大起大落着实令人叹惋,新城的事故也提醒房企,你以为自己所向披靡,但对手也是铜墙铁壁。

3


让我们再把目光拉回到这两块地上,此次龙湖接盘,是否是出于解救新城我们无从得知,但这块地的接盘,使得龙湖2019年的市场终极策略浮出水面。
地块位于福山区的西南方向,容积率分别为2.76和1.26,典型的刚需高层和改善小高层设计。
2019年,烟台房价创新高并呈现房价高企的局面,受高房价影响,成交量严重下降,但有一个区域却趁势崛起。
2018年后,牟平区凭借低单价低总价优势成交量持续霸占榜首。

牟平的崛起预示着,在烟台,低总价刚需及刚改才是王道。
而从其他项目销售情况来看,低总价房源去化速度远大于高总价房源。
所以这两宗地块属于较为优质地块。日后进入市场,若产品及营销得当且顺利,将成为这个满是焦虑的下行市场中的一个逆势畅销项目。
            
或许龙湖正是看中这个优势,趁势在新城手里拿下该地块,抢到了这个到嘴的“鸭子”。
提起烟台龙湖,人们最先想到的一定是养马岛葡醍海湾和芝罘天钜项目,一向以中高端为主的龙湖此次却进军刚需和刚改的福山。
布局全烟台固然是其中一个原因,但龙湖拿地的背后,或许还有更深一层的考虑。
            

     
 楼主| 发表于 2019-8-12 08:01 | 显示全部楼层 | 来自山东
正如人们在相亲时,在学历和家庭条件面前,大部分人会选择好看的。



在下行明显的2019年,在高端产品和品牌面子面前,大部分开发商会选择好卖回款快的。



加快布局和市场销售份额,这或许就是龙湖拿下该宗地块的真正原因。而快速发展的背后,龙湖或许也是在追求已经阔别7年之久的烟台销冠房企之位。



据锐理数据,2018上半年房企销售排名中,万科以31.5亿位居榜首,中海以24亿第二,龙湖以7.3亿位列第6。



而2019上半年烟台房企销售排名中,万科18.44亿元仍位居榜首,但同比大幅下跌41%,成交额跌去近一半。



龙湖以12.4亿元位列第三,销售额同比上涨70%。



若下半年龙湖持续采取积极的扩张态势,着实为冠军之争一个强有力的对象。



此外,中海国际社区和中海锦城的热卖,配合中海接连不断的拿地,使得2019年的烟台房企销售冠军之争异常激烈,我们拭目以待。
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发表于 2019-8-13 23:01 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东

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