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标题: 出一期关于公寓二手房税费的介绍，看完你就能明白公寓税费到底多少了 [打印本页]

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 15:04
标题: 出一期关于公寓二手房税费的介绍，看完你就能明白公寓税费到底多少了
上一个帖子发了一篇关于我成交的一套二手房公寓的经历，好多朋友在下面做了评论，我一一做了回复，感谢大家的关注，有关二手房公寓的税费交易标准我在这里做个详细介绍。
因为经常做公寓的交易，所以必须对税费有一个明确的数额，这样才能知道卖家到手多少钱，买家到手多少钱。这里面涉及一个不可控因素就是评估价格。特别是公寓的评估价格会直接影响成交价。所以根据以往的评估价格经验我们会把一个评估区间的价格报给双方。
宝龙交房时间没几年，二手房交易也是最近才陆陆续续有的，好多人以为公寓的税费就是总房款乘以12%左右，实际上是不对的，如果当月买了公寓，下个月卖，那么这个房子的大税可能也就几千元而已。而且公寓没有满几年这一说，不限制买卖，不限制数量，商业房产就这样。我们这里有一份关于公寓税费的明细表，因为太复杂，我就简单挑一两个大的数额做例子并附加了一份明细表，看这个表基本能明白税费的标准：
我们用上一个成交的这个房子价格标准：面积是61.84平，原始发票是35.7万，持有时间17年12月开始（到现在也就是2年半时间），契税是10839.
那么这个房子的增值税是：
增值税=(评估价-原始购房发票)/1.05*5%=7120
徒弟增值税是：土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除数=23211
个人所得税：[(评估价-增值税)-扣除项目)*20%=23211
还有印刷术，附加税等等，总共加起来按照评估8200，税费合计52000元。
我在计算这个税费的过程中，真正是明白了为什么学习数学的好处了。反正无论你怎么算，这个公式套下来，该交的税，该补的款是一分不差，大家也看出来了，公寓的税费跟买的时候的价格，和卖的时候的价格以及持有年限和契税有直接关系。如果直接套用12%等方法是不行的。
经过我十年寒窗苦读，我把这套公司做在了表格里，只要输入数据，就可以得到完整的税费报价。哈哈，参考下表：
(, 下载次数: 44)

看不懂的朋友就不需要看懂了，因为这里面涉及好多函数，只需要知道个结果就行。
我不明白的是，每次去过户，在房管局大厅，工作员小姐姐们都是拿着计算器噼里啪啦的算一阵子，然后确认一遍数额后再缴税，实际数额和我也差不多，咱也不敢问，咱也不敢说。
(, 下载次数: 41)

作者: 小龙妈妈 时间: 2021-4-15 15:14
正大隆泰的loft值得买吗？

作者: yesterday 时间: 2021-4-15 15:18
芝罘区万达的公寓好卖吗???

作者: opposite 时间: 2021-4-15 15:18
好帖好帖。旗帜鲜明没有模棱两可遮遮掩掩。
喜欢这种旗帜鲜明。鲜亮！

聪明的一休发来贺电
黄妖帅发来贺电
37度的海发来贺电
包龙星发来贺电
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... ...

贺电太多不一一列举

作者: 夜空漫漫 时间: 2021-4-15 15:22
公寓能不能买？为什么都说公寓不能买？

作者: 客观看世界 时间: 2021-4-15 15:28

夜空漫漫发表于 2021-4-15 15:22
公寓能不能买？为什么都说公寓不能买？

商业公寓：买卖税高、转手困难、商业水电、物业费高、无燃气、户型朝向日照都不如住宅，甚至不能落户。

作者: 尹小悟 时间: 2021-4-15 15:52

opposite 发表于 2021-4-15 15:18
好帖好帖。旗帜鲜明没有模棱两可遮遮掩掩。
喜欢这种旗帜鲜明。鲜亮！

70%注销了

作者: 白菜王子 时间: 2021-4-15 16:23
所以说公寓就是鸡肋，不是不能买。
实在是难以爱上它。哈哈
小伙子很有前途啊

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 16:50

小龙妈妈发表于 2021-4-15 15:14
正大隆泰的loft值得买吗？

迎春大街那个正大创享公寓吗？首先在迎春大街上，享受周边配套，这个不错，但是他正好夹在各个写字楼中间，东西南北都有高楼，感觉堵得慌，宝龙是在十字路口，视野开阔。不过如果价格低于9000，也能买。

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 16:53

白菜王子发表于 2021-4-15 16:23
所以说公寓就是鸡肋，不是不能买。
实在是难以爱上它。哈哈
小伙子很有前途啊

公寓的价值在于使用价值，不在于买卖价值

作者: 海天12 时间: 2021-4-15 16:54
接近5%的佣金？？？心真黑

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 17:06

yesterday 发表于 2021-4-15 15:18
芝罘区万达的公寓好卖吗???

这个问题比较广，我下一篇帖子做个公寓到底是买什么样的合适，和什么时候卖合适的建议吧，多年经验，希望对你有帮助。

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 17:12

海天12 发表于 2021-4-15 16:54
接近5%的佣金？？？心真黑

您数学学的好

58万成交，8万的所有费用里，5.2万是房管局收的增值税，1.5万是契税，中介费2%，剩余一千多支付了工本费550和物业费结清。

作者: xing感小野猫 时间: 2021-4-15 17:14

yesterday 发表于 2021-4-15 15:18
芝罘区万达的公寓好卖吗???

公寓都不好卖

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 17:14

夜空漫漫发表于 2021-4-15 15:22
公寓能不能买？为什么都说公寓不能买？

商业公寓的价值在于商业价值，不在于买卖价值，因为从税费上来看，买卖差价越高税费越高，但是在持有的几年里，公寓创造的价值就是本身自己的收益。

作者: suseng99 时间: 2021-4-15 17:29
多谢楼主科普。办公楼转让有什么税费呀，土地性质是办公楼，但是却住的人，跟公寓的转让的税费一样还是不一样？多谢

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 17:32

suseng99 发表于 2021-4-15 17:29
多谢楼主科普。办公楼转让有什么税费呀，土地性质是办公楼，但是却住的人，跟公寓的转让的税费一样还是不一 ...

没有具体操作过办公楼手续，商业地产应该差不多，等我去房管局咨询一下吧，确认后给你准确答复。

作者: suseng99 时间: 2021-4-15 17:37

孔嘉玉凝发表于 2021-4-15 17:32
没有具体操作过办公楼手续，商业地产应该差不多，等我去房管局咨询一下吧，确认后给你准确答复。

谢谢你了，房屋用途和土地性质都是办公，

作者: 全铝家具断桥窗 时间: 2021-4-15 18:23
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作者: 全铝家具断桥窗 时间: 2021-4-15 18:24
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作者: 全铝家具断桥窗 时间: 2021-4-15 18:25
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作者: 白菜王子 时间: 2021-4-15 19:35

孔嘉玉凝发表于 2021-4-15 16:53
公寓的价值在于使用价值，不在于买卖价值

公寓的使用价值在一二线城市，尤其一线城市的便利性，多数都建设在繁华地段，相比动辄百万的普通住宅，更容易付的起。
或者是出租给白领，或者包小蜜。
如果是自住多半不会选择，毕竟商业费用，40年产权，户型不规则，即使是过渡，将来卖的时候也很难。

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 20:03

白菜王子发表于 2021-4-15 19:35
公寓的使用价值在一二线城市，尤其一线城市的便利性，多数都建设在繁华地段，相比动辄百万的普通住宅，更 ...

有道理

期待烟台成为真正的二线城市

作者: 圈圈正传 时间: 2021-4-15 20:52
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作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-15 20:56

圈圈正传发表于 2021-4-15 20:52
谁买公寓谁后悔。
我已经很后悔了。
18年去开发区永旺玩，路过业达E空间，正在卖公寓。

我的建议：别想着卖多少钱，看看能不能充分利用起来，开发区市场我不是很熟悉，多参考一些装修案例，需要的话可以联系我，我把一些好出租的装修风格发给你看看。税的高低是由卖价决定的，如果卖价低，税也不会高，别浪费了公寓在你手里这段时间。

作者: 海天12 时间: 2021-4-16 08:04

孔嘉玉凝发表于 2021-4-15 17:12
您数学学的好58万成交，8万的所有费用里，5.2万是房管局收的增值税，1.5万是契税，中介费2%，剩余 ...

房款还包括物业费结清

作者: wwyy88688 时间: 2021-4-16 08:09

作者: 孔嘉玉凝 时间: 2021-4-16 13:45

海天12 发表于 2021-4-16 08:04
房款还包括物业费结清

对啊，好算账

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