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同为3房户型,为何有86㎡、96㎡、106㎡、116㎡、126㎡等不同规格?

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发表于 2015-3-24 14:56 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  同为3房户型,为何有的是86㎡三房;有的是96㎡三房;有的是106、116㎡三房;还有的三房面积能达到120㎡,甚至更多?
  今天我就从多方面来为大家分析一下。
  
三房户型的各面积段分类

  首先,针对多层建筑,对各面积档的三房户型进行分下类,分类原则来源于实际使用需求。(从网上找了一些户型图,以供大家参考)
  1.多层建筑80㎡以下三房,通常都要通过局部改造(例如封闭阳台)才能勉强达到2个居住空间加一个工作空间(书房)的使用功能,同时公共空间(客厅、走道)会很大程度的压缩——这种三房有时候被称为两房半,往往要通过赠送面积或者改造才能达到基本使用功能。
  2.80-90㎡的三房户型,能勉强提供两个居住空间加一个工作空间(房间尺寸较小),客厅通常兼做餐厅使用,卫生间有可能无开窗——这类为紧凑型三房。以下用越秀星汇金沙的一个86平米的户型举例说明。
86.jpg

  3.90-100平米的三房户型,比较常见的三居室,三个居室空间尺寸适中,书房可以兼作为卧室使用,有些还可以做到双阳台,卫生间能独立采光通风,餐厅也有可能相对独立——这类为经济型三房。以下用峰度的一个96平米的户型举例说明。
96.jpg

  4.100-110平米的三房户型,其居住舒适度和完善的功能是这类户型设计的首要考虑。首先是房间尺度,这类三房户型必须保证各房间床旁设计有足够的衣柜的尺寸,餐厅、客厅独立并有较好的尺度,第二,像105㎡以上的户型还应该出现双卫设计(两个卫生间)——这类为舒适型三房。以下用万象城的一个105平米的户型举例说明。
105.jpg

  5.110-120平米,卫生间独立开窗,各房间有舒适尺度,并充分考虑生活便利性——115平米以上户型,主卧进入式衣橱都会成为常规配置——这类即平时所说的大三房户型(高档三房)。以下用保利香榭里公馆的一个116平米的户型举例说明。
116.jpg

  6.120平米以上的三房户型已经算豪华了,前面讲的都有,只是尺寸更宜居,还有可能出现入户花园等奢侈型配置。以下用峰度的一个127平米的户型举例说明。
127.jpg

  以上这些都是指多层建筑的三房面积档。如果是高层建筑,全部在此基础上加5平米左右的公摊。

  5个决定户型面积段选择的关键因素
  在了解了这几个三房面积段的分类后,我们再来分析,究竟有哪些因素决定了项目楼盘的三房面积段选择?
  1.项目定位和目标客户需求

  项目定位和目标客户需求应该是户型面积段的最重要决定因素。因为项目的档次定位不同,决定了其目标客户的不同,而不同档次客户群的生活习惯、居住观念,导致其对户型面积的要求存在巨大差异。
  比如80㎡以下和80-90㎡的紧凑型三房,通常对应的是刚需楼盘,尤其体现在房价较高的一线城市。因为这个面积段的三房户型一般都针对年轻两代居,主攻30岁以下年轻家庭,是主卧室+儿童卧室+书房的结构。另外,它也是租赁市场很受单身或者年轻无孩家庭热捧的三房面积段,因此也是投资型住宅的主力。
  90-100㎡、100-110㎡这两个面积段的三房户型,则主要针对有一定经济实力的两代居或有实际需要的三代居(老人帮着带小孩)。当作为三代居使用时书房功能可以取消,作为老人卧室使用。因为家庭人口的增加,对房间功能的需求也相应增加了,所以独立的餐厅,衣橱空间等都成为必须考虑的。
  110-120㎡的三房户型所针对的客户群又反过来了,一般是两代居。这类住宅的目标客户往往经济实力好很多,出于生活品质的考虑,各个房间的功能会明确很多,两个卧室,一个书房都应该尽力做到舒适,即使是偶有作为三代居使用,也不会持久,必然会换四房以上。这种客户的年龄一般在35-45岁之间,有一定经济实力,且孩子开始有自己的空间要求。
  多层120㎡以上,高层125㎡以上的三房户型,对应的当然就是高端盘了。因为这个面积段往往都是讲究居住品质的人士首选,而且通常没有三代居的考虑,因为在130㎡以上已经可以开始选择四室户型了。


  2.竞品户型和成交畅销户型

  在项目户型面积段确定的过程中,竞品户型和二手市场成交户型对项目户型面积的最终确定,也起到重要作用。
  首先,潜在竞争项目的户型面积和配比,能帮助项目楼盘弄清整个市场的主力户型和面积是多少、竞争集中在哪个区间、还有哪些市场空白点。通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例的系统分析,项目楼盘可以进一步得出意向基本面积区间和户型比例。
  比如经过分析,发现潜在竞争项目的三房面积在80-100㎡这两个区间,因此,可以初步得出本项目三房户型的面积区间应该在这个面积区间。
  第二,项目片区的三级市场(二手房市场)成交户型和需求户型,也将影响项目中三房户型面积的确定。
  举个例子,通过对某二级城市某片区的三级市场畅销户型进行统计,我们发现三房畅销面积段的下限高于80㎡,那么,原定为80-100㎡的面积区间,就将要因此调高10㎡,变成90-100㎡。


  3.性价比
  对,户型面积的最终确定,也与性价比有关。
  刚刚我们说,不同面积段的三房户型,将会对应不同档次的楼盘和相应的目标客户。但90-100㎡这个区间内,可以选的面积有很多,比如92㎡、93㎡、94㎡、98㎡等等,那么,同为刚需盘,我的三房面积究竟应该定多大呢?
  事实上,从销售角度讲,户型面积大小最终决定的还是总价。同一个片区,假设我的楼盘定价与竞品盘一样,都是10600元/㎡,但我定的三房面积是92㎡,竞品盘的三房户型面积是95㎡,我的三房去化就绝对要好于竞品盘。
  为什么?我们来算一下总价:在竞品盘买一套三房,需要花去10600元/㎡*95㎡=100.7万元,而在我这里购买一套三房,则要花费10600元/㎡*92㎡=97.52万元
  一个总价在100万以上,一个总价则在100万以下。别小看这点差别,但往往会决定一个家庭最后的购买决策。
  因此,项目在确定自己的户型面积时,也会结合总价进行考虑,这也决定了为什么在同一片区,都是三房户型,有的是95㎡三房,有的却是92㎡三房。


  4.公摊面积

  同一个户型却面积不一,还有可能与公摊面积有关。
  我们先来温习一个公式:建筑面积=套内面积+公摊面积,而我们购买的是建筑面积,这就意味着:假如两个楼盘的三房户型,其套内面积都是一样的,但假如A盘公摊面积>B盘,这个A盘的三房面积就会偏大。
  而层数不同、交通核(电梯间和楼梯)的摆放方式不同、设备管井的大小不同、大堂的面积不一,都可能对公摊面积产生影响。
  光就层数来说,一般楼层越高,公摊系数越大,公摊面积自然也高。如此一来,即便是套内面积和竞品楼盘一样,但由于公摊面积大,其户型的建筑面积自然也大,也就可能出现先头我们提到的,有的三房是97㎡,有的三房却是92㎡。


  5.国家政策

  最后一个影响户型面积的因素,是国家政策。因为根据国家的相关税收规定,90㎡以下、90-140(或144)㎡,以及140(或144)㎡以上这三个面积段,房子所要缴纳的契税标准是不一样的。不能小看这1%、1.5%、3%的契税,这对于三房面积的最终确定,这也很重要。


  当然,除了以上几个因素以外,项目所处区域城市不同,情况也会发生变化。比如上面的分类举例,更多是参考一二线城市的三房面积数据,而到了像烟台这样的三四线城市,可能会出现135㎡的三房户型比比皆是。


发表于 2015-3-29 23:18 | 显示全部楼层
大神帮我分析下这个户型怎么样?

实际建筑面积:144

实际建筑面积:144
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发表于 2015-3-25 09:32 | 显示全部楼层
86平的那个户型看起来还不错,还是南北通透的啊
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发表于 2015-3-25 09:40 | 显示全部楼层
客厅在阴面感觉不大好。
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发表于 2015-3-25 09:58 | 显示全部楼层
分析得好全面,高手在民间啊。。。
我的要求不高,就来个100-110平的舒适型三室就够了
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发表于 2015-3-25 10:02 | 显示全部楼层
像我们这种刚需族,只能选80来平的三室,但是烟台80来平三室能做到户户有窗的真的没大有啊,不是卫生间没窗,就是厨房窗户太小,不透光不透气的
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发表于 2015-3-25 10:09 | 显示全部楼层

好专业,感觉一下涨了好多姿势!没想到原来不是面积大,户型就一定好啊
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发表于 2015-3-26 08:36 | 显示全部楼层
其实,看完了表示还是糊里糊涂,不过我一直觉得100平以上的户型,只有一个阳卧,客厅朝阳,这样的布局也不算怎么好吧,毕竟卧室还是朝阳好
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发表于 2015-3-27 10:43 | 显示全部楼层
我觉得110来平的三房户型最合适,户型方正,南北通透,面积也不是很大,一家三口住着合适
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发表于 2015-3-27 12:25 | 显示全部楼层
要是高层没有那么大的公摊就好了
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发表于 2018-4-8 11:03 | 显示全部楼层
一栋楼24层,开发商说的公摊都是大概的25%吧,6层跟16层同样的建筑面积,套内面积是不是是一样的
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发表于 2018-4-8 11:04 | 显示全部楼层
一栋楼24层,开发商说的公摊都是大概的25%吧,6层跟16层同样的建筑面积,套内面积是不是是一样的
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发表于 2018-7-18 12:44 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
万科西雅图业主群
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发表于 2018-9-16 11:42 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层

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发表于 2019-1-30 05:43 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
学习了
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发表于 2019-4-14 03:13 烟台论坛手机版 | 显示全部楼层
6年前在幸福买了套60平的二手房,肠子悔的不能再青了
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