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楼主: 心眼看骗局
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技术贴告诉你们买哪家开发商的房子和怎么选房子

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 楼主| 发表于 2018-3-12 11:17 | 显示全部楼层
第一个话题,房价什么时候能落,嘿嘿,只有一种可能,战争,大规模自然灾害,比如汶川地震那种,但是人没死,房子烂了的情况,日本福岛核辐射泄漏等类似事件,造成区域不适合生存发展,该区域才有可能人员大批流动,房价下跌,所以,只要你真的有刚性需求,晚买不如早买。侧面讲个道理,GDP每年都增长6个点,利滚利,不到10年就翻翻了,社会财务总值在上升,有什么行业能承担和消化不断增长的数字,避免通货膨胀,数遍一二三产业各领域,也只有房地产,汽车制造业,黄金,石油化工等大领域能起到消化和调节作用,这里面最佳的行业就是房地产,所以谁也阻止不了资金向房地产行业涌入
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 楼主| 发表于 2018-3-12 11:21 | 显示全部楼层
第一个问题解决了,有需求就买,有钱就买,钱差不太多,能借到也买,钱不多的话,想办法亲戚凑也的买,但是高利贷借首付贷就算了,这种行为在助纣为虐,帮房地产企业为虎作伥,这群人在社会上不在少数,大多跟地产商有千丝万缕的关系,很多资金来源甚至是地产商疏通资金渠道,具体人员组成我不说了,你们猜。都是整个土地和融资,项目开发中的关联交易
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发表于 2018-3-12 13:39 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层

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发表于 2018-3-12 13:41 | 显示全部楼层
楼主继续
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 楼主| 发表于 2018-3-12 13:54 | 显示全部楼层
你们也顶顶啊,有些问题也可以拿出来大家讨论,仁者见仁,智者见智,我一个新手,帮我水水哈哈,写起来才有动力
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发表于 2018-3-12 15:38 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
顶一下  静等更新
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发表于 2018-3-12 16:23 | 显示全部楼层
楼主讲的专业,深入浅出!
坐等更新!
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 楼主| 发表于 2018-3-13 07:34 | 显示全部楼层
最近发现大家对房地产行业有很多认识上误区,跑跑题,纠正下大家的思想误区。首先房地产企业的主要赚钱模式并不是完全依靠卖房子赚钱的,卖房子只是利润比例中很少的一部分,大家一直奇怪,现在地产市场这么萧瑟,成交量持续下降,而房价一直在上扬。我从财务和营销策略和人员关系三个方面给你们深入浅出的讲一下
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 楼主| 发表于 2018-3-13 07:43 | 显示全部楼层
财务角度,房子越不好卖,地产商的资金周转周期越长,承担的融资成本就会越多,这些增多的高额利息,会逐渐均摊到房价中,房价不高也的高,房价永远要做到固定资产总值大于借款中的抵债质押部分或者满足银行或金融集团的要求,不然资金链断裂。后续贷不到款,就成了烂尾项目了。第二方面,国家每年都会公布GDP增加6%到 8%,这相当与社会财富总值在增加,房产作为民生领域的大件产品,就像期货交易市场的大宗有色金属,小麦,黄金白银一样,跟着调整上升,除非整个社会经济紧缩,金融海啸,这个上升的步伐是挡不住的,所以我一直在说,有能力买还是买吧,但是恒大,富力和碧桂园这类企业的房子,不建议买,买的人实际在助纣为虐,济富杀贫,在贫富差距扩大和阶层固化这些问题上是帮凶
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 楼主| 发表于 2018-3-13 07:49 | 显示全部楼层
营销策略角度,说实话,什么捂盘,饥饿经营,提前锁定客户,对客户的心理研究,地产营销早就做到无孔不入的地方了,报道那些色诱,陪睡小伎俩,说白了就是女销售看你买的大户型,有钱有势,跟你结交一下,借你梯子爬一下罢了,任何地产商本身不在乎多卖或者少卖几套房子的。这种女销售在地产和汽车销售领域都有不少,如果你们确实有钱想体验,买140平以上房产全款的爷基本能享受到类似服务,车嘛。怎么也的30万以上的有机会享受,50万以上的,只要你想勾搭,太多贴你的姑娘
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 楼主| 发表于 2018-3-13 08:03 | 显示全部楼层
还是讲营销,营销就的讲营销渠道和营销步骤和营销定价以及营销手段的方向了,我来告诉你们为什么会有捂盘和惜售,一个地产项目100套房子,开盘基本卖掉30套就可以维持项目运转和后续融资贷款的跟进,剩下的30-40套房子就是所谓的房地产的横盘整理阶段,最后的30套房子就是所谓的冲刺尾盘,也就是提高利润的阶段。开盘卖30套对任何一家地产企业,都是轻松无比的事情,因为他们有大量合作的建筑商,材料供应商,融资合作方,均摊成本,反向抵押给各个企业,轻松解决30套销售的任务,各个合作方因为身份的高低有区别,拿到的房价也不一致,最低的是政界,其次是银行和金融界,这两界是唯一可以拿到低于市场销售价的,具体低多少和优惠比例,你们可以自由猜想,最大优惠就是白送。。。建筑和材料供应商就会比较惨,开盘销售价格提升15%反向抵押一部分工程款和材料款。目的是怕你企业转手平价出手,扰乱市场,逼着你手里的房子拖到3年后,地产公司尾盘冲刺前的价格。所以,在房地产界,空手套白狼不是不可能的事。
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 楼主| 发表于 2018-3-13 08:04 | 显示全部楼层
忘记说了,这些关联交易和优惠卖出去的房子,利润也是会从尾盘中找回来的,成本自然也摊到买房人头上
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 楼主| 发表于 2018-3-13 08:10 | 显示全部楼层
营销手段是最没技术含量的,各种花活,各种自我吹捧,各种活动吸引社会关注,增加客户群体储备,锁定客户等一些,我没兴趣讲这些低级东西,不过一句话,只要这个地产项目还养着3到5个售楼小姐的,那就是房源充足,卖不动,你们见过哪些房子卖的差不多或者卖干净的地产商养那么多售楼小姐的,不需要成本么,所以售楼小姐挺多,告诉你卖光了的,基本都是骗你,对你饥饿营销,要你留下电话,过10天半个月再勾搭你的。懂行的人,直接规划和住建房管找人查数据就行了,谁听你营销忽悠啊
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 楼主| 发表于 2018-3-13 08:18 | 显示全部楼层
接着说房地产的横盘阶段,横盘会在开盘之后,判断市场情况,进行下一步的定价策略调整,交易量暴涨,肯定定价暴涨,直接拉高500到1000。交易量萎缩,调价会逐步调高,在烟台这地方,基本两三个月上调一次价,一次加个100到200的,一年也能拉高个500到1000的。最长两年横盘周期,40套一个月平局卖不到两套就可以,至于尾盘冲刺,卖到什么时候,房地产公司都不在乎。。。价格越高越好,能卖就卖,不卖就扔那里。这就是从三个环节告诉你们,为什么房地产这么强势霸道,有恃无恐告诉你没房子
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发表于 2018-3-13 08:32 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
顶!坐等楼主更新。
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发表于 2018-3-13 10:02 | 显示全部楼层
好贴 精辟~~·
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发表于 2018-3-13 10:03 | 显示全部楼层
其实说个最真实的情况,烟台人很多都是钱多 人傻(绝没有侮辱的意思),房开商就是这样看烟台人的。

万科 中铁 保利 中海,来到了烟台,盖的楼盘哪个没问题?

万科的选址 周边的污染问题, 还有装修质量事件

中铁 保利的 物业服务,车位问题(楼盘是央企的,但是物业却是挂羊头卖狗肉)

中海的冬季供暖问题, 反正这些名企到了烟台,全部变味,原因为何?

还是管理的问题,项目交到了本地的一些垃圾手里,就开始胡作非为了, 和政府关系好,监管部门睁一只眼闭一只眼,剩下的坑全是业主填!
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发表于 2018-3-13 10:05 | 显示全部楼层
中铁中海也不是好饼
干房地产有良心的没有吧
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发表于 2018-3-13 10:24 | 显示全部楼层
然并卵

地产商分等级

你忘了 城市也分等级吗

别管一流 还是二流  反正烟台这几家  我看着都是3流

同事在保利买的  反正天天和物业吵吵   车位  楼道   收据不齐  

烟台说白了 名为二线 实际就是三线

尤其是对 消费权益  服务理念  管理模式 这些 对比 广东  江浙 落后起码5年

所以说  地产商是一个因素    物业也是一个因素

再者

一个三线城市  一流地产 和 二流地产 真的有差别吗

就烟台为例

还是根据地脚选房子  而不是根据房子选地脚


碧桂园 恒大  都在牟平有项目   你去吗?

那地方我之前去过   纯他妈忽悠外地人的“海景房”

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发表于 2018-3-13 10:41 | 显示全部楼层
烟台有那种地面铺隔音棉的吗?

感觉铺隔音棉的绝对大卖!

楼板太薄了,隔音效果太差了
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