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致烟台刚需:首付没有20万+,你连门槛都够不着

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发表于 2017-11-9 14:34 | 显示全部楼层 |阅读模式

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全文1692字,读完约3分50秒 / 觉得有用啊,欢迎转发
乍看标题,是不是感觉有点耸人听闻?如今刚需的门槛都这么高了?

在产生这个疑问之前,先来明确一下什么是刚需?
人饿了要吃饭,渴了要喝水,冷了要穿衣。“刚需”这一概念,被房地产行业偷换得天衣无缝:买房的首要目的是为了自住的,都属于刚需。
实际上,刚需是指在供求关系中受价格影响较小的需求,意味着涨不涨都要买。

这类群体,既要有需求又要有购买力,可买可不买的(无需求的、无购买力的),谈不上刚需。那么,为什么说,刚需的购房门槛越来越高?

  商品房趋于改善,供应结构悄然转向大面积  
从近年土地出让模式可见一斑,小面积、低总价的产品在纯商品房市场已失去生存空间。

过去的高价地,在紧张的控规指标下,迫使开发商只能聚焦于高端改善领域,产品定位起步都在90-100㎡,120㎡以上对应的总价显然非刚需所能承受。

表现尤为明显的,当属莱山区。70-80㎡产品已经绝迹,大于90㎡的供应结构正在成为市场主流。

这无疑挤压了刚需的生存空间,他们可选择的产品,都在90㎡以上。以8000元/㎡的保守价格计算,购买90㎡、首付3成也要21.6万

不可否认的是,随着时代发展,刚需客群也悄然发生变化,当“85-95后”逐渐成为购房主力,经济条件允许他们站在更高的起点上,选择更大的面积甚至一步到位也成为一种趋势。

卖方市场背景下,开发商开始挑客户  
  “全款优先,按揭靠边”  
一个更加雪上加霜的事实是:在库存周期缩短(目前存销比降为7个月),新增供应量下降(9月商品房新增供应56万㎡,环比下降2%),成交量攀升(9月商品房成交65.7万㎡,环比上涨19%)的情况下,卖方市场形成。

房子不愁卖,想涨价又不敢顶风作案,开发商就变相在付款方式上做文章。“按揭让道全款”“全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的请把共享单车骑走”成为今年屡见不鲜的新闻。

只推一二百套,收筹八九百个,开发商为了快速回笼资金,自然优先放行一次性付款的客户。

莱山某楼盘,开发商发给认筹客户的短信显示,要求全款。还有开发商甚至根据全款及首付成数来确定关系户的购房顺序。

随着房贷利率提高、放款速度减缓,全款可能成为越来越多开发商的选择,首付3成或者更低的刚需客群,买房成本越来越大,门槛越来越高。

如此一来,谁来解决刚需购房越来越难的痛点?“租购并举”,会不会成为刚需的最后一根救命稻草?
“十九大”提及的“租购并举”,在未来一段时间,将成为大的发展趋势。大家最关心的是:“租购并举”加上之前的“租购同权”,会不会使房价降下来?
对此,我们应该明确,“租”和“购”是两条线,面对的是两类人群。

“租”,面对的是低收入人群,只能租得起房的人基本不会考虑买房,他们对购房市场影响并不大。

真正难受的是,手里有些钱,只是买房吧又不够,租房吧又不甘心,就是所谓的“夹心层”。对这部分人群,政府也有相应对策,“共有产权”应该能满足他们的需求。

根据我市推出的《烟台市共有产权住房管理试行办法》(以下简称《办法》),自2017年5月1日起,将在芝罘区、莱山区辖区内试行共有产权住房制度,试行期为2年。
《办法》规定,共有产权住房向承购人出售的不动产份额比例为70%,剩余30%的不动产份额由出售人享有。承购人在购房满2年后,可以通过增购方式取得住房的全部产权,才能上市交易。

在销售价格上,以与其相同或相近地段的同类型普通商品住房上一季度平均成交价格为基准,下浮10%的原则核定。

问题是,共有产权房,虽然降低了购房门槛,但也让相当一部分期待获得楼市溢价的客户破灭了希望,毕竟,共有首要解决的是“住”的问题,而不是资产升值。

由此,刚需客户似乎陷入了夹心层的两难境地:逐渐被挤出了商品房市场,去申请共有产权房又心怀不甘。

  买房门槛越来越高,烟台刚需的未来在哪?
“租购并举”的大背景下,刚需还有没有上车的最好时机?

“十九大”定调的“房住不炒”的理念,不仅仅是说给炒房者听的,也是说给购房者听的,总想着房子未来会不会保值增值,本身就脱离了房子用来住的属性,背离了政府的初衷。

刚需买房门槛越来越高的困境谁来破解?或许,未来人人都能有房,只是配置高低而已。
  写在最后

这是买房i问问的原创文章

未经授权请勿转载。


尊重原创,做专业地产自媒体。

发表于 2017-11-12 10:21 | 显示全部楼层
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