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深度解析丨2017年烟台房价暴涨的真相,你知道多少?

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发表于 2017-11-14 13:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

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一直以来,不温不火的的烟台楼市
今年可谓是大变脸。
房价势如风火,涨势凶猛,创历史新高,直接由六七千元单价杀入万元大关,再不是地产商们的虚假宣传,而是房价上涨下的恐慌性的集体抢房现象。
只要有房源推出,便瞬间光盘,一下见识了烟台购房力的强大,这已经让很多人大呼看不懂。
烟台城市发展升级, 房价首当其冲
城市升级发展,城市配套不断完善,房价自然上涨。
尤其是今年烟台城市规划建设大刀阔斧开展并落实,让市民看到烟台未来前景可期。
相对于青岛、大连城市,烟台进入二线城市论,也为今年烟台房价做了铺垫。
城市发展利好消息不断,只要新闻一出,便直接反应在催动房价上。比如建设一中分校区,塔山南路规划落定,直接导致旁边楼盘带头涨价,周边楼盘跟风。
供应不足、供求失衡是房价上涨元凶
今年,购房者会发现,无论去哪个售楼处,基本都是无房可售,或者是所剩无几的尾房。以芝罘区、莱山区、开发区为最。
就连去年存量还很大、销售表示压力很大的福山区,今年有房销售楼盘已经寥寥无几。
与往年不同,烟台一个楼盘一年销售两三百套,已经算是业绩可观。而今年只要随便推出房源,千套房也能瞬间秒光。
以前买房挑挑拣拣,而今年却是找关系才能买到房,这已是2017年烟台房产市场特色。
纵观六区,库存已经不足,又鲜少有土地供应消息,多数楼盘进入尾盘阶段,在售楼盘,新房源也已供不应求。
无房可售,土地却迟迟未能跟上供应,是购房者恐慌性购房的一个重要因素。
即使偶尔出来如大庙等拆迁地块,仍是远水难解近渴,中心价值也往往令大部分购房者望尘莫及。
昔日高新区、牟平区等偏远、滞销楼盘,也挺起了胸脯,理直气壮的涨价、旺销。
一天一价,如此形势下,即使有房的楼盘,也难免会“惜售”,坐等更高价,进一步造成了“房荒”的出现。
从规划、备案价格的较量、开发商的观望情绪等因素,也相应推迟了新房源的入市时间;房源短缺,二手房中介也开始漫天抬价,二手房价已高于新房价,拉动房价再涨。
即使未来三年内有大量旧村改造项目要入市,但在这种涨势下,很多人已不能静心观望等待。
物价上涨,成本增加,房产成资金安全出口
近年来物价上涨速度加快,人民币大大缩水,土地价格、建材、人工等费用上涨,令建筑成本增加,开发商只有从抬高房价中保持利润,甚至有的喊出房子至少卖8500元/㎡才能不赔钱。
股票等投资市场不尽人意,人们的资金迫切找到安全出口。房产作为“硬通货”已是保证资金安全的必选,历经十多年的市场行情考验一路看涨,也给了大部分投资者信心。
一二线城市房价暴涨下的投资得益,更令人看到烟台房产的价值洼地,无论出于自住还是投资,或者是对城市发展前景的看好,都让烟台房价今年表现的格外炙手可热。
同时家庭传统思想也在改变,未来给孩子留钱已经不合适,不如留房产,即保值又增值,于是拥有两套房或多套房家庭也明显增多。
其他城市限购,烟台受灾
大批炒房投资客涌向烟台分羹
为抑制房价暴涨,很多城市出台了限购等政策,而这些限购、限售等政策带给烟台的,是大批投资客纷纷涌入没有相应限制的烟台,从各区房产交易表现,今年外地人购房明显增多。
大开发商引领房价,推波助澜
近几年来,一线大开发商纷纷抢滩烟台,如万科、保利等,由最初的水土不服到今天的根深蒂固,以品牌力、高端楼盘的概念等,顺利拉动烟台房价进入万元时代。
另外如万科精装房的出现,相应也提高了市民对房价心理预期。
从最初普遍认为九千多的价格是天价,到10月份的认为很合适,烟台仅仅用了几个月的时间。
改善崛起,改善产品却短缺,供不应求
10年前,80后这批人买首套婚房时,也正值楼市火热期,当时烟台房产市场出现一片小户型热,而高于120㎡户型就会滞销,房价也是小贵大便宜。
如今二胎政策放开,80后改善崛起,又处于换房高峰期,新一代年轻人婚房也开始追求一步到位,需求增大,100㎡以上三居室成抢手货。
但目前市场产品还未能跟上所需,造成了大户型的缺货,大户型单价也开始高过小户型,一路攀涨。
买涨不买跌的心理,越涨越买
从今年市场来看,很多人都在津津乐道,手里有两套房的话,今年等于白赚了几十万甚至上百万,房价越涨,购房者越容易一哄而上抢房。
买涨不买跌的楼市现象由来已久。
调控政策
是希望房地产市场平稳发展而非让房价大跌
烟台限价政策出台,规定涨幅不高于5%,一定意义上遏制了上涨幅度,但房价并不是停涨或降价。
不小心在这时候拿到预售被限价的项目,迫不得已低于市场价开两栋,但多被关系户或者内部人买走,接下来大部分依然是一路高歌。
也是因为这样,很多开发商将房源留至明年再销售。
购房者曾有一度的观望,希望房价在新出台政策中下降,直到“平稳发展房地产市场”字眼的出现,才让人死了心。
平稳发展
意味着房价或不会大涨但更不会大跌
租售同权、发展租房市场等政策虽然开始推出,但更多中国人骨子里是有房才有家的传统观念,一时半会难以改变。即使利率再上调,也无法阻止购房者对无房和房价大涨的恐慌。
即使不久烟台也要加入限售队伍,房产证不满2年不能交易,虽然能相应遏制炒房行为,但另一方面也让市场的供应量更加少。
相反,摆在大家面前更严峻的现状是房价高的越来越让你买不起,尤其是改善型用房。
想让房价下降已经不大可能,即使烟台将有一大批旧村改造土地供应,但具体何时供应、楼盘面市时间也成为影响房价的因素。
另外,房子销售价是楼面价的3-4倍开发商才可能不赔钱;或许,土地拍卖中成交的楼面价会让你更加清晰烟台未来房价走势。
写在最后,这是买房i问问的原创文章,未经授权请勿转载。尊重原创,做专业地产自媒体。想看更多文章,微信搜索关注买房i问问

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