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租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标,没有其他任何一个指标能代替它。
以北京为例,现在办公楼的租金回报率大约是3%,住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说,我算错了,他们常常会用自己的故事来说服我:十年前我买了一套房子,房价是多少,现在租出去了,算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。计算租金回报率有一个特别重要的前提,就是要“用今天的钱算今天的帐”,要按现在的价格来算,而不是当年的价格。
正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看,当租金回报率低于银行贷款利率时,说明房价太高了、会跌,反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。
这样来看,中国的房价已经高的离谱了。之前有位领导告诉我,中国的租金回报率一直很低,跟世界不同步,这也许是中国房地产市场的特点吧。在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%,是在这二十年里,从20%一步一步降到了今天不足1%。
大家可以算算您往外出租的房子,回报率是多少?定价合适吗?
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