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标题: 公寓的价值在哪里，到底合不合适买，什么时候卖，这或许不是答案，但是能提供一些帮助 [打印本页]

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-16 14:05
标题: 公寓的价值在哪里，到底合不合适买，什么时候卖，这或许不是答案，但是能提供一些帮助
这几期我都是写得关于公寓的介绍，因为从事公寓二手房买卖，所以对公寓了解的也比较详细。从前几篇帖子里评论里好多朋友不大明白买公寓到底值不值，买了什么时候卖合适，我试着把我的理解讲一讲，或许能给各位看官一些建议。仅做参考~
   买公寓的朋友，大都是投资为主，少部分是用于自住的。既然是投资，那么我们是想从这个公寓房子里获取什么收益呢，我想好多人肯定会认为低买高卖，我认为这个想法是不完全对的。为什么说是不完全对呢。我前一篇文章里写了一篇关于公寓税费的讲解，如果不理解的，我给个结论：就是公寓在卖的时候的差价越高，持有的年限越短，缴的费用越高，是不是说公寓并不是靠增值来赚取利润的，但如果捡漏又是另外一说了，捡漏是指别人以极低的价格卖给你，我们再正常价格卖，这个好理解。
   从国家的收费标准设计方案来看，国家是不鼓励炒房的，对于商业地产的增值利润，收取高额度的税费。所以我说公寓的利润来源不是增值，那利润来源就是果利用这个房子赚钱，这或许是公寓的价值所在。
有别与住宅的地方就是，住宅的税费在满2年后就固定了。房子增值越高，税费固定，收益越高。而公寓的价值就是利用这个房子产生的各各样的收益，比如出租收益，托管酒店收益，利用公寓抵押贷款也算，利用公寓注册公司办公等等。
这个公寓的使用率越高，那么他的价值就越高，哪怕将来原价卖，至少我通过这个房产获得了收益。
这里可以打个比喻，有助理解：
我有50万存款，购买了一台机器，用来造物品，每年可以给我带来10%的收益，如果单纯我存50万，可能也就5%的收益。这样经过了5年，我把这个机器原价卖了。注意，机器并没有升值，只是支付了一些运输费用。在这个比喻里，机器就是公寓，造的物品可以是指公寓出租等的收益。买卖中运输费用可以指交的税费。这个例子能扼要的说明我的观点。
      说了那么多，我打个小广告，打扰大家：宝龙现在有一套8楼的精装房，照片附在下面，目前委托给民宿使用，45平，房东想41万各付，也就是买家到手43万吧。精装单价9500的复式公寓，直接托管给民宿即可，有闲置资金的朋友或者想给孩子买个婚前财产的可以来看看，是一个投资的选择。
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作者: 小屁孩 时间: 2021-4-16 14:19
楼主夹带私货太明显了，还是注意一点吧

作者: 佛系大叔 时间: 2021-4-16 14:23
43万一年百分之五的收益是21500，也就是说每年的房租低于21500就是赔钱的，这么算来个人认为赚不了钱

作者: 宇宙大王弗利萨 时间: 2021-4-16 14:24
卖房就卖房吧，至于么

作者: 夜空漫漫 时间: 2021-4-16 14:25
推销贴而已，目的明显

作者: 好吃的不是拉面 时间: 2021-4-16 14:26
再好的公寓，起码在烟台的话，还是等钱多到一定程度，存款，住宅，各方面都有的是的时候，再考虑投资公寓和商铺比较稳妥。

作者: AA音 时间: 2021-4-16 14:35

作者: 白菜王子 时间: 2021-4-16 14:43
你忽略了机器的折损。
公寓房最大的缺点是持有时间越长，按原价卖的可能越小。因为40年产权在老板姓心理是道坎。
公寓总价低，适合过渡。租房的费用完全能够覆盖贷款和通勤时间成本。
或者投资一线城市核心地段出租，收益会很高。
做广告很正常，也没啥。只要多普及点知识也是好事，但千万别一味王婆卖瓜，自卖自夸就行。哈哈

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-16 15:52

白菜王子发表于 2021-4-16 14:43
你忽略了机器的折损。
公寓房最大的缺点是持有时间越长，按原价卖的可能越小。因为40年产权在老板姓心理是 ...

嗯嗯，坛友说得对

作者: 白菜王子 时间: 2021-4-16 17:32

孔嘉玉凝发表于 2021-4-16 15:52
嗯嗯，坛友说得对

这只是我个人的想法。因为我前两年考虑投资公寓，毕竟建设地点都太好了，然后进行了一番学习和研究，最总放弃了

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