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开一个帖子!就论取消公摊问题!

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发表于 2019-2-23 16:44 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自山东

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希望大家都发表一下意见。
编个故事做个引子吧!

  我在东方巴黎和通伸各有一套70平的房子。东方巴黎有公摊,套内50。通伸没有公摊,套内70。东方巴黎有物业,无电梯,物业费很便宜。东方巴黎当年购买67万,现在报价70万,通伸报价65万。现在发现住建部有关于取消公摊面积的文件,找出东方巴黎房产证果然上面写的套内50。现在我想将两套房都出售,卖掉。东方巴黎报价70万,但是按照规定只能报50平。单价从1万涨到1.4万(我不想亏钱,亏钱不如不卖,可以放租)也就是50平,70万。那么现在请问我通伸的房子,套内70平,应该报价多少?单价多少合适?请大家说说意见。但是不要说些没用的,什么可以不卖啊,白送啊之类的,只是就是讨论,来点实际的,不要说些没用的。
发表于 2019-2-23 16:46 | 显示全部楼层 | 来自山东
原来100万一套的 换个说法 还是100万一套  单价变了而已 没啥道道
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发表于 2019-2-23 16:55 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
对呀,应该卖1万,涨涨价卖一个样
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发表于 2019-2-23 17:06 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
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发表于 2019-2-23 17:24 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
算总价啊,这样算面积单价肯定高
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 楼主| 发表于 2019-2-23 17:37 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
zui123456 发表于 2019-2-23 16:55
对呀,应该卖1万,涨涨价卖一个样

如果周边都卖1.4万了。卖1万是不是心里会不太得劲?
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 楼主| 发表于 2019-2-23 17:38 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
丢三拉四 发表于 2019-2-23 17:24
算总价啊,这样算面积单价肯定高

总价该怎么算?不是单价乘以套内面积吗?
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发表于 2019-2-23 17:58 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
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发表于 2019-2-23 18:06 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
按你的思路  算个什么劲反正都是70万     
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发表于 2019-2-23 18:24 | 显示全部楼层 | 来自山东
本帖最后由 客观看世界 于 2019-2-23 18:26 编辑

单很多人并不知道一套房子到底该值多少钱,只能是通过对比周边类似的房子单价来做衡量,如果有公摊的房子单价提高了,卖房子的对比后,就会自觉不自觉地提高单价,虽然不能像有公摊那样提高那么多,但提价是必然的。而买房人则会按照套内面积和总价,计算单价,再做对比。比如,你说的这个例子,东方巴黎的提到1.4万,如果这两套房子条件基本差不多(建筑面积一样,现在一套70万,一套65万) ,那通神的房子绝对不会只卖1万,两房相差4千,一般会根据房子情况,怎么地也要高报,甚至与对方巴黎的一样报价,而对购房人而言,并没有吃亏(1.4万),甚至感到赚了便宜(1.3万),因为套内面积不一样,总价高是买了更多的面积,所以低公摊的二手房后期按照套内转让肯定会比现在按照建筑面积转让合算。
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发表于 2019-2-23 18:34 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
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 楼主| 发表于 2019-2-23 18:38 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
黄药帅 发表于 2019-2-23 17:58
当年67万买的,现在70万,你这赔本了啊

。。当年可以是一年前,你别纠结这个问题。我要是些57万买的,我怕大家都喷我炒房的。别纠结这个
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 楼主| 发表于 2019-2-23 18:38 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
海凝 发表于 2019-2-23 18:06
按你的思路  算个什么劲反正都是70万

不对啊。我单价都1.4了,通伸的房子不应该是70×1.4,涨到98万么
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 楼主| 发表于 2019-2-23 18:42 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
黄药帅 发表于 2019-2-23 17:58
当年67万买的,现在70万,你这赔本了啊

其实也不算赔,按照真实市场规律,CPI才涨幅3%,也就是67×3%=2万零一百。也就是69万1百。我这报价相对于真实市场经济还算可以的
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发表于 2019-2-23 18:45 | 显示全部楼层 | 来自山东
本帖最后由 客观看世界 于 2019-2-23 18:48 编辑
喜社海外婚礼 发表于 2019-2-23 18:38
不对啊。我单价都1.4了,通伸的房子不应该是70×1.4,涨到98万么

理论上是的,但很可能出现另一个现象,因为房屋毕竟存在一个市场价值,一旦总价过高,就不会无限上涨,这样反而会对同样条件的高公摊房子价格造成打压。比如这套东方巴黎的房子和通神的房子,一旦市场价值只认可在70万,高了卖不出去,那通神的房子七十万等于套内1万,那东方巴黎的房子就别想卖1.4万了,会被影响下跌,甚至也只能卖到1万,也就是说会赔钱。市场后期会对这样的情况如何变动,需要时间验证。
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发表于 2019-2-23 21:03 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
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发表于 2019-2-23 21:09 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
取不取消公摊对房价没影响,物业,暖气费估计也会涨价,这么一看对啥都没影响啊
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 楼主| 发表于 2019-2-23 21:29 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
福山小er推拿 发表于 2019-2-23 21:09
取不取消公摊对房价没影响,物业,暖气费估计也会涨价,这么一看对啥都没影响啊

只是对比有公摊的新房和没有公摊的老房,老房子会涨价?
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发表于 2019-2-23 21:53 | 显示全部楼层 | 来自山东
本帖最后由 客观看世界 于 2019-2-23 22:09 编辑
喜社海外婚礼 发表于 2019-2-23 21:29
只是对比有公摊的新房和没有公摊的老房,老房子会涨价?

一般来说。老房肯定涨价:100平新房,公摊30%,单价15000,套内面积后,单价21400,100平旧房,公摊15%,单价10000,套内面积后,单价11700,与新房出现了10000元的差价,而原来的差价只有5000。所以首先会缩小差价,但因为新房是在开发商手中销售的,加上成本所限,大幅降价的可能较低,巨大的差价会引导旧房涨价。假设只涨5000,保持与原来一样的差价,那旧房总价是142万,新房总价150万,总价比较接近了,但套内面积相差15平。这个时候就要看买房人的心态了,关注面积大小,还是关注房子新旧,总价反而不是最主要的了,因为基本一样。如果有人更关注同样的钱,要大面积,那旧房卖出的总价肯定比按照建筑面积转让时高。这里需要更正一下,有的房子可能没有公摊,但建筑面积与套内面积肯定是不一样的哈,就算是没有公摊,套内面积也小,设计规划的好的,要减掉10-15%的墙体面积和阳台等面积。这样最坑的是先前买到手的、大公摊房子,套内实际面积很小,造成单价很高,在小公摊、低公摊房子的冲击下,保持原总价的前提下会很难转手。按照建筑面积交易时,很多人可能更关注的是建筑面积,因为是按照这个面积来付款的,对套内面积没有更多的关注和概念,但以后就会关注套内面积,公摊的影响就会显现。比如150万买的100平40%公摊房,和150万买的100平30%公摊房,套内单价将会变成2.5万和2.14万,不降价则不好转让,谁愿意多花钱买小面积的房子,如果也降价为2.14万,则转让会损失22万。
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发表于 2019-2-23 22:19 | 显示全部楼层 | 来自山东
daxiguazi 发表于 2019-2-23 22:08
就算没有这个政策,正常人都知道老房没有公摊,新房有公摊,为啥还都抢着买新房,老房难卖呢,只是把单价 ...

那是价格在比着,新房建筑面积单价15000,老房10000,这差价觉得买新房合适,但如果后期转让时改成了套内面积单价,新房21400,旧房11700,哪个旧房房东可以认可这么大的差价,基本还会回到以前5000的差价,这就涨价啦,当然实际执行时,这个差价会是多少尚不得而知,需要根据市场的需求来看,但出现如此大的差价的可能性较低,同样位置,就因为房子年代有个先后(实际也不长,这个差价的房子也就是现在新建房与2000年前后建的房子),差价可以再买一套房子,这个诱惑还是很大的,对所谓的二手新房冲击会很大。
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