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标题: 都说二手房改造麻烦，，那么你知道二手房如何改造更好么？ [打印本页]
作者: 拐子李 时间: 2019-11-6 12:06
标题: 都说二手房改造麻烦，，那么你知道二手房如何改造更好么？
本帖最后由 拐子李 于 2019-11-6 12:20 编辑
这几年烟台在学区房的火爆，二胎的开放的大环境下，刺激了二手房成交量的暴涨。话说学区房就这么多，今年你卖给我，明年我卖给他，你来我往的也算对烟台的GDP做了很大的贡献，所以说烟台的发展也有你们的功劳。说的远了，拉回来说正事。既然房子买了，总的入住吧，假如前房主的装修风格和质量满意还好说，自己重新刷家，修补一下便可，也剩了一大笔装修费。倘若自己接手的房子依然是八九十年代的装修风格，再加上布局不合理，开关插座水龙头的高度位置的不合理等等一些毛病的存在，这就需要根据自身腰包大小来决定是彻底重新大改造，还是局部翻新。重要的是目前烟台的学区房又以八九十年代的居多，至于如何改造，那些能动，那些不能动，严重的话是加固后再装？老房子能否在墙上开窗？这就是今天和坛友分享的问题，主要是说说老房翻新中存在的问题，以及捎带着新房装修时的小毛病，从拆除开始，水电，瓦工等一步步来，虽说在建筑行当摸爬滚打了十多年，但也有说不到的地方，或者说的不够详细的，各位都可以留言补充。
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一、拆除，加固
拆除的这一补分比较好理解，无非就是抡大锤，大的一下100，小的一下50，不过这不是重点，咱的重点在于那些部位能动，那些不能动，厨卫铲除要铲到什么程度。
现在市面上新建的高层楼盘一般都是框剪或者框架结构的，坛友只要不砸有钢筋混凝土柱子、梁、墙就行，屋内其他用砖砌的墙面都可以砸掉。
坛友也要注意顶面和墙面是否有空鼓问题，检查起来也很方便，建材店或者淘宝都能买到那种用来检测的小铁锤，挨个地方敲几下，凭声音都能判断出来。新房空鼓可以找物业或者开发解决，二手房的话只能自己铲掉后，重新挂钢丝网抹灰了，如果想更加安全起见，可以用抹抗裂砂浆，抹灰完成后也要注意后期的保养，然后再进行下一道工序，找几个图片举例子，
譬如这个金沟寨老房子因为年代久远，都可以列为危房了，所以在拆除地面的时候考虑到地板是预制板制作，只能把瓷砖和贴砖的砂浆进行了拆除，地面也未进行开槽，毕竟安全大于一切。电镐打点
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每一个步骤完成后的清理工作室必须的
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这是厨房墙面，这个房子的好处就是抹灰质量高，墙砖拆除很容易，原始墙面没有空鼓，可以直接在墙面进行麻眼处理，然后贴砖，这样的话房东就省了一笔抹灰找平的费用。
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同一个位置，不同的时间
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橱柜安装后的效果
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墙面质量比现在很多新楼盘都要好
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不同的角度
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再举一个例子，这是上夼一个二手房翻新
厨卫墙砖大面积空鼓，只能是砸到砖体，然后重新抹灰找平，再贴砖，因此房东多花了一笔抹灰找平的费用
这卫生间墙面都担心会不会塌了
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后期工程量就大了，抹灰找平也是麻烦事
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厨房墙面也是这个样
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墙面也有好的地方，能给房东省一点就省一点，毕竟干一个工程交一个朋友
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这是找平后在卷材防水，后期再详细说
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地面卷材防水
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最后举一个特别极端的两个案例
这个是上个世纪的老房子的南阳台，就是一中南面那一片楼，验房的时候业主问这是不是瓷砖质量问题，开玩笑呢，又不是阅兵仪式，瓷砖可不会裂的这么整齐划一，这就是阳台下沉拉扯造成的，这种情况只能是给阳台加固了，一般常见的加固就是用槽钢，角铁对阳台进行包裹支撑。
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这是之前新闻的一个报道，安全第一啊。
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最后说一下砖混结构房屋的拆除问题
简单的理论上说，图片上的柱子，矮墙都是不能动的，但是实际装修过程中很多业主为了采光，空间等方面的考虑，都给砸掉了，楼层高的还好说，楼层低的最好做一下加固，捎带祈祷别出事。
对于这些砖混结构的老房子来说，本人还是建议大伙不要擅自拆除，毕竟楼上楼下的邻居可都看着呢
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作者: 拐子李 时间: 2019-11-6 12:07
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作者: 拐子李 时间: 2019-11-6 12:29
本帖最后由 拐子李 于 2019-11-6 12:37 编辑
水电暖改造篇
说完拆除紧接着就到了水电暖改造了，咱先说说原本开发商自带的水电暖情况吧，有些业主觉得我买的是大开发商的楼盘，里面的材料肯定不会有问题，如果你这么想，那么我只想说，年轻人啊，不要太自信呦。楼主用自己十多年的施工经验告诉你，最好的是看施工单位，甲方才不会在具体施工过程中挨个部位盯着，在材料使用上都是施工方自觉，有的大施工单位光自己内部检查都比监理负责任，因为自查出的毛病可以内部解决，万一被监理或者甲方检查出来，那后果就严重了，这种单位作为项目部连偷工减料的念头都没有，毕竟省的那点材料钱还不如以后分红来的吸引人！！但是但是，有一些私人挂靠的建筑公司可就不会这么想，在他们眼里就是一锤子买卖，只要楼不塌就行，什么材料好坏的，无所谓！！！不信的话坛友可以打听一下身边亲戚朋友同事的楼盘情况，是不是地暖管有很多接头？？PPR管跑冒滴漏的？？地暖管间距过大，没有保温板？？业主在这种情况下可以提前跟邻居打听一下实际情况，然后自己再做决定是否全部更换。
再说二手房吧，其实作为二手房翻新来说，在水电暖上的选择就更为简单，毕竟在前期拆除的时候，都会或多或少的把原来水电暖破坏一部分，这种情况下在进行局部维修还不如全部更换来的省事省力，业主直接和装饰公司进行水电定位，撒开膀子干就行了，但是要注意材料选择。
最后说说材料的选择：
1、电路——这部分其实没什么细说的，各位准备的装修的业主也不要纠结什么电线和穿线管的品牌，什么半岛，特变，飞利浦的，只要不是假货，复合国家标准就可以，更不要发生小马拉大车的情况，根据实际情况来选择电线粗细就可以。在施工过程中在减少交叉的情况系，可以采用两点一线的就近原则，说句不好听的话，如果万一过了好多年后出现了线路毛病，重新更换起来也省事，方便。如果采用横平竖直走管，呵呵，基本是死线，抽不出来，而且造价也会高出不少，相信很多业主都有这个体会吧。
开槽烟雾缭绕的看不太清楚，这是老房翻新，家装配电箱，电路全部更换。
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这个业主就是局部改造，把以前的旧线抽出来，重新穿线，成不成功也有运气成分
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2、地暖——这个更简单了，市面上的日丰，金牛，保利，伟星都可以随便选择，甚至还有进口品牌，更重要的是厂家都上门验收，有打压服务，质保50年。如果业主担心管路有质，可以在入户管加一个前置过滤器，或多或少会缓解一下。
这一位业主担心供暖效果不好，从图片就能看出来有的地方走的管路能密一点，是否好用也说不清楚，因为管路过密也会影响流通循环效果，所以不建议业主这么做，但是谁让我们是服务行业呢，一切以业主合理要求为主。
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3、水路——这是重点了啊，俗话说病从口入，特别是现在环境污染这么严重，人们对水管的要求比以前更高了。我在05年装修头一套房子的时候，用的PPR都是从工地拿的，有点挖社会主义墙角的感觉，没办法啊，亲水楼台呢，连人工都剩了呢，牌子好像是绿斯达的，用到现在也没出毛病。但是近几年随着家装市场的兴起，各种品牌也随之诞生，但是常见的也就那么几个譬如，金牛，日丰，保利，伟星，还有些进口水管，业主可以根据自身经济情况进行选择。这些品牌都有厂家打压验收服务，验收后也都是质保五十年，没什么可说的。建议业主在改水路的时候加一个前置过滤器，可以明显的过滤掉水中的大颗粒杂质，对家里各种龙头，热水器能起到一定的保护。如果要求还高的话，只能安装室内净水器了，市面的各种软水机的都很多，至于造价，呵呵，不可能会低了
。
加装前置过滤器，可以过滤掉水中的大颗粒
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记得地暖一定要打压，保压！！！
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作者: 拐子李 时间: 2019-11-6 12:43
本帖最后由 拐子李 于 2019-11-6 13:11 编辑
很多人一听到瓦工就想当然的觉得很简单，无非就是砌体，抹灰，贴砖而已，如果你这么想可就大错特错。特别是现在全屋定制的这么多，万一砌墙不垂直，那就给后期家具安装带来很多麻烦，有可能后期无法修补。下面我就说说咱们常遇到的瓦工几个步骤：砌体，抹灰，贴砖，地板找平。
一，砌体
目前市面装饰公司宣传比较多的就是，砌体最下面用小灰砖砌四层，谓之增加强度，具体能增加多少强度就无从考证，其实最根本的方法就是砌体过程中植筋和满墙挂钢丝网，也有的只在新建墙体和老墙体接缝处挂，建议大伙满墙挂网，虽然不能100%避免开裂，但是绝对能减少开裂的几率。
底部小灰砖打底，也岁大流吧，就跟现在改水电都横平竖直一样，光好看好看，后期线路真有毛病都抽不出来，都是钱啊，谁的钱也不是天上吹来的
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挂钢丝网，这么拍照有说服力
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成品后的
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现在看房子框架居多，砌体结束后就可以进行水电改造。
二，抹灰，地板找平
先说二手房吧，因为前期拆除的原因，造成了厨卫墙地面坑坑洼洼，所以我们要抹灰找平后再贴砖，不多说，上图片
拆除后都能看到老房子的红砖
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改完水电后进行的修补，节省了空间，也省了开槽的麻烦，很多水电工都爱干老房子的原因就是这样，工程量大，开槽少，赚得多
，特别是按米计算
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地面找平，找平后要做防水，后面会讲到
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这种小修补就是顺手捎带的事了
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最后强调一个砌体、抹灰后很多人都忽视的一个问题，养护
如果想抹灰后的墙面像图片这样平整无裂纹，这就需要从大块砖进场开始就浇水，进行充分的养护，砌体结束后和抹灰结束后不要急于开窗通风，给墙体浇水后充分阴干，两三个月的工期都能接受，也不要在乎这几天的功夫了。。
浇水处理
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完工后
这里把地板找平和抹灰一起讲了，地板找平无非就是打点定位，只要记住一点就行，地面最次不要凹凸不平，不要坑坑洼洼，
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三、贴砖，防水
下面就是二手房拆除，改水电地暖，找平，最后做的卷材防水，现在水电改造和地暖的价格都很透明，而且都是厂家质保，可以放心使用。至于价格？扫我二维码就知道了，高性价比，童叟无欺
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这是新房卫生间处理
业主水路改动比较少，直接刷的雨虹防水涂料，
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现在装饰公司的瓦工干活都很仔细，极少会出现空鼓，主要阴阳角是否90度就行，
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作者: 拐子李 时间: 2019-11-6 17:07
木工篇
材料分类：目前市面上衣柜主要分颗粒板、多层板、生态板、指接板，虽然有各种的称呼，但是万变不离其宗，就好比水，也可以称之为H2O或者water，说白了就是亲眼看一看，摸一摸。
从下往上依次为颗粒板、多层板、生态板，这样看就更直观了
市场上普遍的熟知的甲醛含量也是按照这个顺序越往上越低，普遍觉得生态板甲醛含量最低，颗粒板最重，其实这里有个误区，正规厂家生产的颗粒板甲醛含量也能达到入住要求，相反一些小作坊生产的生态板质量反而要差强人意，这就要求我们在选择板材的时候要多看多问。
制作工艺分类：市面也就是工厂定制，现场打造这两种，就大体说一说这两种的优缺点。
工厂制作：
优点—适合精装修房子，安装便利，板材封边漂亮，颜色选择多样。
缺点—害怕受潮，对房屋墙面、地面、屋顶的水平垂直要求高，贴合度不好，容易和墙体有大缝隙，虽然现在有装饰条可以弥补，但是也相应加了业主的装修费用。
现场制作：
优点—和墙面缝隙贴合完整，后期油工可以很好的弥补墙面不平整问题，现场制作过程更透明，业主可以直接看到材料好坏。
缺点—柜体封边使用扣条，不如机器封边美观。后期油工施工过程需要注意成品保护。
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作者: 拐子李 时间: 2020-4-5 13:34
又一年了
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