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[家园茶坊] 揭秘买房赠地下室的销售把戏,长点儿心!别再拼命往坑里跳了!

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发表于 2017-9-22 14:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  “买房赠地下室”的楼盘让利对于购房者来说,很有吸引力。值得注意的是,白送的房产面积固然诱人,但因为涉及复杂的产权问题,地下室的赠与行为很可能埋下隐患,令购房人得不偿失,因此值得特别留意。
赠送地下室抬高房子价格
   据了解,市场上“买房赠地下室”的产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅,这类产品的售价比其他楼层略贵,但赠送地下室。开发商称,地下室是白送的,不收取业主的费用,将来也无法办理地下室的产权证,但是不影响业主正常使用。有的带地下室的产品,开发商会按一定价格出售地下室的面积。
调查发现,目前市场上带地下室的商品住宅,其地下室产权情况大致四类:
一,地下室有单独产权。或与房屋具共有一个产权。此类地下室产权归业主所有,具有单独产权证的地下室还可以,作为常规住宅买卖。
二,作为人防工程的地下室产权,归开发商所有,但是保证其使用功能不能任意租售,
三,作为车库和其他公共用途的地下室属于不可分摊的公用建筑部分开发商也无权对其进行租售
四,地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上地下室的管理权,归社区的业主委员会,任何业主都不能自行对地下室进行租售。
  有业内人士认为,虽然开发商都知道地下室产权不明暗藏风险,但售房时故意模糊产权问题,利用“赠送”的诱饵抬高地上部分价格,甚至将不能出售的地下室便宜卖给业主以获利,在开发商看来,地下室售出已既成事实,日后即使被业委会追究,对方维权也会困难重重。
  产权地下室白送也闹心。
  事实上,这些赠送面积往往都没有产权,开发商无需缴纳这部分面积的土地出让金,只需投入较少的土建成本,就可以为住宅本身提价带来巨大便利。但对于购房者来说,不但多支出了购房费用,还要承受因此带来的风险。
   凡是没有交纳土地出让金的地下室,都是无法办理产权证的。按照物权法的相关规定,没有产权的地下室属于公摊面积,处分权属于全体业主,开发商不能对外销售,也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室,业委会有权追回收益,购买了这种地下室的业主就要承受损失。而即使开发商售房时是将地下室赠送的,也是为了借此给购房者一个买房增值的印象,令地上部分的房价达到他们的预期水平,一旦出现纠纷,吃亏的还是购房者。因此,白送地下室未必是好事,如果不搞清其中的产权问题,不认清风险,很可能得不偿失。遇到开发商不明晰地下室产权问题、半卖半送的情况,购房人一定要留心。

有产权地下室需缴契税     
  值得注意的是,有一种情况,即当项目取得了规划部门对地下室的规划许可,而且开发商并未将建设地下室的成本摊入售房成本中时,开发商是可以赠与或者出售地下室的。
  对此,业内人士表示,只要产权明确,且销售时的产权性质与规划审批相符,开发商就有权根据市场行情自由定价销售地下室。需要提醒购房者的是,购买有产权的地下室,也要和地上部分一样交纳契税。购房者应该在购房时与开发商约定好,这笔税费由谁来交,并将此写入合同。除此以外,业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费。文/记者夏震
  住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》
  (下称《规范》),已于今年7月1日起正式实施。根据新版《规范》,开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间,将不能再以全赠送的形式出现。
  根据《规范》,窗台与室内楼地面高差在0 .45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。但按照2005版《规范》,飘窗是不算面积的,这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。

  大家熟悉的奇偶层阳台,也受到了限制。按照新《规范》要求,在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里,建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。
   而流行的买别墅送地下室,今后全国多个城市也可能行不通了。按照新版《规范》,地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2 .2米以下的,应计算二分之一面积。此外,建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层,结构层在2 .2米以下,也要算二分之一面积。还有顶盖的采光井应按一层计算面积,且结构净高在2 .1米及以上的,应计算全面积;结构净高在2 .1米以下的,应计算1/2面积。这样一来完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的旧规范。
  
  大部分业内专家认为,新版《规范》更细化、更具体,也更严格。对飘窗、露台、阳台、设备管道夹层、采光井等给出了新的定义,并做出更严格的界定。在以后的户型审批中,房企想再以赠送面积做筹码吸引购房者很难再行通了。“偷面积就像在夹缝中求生存,而如今这个夹缝已经越来越窄,受到的约束越来约多了,想钻空会越来越难。”
  

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