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[烟台城事] 烟台的经济与烟台的房价

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发表于 2017-9-25 15:32 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自山东

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本帖最后由 自由之心 于 2017-10-25 08:49 编辑

烟台目前这次房价大涨,可能有三种原因:
一是前期烟台的房价被低估了,目前是在补涨,涨到现在这个价,补涨的也基本到位了,但是随着经济的发展,工资的上涨,长期肯定还是会上涨的。所以如果是刚需自住,最好不要观望了,找个差不多的下手就行了。
市区内78千的房子应该还是有的吧,福山区沿福海路一线还是可以的,周围的上班族比较合适。

二是,纯是跟风炒作起来的,被学区房以及改善型住房带动起来的,过段时间就回落到正常价位,目前烟台的收入水平很难撑住均价1万多的房价。
也就是说,现在这个房价,暂时是阶段性的顶点了,暂时不会再涨了,以后也有可能回落一点,如果是不着急买房的可以观望个一年半载的。但如果是刚需,买了自住的话,只要能买得起,下手就是了。

三是,有可能来了一批外地炒房团,与各中介联手,在前期房价低时入手了一批房子,现在要下手把烟台的房价炒起来后脱手。

烟台的房价,个人觉得,以目前的收入水平,均价不应该突破一万(学区与海景以部分核心繁华地带除外),房价要想真正再作突破并站稳,除非烟台的工业经济规模以及工资收入水平进一步提高,否则以目前工资水平以及人口数量,很难支撑起1万以上的房价均价来的。等那些改善住房质量的人,人手两套房的时候,再拿什么来支撑房价?只有不断创造大量新的高质量的就业岗位,吸引大量新来人口,且收入水平不断上涨,才有可能支撑房价的不断上涨

另外,烟台不管在经济上还是文化上以及知名度上,跟济南  青岛相比都不是一个层面,济南青岛是强二线城市,烟台只能是三线城市(当然如果烟台把下面的县城经济也加上,也可以是二线了。)
从烟台现在的发展来看,10年后,也很难达到青岛济南现在的规模(只算城市本身,不算下面的县城)。

下面我们来看一下烟台这个城市的本身实力与青岛济南的差距:

2015年,烟台GDP6000多亿,其中烟台城市本身自己创造的只有2000亿,其余近5000亿是下面的县城创造的,而青岛,2015年GDP总量为9400亿,其中青岛这个城市本身创造的占6000亿,仅黄岛区就占2500亿,也就是说,如果仅就城市本身创造的GDP来看,青岛是烟台的3倍!!仅一个黄岛区就超过了烟台这整个城市!(2015年时青岛还没算上即墨,现在即墨也划为青岛一区了,那GDP又要加上1000多亿了,相当于一个龙口了)。

表面上看,青岛只比烟台多3000亿,可实际上,相差很大。如果从GDP来衡量房价的话,青岛的房价应该是烟台的3倍!如果烟台均价过1万,那么青岛就应该均价过3万(实际上现在青岛市区现在房价均价还没过2万,以此类推,烟台市区的房价均价不应该超过7000)。更何况在大学数量,以及城市知名度上,烟台与青岛济南相差更多!


济南2015年GDP是6000亿,其中济南城市本身的GDP是4100亿,是烟台的2倍!而且济南是山东的政治文化中心,而且城市名气,大学数量都远超烟台!房价至少应该是烟台的2倍以上。




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吹牛B -10 -10 支持房价快速上涨!
直言789 + 4 很给力!
老牛今年十八 -2 考虑一下通胀对资产的影响

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发表于 2017-9-25 15:34 | 显示全部楼层 | 来自山东
说的不错,但是我觉得可能还会涨
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发表于 2017-9-25 15:36 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
一时半会不会涨了,已经透支了。
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发表于 2017-9-25 15:43 | 显示全部楼层 | 来自山东
烟台的房价在山东周边来说,算低的,但是烟台缺一种东西,那就是人,,,两套房子以上 人比没房的都多。。那什么支撑房价上涨。对外地人没有吸引了,本地人又不怎么爱生孩子。。。五区人口净流出。呵呵
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发表于 2017-9-25 15:47 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
现在很多外企都在东南亚建厂了,很多订单都挪到东南亚了,自己想吧。实在不了解的注意一下身边的经济形势。
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发表于 2017-9-25 15:52 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
开发区业达周一,周四,周六有招聘会可以去看看,不是夸张,根本没什么人,说招聘的比找工作的人还多一点不夸张,烟台根本没有什么外来人口,外来人口基本以自己下属县为主一点都没说错。你去青岛济南看看,全国各地人都有,济南青岛每个城市光就读的大学生就是几十万。
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 楼主| 发表于 2017-9-25 15:55 | 显示全部楼层 | 来自山东
本帖最后由 自由之心 于 2017-9-25 15:59 编辑
跃马长空空 发表于 2017-9-25 15:43
烟台的房价在山东周边来说,算低的,但是烟台缺一种东西,那就是人,,,两套房子以上 人比没房的都多。。 ...

烟台我主要是觉得经济不行,这些年基本没有大的发展,本来有个富士康,结果人家还跑了一大半,也就有个通用以及LG支撑一下了,至于那几个国企,这么多年了,并没有突破性的发展。每几年也就能有几个小公司来,基本上有聊胜于无。

没有工业的支撑,没有大量就业人口,房价怎么可能涨得起来呢?
本人感觉,最近10年内,烟台的工业经济似乎在原地踏步。政府好像基本上就满足于盖几个万达,弄几个商业综合体。
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 楼主| 发表于 2017-9-25 16:01 | 显示全部楼层 | 来自山东
叫个什么好呢 发表于 2017-9-25 15:52
开发区业达周一,周四,周六有招聘会可以去看看,不是夸张,根本没什么人,说招聘的比找工作的人还多一点不 ...

现在的招聘会就招销售的多,这不是一个好现象
如果能有大量招技术岗位,生产岗位、质量管理岗位的公司,才是一个好现象
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发表于 2017-9-25 16:04 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
自由之心 发表于 2017-9-25 15:55
烟台我主要是觉得经济不行,这些年基本没有大的发展,本来有个富士康,结果人家还跑了一大半,也就有个通 ...

LG 在东南亚的工厂已经量产了,而且是最新最先进的生产线,这边很多订单都在那边做了。最最关键的是它是终端企业,还有很多给它供货得企业,也会受影响,弄不好也会跟着搬。当年全球40%的手里机屏都是烟台造,其实就是烟台LG 造的,想想影响力有多大。
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发表于 2017-9-25 16:06 | 显示全部楼层 | 来自山东
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发表于 2017-9-25 16:06 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
自由之心 发表于 2017-9-25 16:01
现在的招聘会就招销售的多,这不是一个好现象
如果能有大量招技术岗位,生产岗位、质量管理岗位的公司, ...

开发区的招聘会一半企业是汽车零配件,另一半就是韩企,几乎都是制造业技术类岗位
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 楼主| 发表于 2017-9-25 16:11 | 显示全部楼层 | 来自山东
叫个什么好呢 发表于 2017-9-25 16:06
开发区的招聘会一半企业是汽车零配件,另一半就是韩企,几乎都是制造业技术类岗位

必须 是大量的新增岗位,公司肯定都有离职的,也肯定有招聘的,这是正常的人员流动电子厂工人流动率很高,天天在招人,这肯定不算的
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发表于 2017-9-25 16:12 | 显示全部楼层 | 来自黑龙江
听说莱山万科开盘秒光了又,好像得1万以上吧,那地角真是。好多人还以10年前的眼光看,房子没跌过,什么国家放水印钱什么的,现在买房子好比赌局,前10年你赢的几率在80%,所以好多说跌的还是涨了,但是现在只有20%几率,也许真的会实现。希望明年这个时候,大家再出来看一下就知道了。
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 楼主| 发表于 2017-9-25 16:14 | 显示全部楼层 | 来自山东
黑熊出山 发表于 2017-9-25 16:12
听说莱山万科开盘秒光了又,好像得1万以上吧,那地角真是。好多人还以10年前的眼光看,房子没跌过,什么国 ...

万科的房子肯定好卖,品牌在那,质量过硬,不用担心房子烂尾
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发表于 2017-9-25 16:15 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层 | 来自山东
本帖最后由 叫个什么好呢 于 2017-9-25 16:18 编辑
黑熊出山 发表于 2017-9-25 16:12
听说莱山万科开盘秒光了又,好像得1万以上吧,那地角真是。好多人还以10年前的眼光看,房子没跌过,什么国 ...


往年都抱怨工资没有房价涨的快,但是大部分人工资的确起码数字上看是涨得,但是从去年到今年各位看看自己手里的收入是涨的还是降的。购买力先不谈。感觉工资被动上涨都涨不太上去了。房价再怎么撑?
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发表于 2017-9-25 16:20 | 显示全部楼层 | 来自山东
本帖最后由 众芳摇落独暄妍 于 2017-9-25 16:21 编辑

以前房价涨的时候全民看跌,现在又是全面看涨。。无论什么股票 黄金 房子 当全民看涨的时候 大都不是什么好兆头,当然房子这事也不敢说,因素太多。

真的说十年内怎样 恐怕国家也没想 也是走一步看一步。

有运气的成分在。

其实 我觉得 抛出去炒房的  无论有没有房子 全民都应该期待房价下跌啊,跌了住大别墅 大房子多好。

有些就一套房子还可劲盼着它涨不懂是什么心态。
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发表于 2017-9-25 16:24 | 显示全部楼层 | 来自黑龙江
自由之心 发表于 2017-9-25 15:55
烟台我主要是觉得经济不行,这些年基本没有大的发展,本来有个富士康,结果人家还跑了一大半,也就有个通 ...

烟台经济其实不错,起码GDP省内说是现在第二了,现在的经济形势不好不是烟台,是全国性的,所以不能赖烟台。但是关于房子,烟台前几年经济形势好的时候,房子没有大涨,今年房子这样涨是没有支撑的,解释就是一、二线限售了,锁死交易了,烟台跟涨,有部分钱跑到烟台来了。而二手房除了学区房,涨得大么,为什么都是新盘抢光?因为新房税高,税高!等都接盘之后,敢保证不能限售?全款、刚需都无所谓,贷款投资的怎么办,盖需要好几年,出证还得时间,然后不能交易还要等,敢保5年之后能翻翻?
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发表于 2017-9-25 16:30 | 显示全部楼层 | 来自山东
千万别走美国和日本的后尘啊
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发表于 2017-9-25 16:34 | 显示全部楼层 | 来自黑龙江
孤的世界 发表于 2017-9-25 16:30
千万别走美国和日本的后尘啊

现在不好说,国家说了,房子是用来住的不是炒的,就是提醒你,以后别赖国家,然后全部高位锁死,往哪跌去,没有交易就没有恐慌,有大量贷款的人要遭罪了。
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发表于 2017-9-25 16:34 | 显示全部楼层 | 来自黑龙江
孤的世界 发表于 2017-9-25 16:30
千万别走美国和日本的后尘啊

现在不好说,国家说了,房子是用来住的不是炒的,就是提醒你,以后别赖国家,然后全部高位锁死,往哪跌去,没有交易就没有恐慌,有大量贷款的人要遭罪了。
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