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标题: 非纯刚需，建议慎重上车 [打印本页]

作者: 咔哩哇嚓 时间: 2019-9-29 13:39
标题: 非纯刚需，建议慎重上车
前段时间也看了几个楼盘和几位置业顾问还有房产中介打了些交道，现在房地产行业远比我们看到的要低落的多，奉劝非纯刚需的话，现在入手还是尽量要多考虑考虑，慎重一些。下面的文章是在网上看到的，写的挺好，分享给大家，文章标题是 --现在大涨的城市，都是陷阱。

笼统的说，全国楼市分三类：一类是已经见底的一线，一类是正在下跌的强二线，还有一类就是即将到顶的二三线。也许你觉得楼市水太深，分化很严重，感觉束手无策，其实，至始至终，楼市都有一条真理始终未变，那就是：城市轮动。 01 小城当道 9月17日，国家统计局公布了8月份70个大中城市的房价指数。我曾经多次说过，新房有计划色彩，二手房才是市场经济。想要了解一个城市真实的楼市，必须从二手房入手。那么，根据统计局公布的二手房数据，把同比涨幅top10和同比跌幅top10放在一起比较，你有何感受？

智商及格的人都可以发现：涨幅top10全部是3-5线城市，而跌幅top10却是一线和强二线。如果是一个远道而来的老外，第一次看到这个排行榜，一定还以为呼和浩特（楼盘）、大理（楼盘）、西宁（楼盘）、南宁是中国的四大一线城市呢。实际的市场行情可能还不止如此。 ● 排名第一的呼和浩特，全国最没存在感的三线省会之一，上一次出名还是5年前的2014年全国库存积压严重时，呼和浩特全国第一个取消了限购，但可悲的是，彻底放开还是一潭死水，楼市毫无波澜，直到2015年初深圳（楼盘）上海才开始领涨全国。 ● 老二大理，多少年来除了客栈好像就只有酒吧和艳遇，无数文艺青年卖掉北上广的房子来这里寻找诗和远方，也没能撑起这里的房价。如果不是2018年422海南（楼盘）全岛限购、壮士断腕摆脱房地产依赖，引起炒房客四处逃窜，大理根本不会涨。 ● 老三西宁，我敢打赌，你随便上街采访10个人，至少5个人会说错西宁是哪个省的省会。 ● 老四南宁，除了是省会外，名气远远不如北海（楼盘）和桂林（楼盘）。涨幅top10全部是中西部的中小城市，反而经济实力更强，楼市更有潜力的西部三雄成都、重庆（楼盘）、西安（楼盘）和中部济南（楼盘）、青岛（楼盘）、郑州（楼盘）、廊坊，全部歇菜。在省内老大都跌跌不休的时候，这些小弟们反而骚动异常。放眼全国，现在涨的最凶的，闹得最爽的一定是调控最松的，起步最晚的，还没有涨到位的中小城市。全国楼市一盘棋，大哥吃完肉，也总得让小弟喝碗汤。 02 城市轮动楼市20年，房价上涨始终遵循着严格的潜规则：城市等级决定着涨幅和启动顺序。以下两幅图是各等级城市新房和二手房涨幅的曲线图：

2010年之前就不用说了，整整10年的房价大涨仅仅局限在北上广深杭厦以及炒房之城温州（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）之内，其它所有二三线完全就是房住不炒，涨幅根本忽略不计。从2010-2011年开始，一线城市开始限购，炒房土壤不在，二线城市才开始受到炒房客的关注。从2011年至今的2次大牛市，都是从一线最先启动，最早大涨，涨到位后政策收紧，投资需求转战至二线，二线刚需被投资客带动起来共同推动二线跟风上涨，二线限购之后，在此打工的小镇青年回流至三四线置业投资，再助推小城市房价完成最后一轮上涨。城市轮动得结果就是：一线启动之后，才能轮到二线，二线快涨完了，三线才有机会。一线涨到位了，二线还能冲一冲，二线歇菜了，三线也就快了。一线的房价就是二线的天花板，二线的房价就是三线的终点。 03 回光返照？今年上半年，苏州（楼盘）企图挑战上海（楼盘）房价天花板的权威，结果从5月到7月连续遭遇了四次调控升级。西安在70城房价指数上刚一露脸，拿下全国涨幅第一，6月就被晴天霹雳正中要害，严厉程度堪比一线，涨幅第一接下来就是限购第一。 2015年开启的大牛，已经接近尾声，一线早已躺下2年多，强二线也在无形之手的威严下开始了下跌。现在还在大涨的城市，就是城市轮动的最后一波，这是典型的“回光返照”。随着2020年棚改的彻底完结，以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的最高指示，这些大涨的中小城市，正在经历最后的高光时刻。因此，现阶段，在房价还在显著上涨的二三线中小城市里，只要不是等房子结婚，只要不是没房子就要睡大街的纯刚需，就应该选择持币观望。高杠杆投资更是自掘坟墓。反倒是，已经横盘的一线，和经历过明显下跌进入平稳期的强二线，刚需可以捡笋入场。另外，极为重要的一点是，近期有明显放松和明显收紧的城市，都不宜马上行动，比如珠海（楼盘），苏州、西安。因为，限购放松正说明了楼市下滑，库存太大，投资客太多。而刚刚收紧的城市，调整还没结束，泡沫还没挤干净。目前，调控的最终目标会是：横盘。在城市轮动中，一线已经最先完成目标，部分二线已经下跌，即将横盘，剩下还在上涨的城市，才是风险最大的城市。最后，给大家总结个简单又好操作的技巧： ● 楼市调整期，切勿追高。 ● 没有跌过的城市最危险，已经躺下的城市可以选。 ● 买跌过的城市，远离正在涨的城市。现在还在大涨的城市，可能真的有坑。

作者: 北方的海 时间: 2019-9-29 13:55
我的鲜美大烟台排名哪里去了？

作者: guaiweiyu 时间: 2019-9-29 14:03

作者: 美丽人生6698 时间: 2019-9-29 14:03

作者: 明心见性2011 时间: 2019-9-29 14:04
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作者: 咔哩哇嚓 时间: 2019-9-29 14:18

明心见性2011 发表于 2019-9-29 14:04
有良心的文章

是啊，小老百姓攒钱不易，既然大环境咱们无能为力，那就尽量找个相对好点的时机再改善吧，少被薅点，说多了都是泪啊

作者: 上善如水123 时间: 2019-9-29 14:52
一说买房就是陷阱，一提买房就让刚需可以上车，改善再等等，也不知道等到啥时候，奉劝一句，钱越来越毛，买房要趁早，别听那些哗众取宠的专家或者公众号忽悠，他们拿忽悠你的钱去买房了，比如牛刀

作者: 姜尚真 时间: 2019-9-29 15:00

上善如水123 发表于 2019-9-29 14:52
一说买房就是陷阱，一提买房就让刚需可以上车，改善再等等，也不知道等到啥时候，奉劝一句，钱越来越毛，买 ...

建议趁早买房，鄙视卖二手房

作者: 上善如水123 时间: 2019-9-29 15:52

姜尚真发表于 2019-9-29 15:00
建议趁早买房，鄙视卖二手房

有买有卖

作者: 姜尚真 时间: 2019-9-29 15:54

上善如水123 发表于 2019-9-29 15:52
有买有卖

多买少卖，争取把炒房客都熬成接盘侠

作者: hellopoiu 时间: 2019-9-29 16:40
说白了，这些都不赖老百姓，赖政府！

作者: 烟台大福 时间: 2019-9-29 17:30

作者: assassin45 时间: 2019-9-29 18:17
房子大趋势还是看涨，毕竟物价在不断上涨，钱在贬值。但问题是近期----半年，1年……是涨还是跌。

作者: 咔哩哇嚓 时间: 2019-9-29 18:27

assassin45 发表于 2019-9-29 18:17
房子大趋势还是看涨，毕竟物价在不断上涨，钱在贬值。但问题是近期----半年，1年……是涨还是跌。

是的，就是这个意思，感觉现在和13 14年比较像，文章作者分析的也挺对的，毕竟一平降个千儿八百的话，也是个不小的数目

作者: 咔哩哇嚓 时间: 2019-9-29 19:15

A秦先生发表于 2019-9-29 16:40
说白了，这些都不赖老百姓，赖政府！

怎能怎么说？要感谢党，感谢政府，体现了制度的优越性，集中力量办大事

作者: 上善如水123 时间: 2019-9-29 21:32
接盘侠都发了，聪明的房空还在租房

作者: 绿洲你好 时间: 2019-10-1 06:18
城市轮动论很有道理，想投资房产的可以等一线再次爆发再入手就来得及。二线想涨过一线、三线想涨过二线，那都是不可能的。

作者: cadd 时间: 2019-10-1 19:13

绿洲你好发表于 2019-10-1 06:18
城市轮动论很有道理，想投资房产的可以等一线再次爆发再入手就来得及。二线想涨过一线、三线想涨过二线，那 ...

现在是一二线都限购啊，户口和工作不在不让买，一同事两口子为了给儿子买房子只能去上海工作了，再有就是大城市房价租售比更加不合理

作者: 黄药帅 时间: 2019-10-1 21:49
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作者: 咔哩哇嚓 时间: 2019-10-1 22:35

黄药帅发表于 2019-10-1 21:49
04年08年12年17年，每年都有那么些专家在分析，房价在跌刚需一定要等等。劝我们追涨杀跌？

如果13年没赶上或者下手，有不少人等到14 15再入手的，没平还比13年便宜个五百到八百呢，再说现在房价这么高，水分比之前大多了，咋不说呢，不要太乐观，还敢说5年后再翻一番的话，哪来的自信呢，另外敢说未来两年内房价不会降?芝罘莱山这边

作者: 人民币搬运工 时间: 2019-10-23 21:52
是啊，都是刺激消费，很多了有了司机车但有多少人有健康绿色出行（运动）

作者: sdytts 时间: 2019-10-27 16:21
想买就买，不想买就不买。房价如果要上涨，你天天喊下跌，难道就不涨了？同理，房价真的要下跌咱也挡不住，不是么

作者: 黄药帅 时间: 2019-10-27 18:34
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作者: J′ 时间: 2019-10-27 22:16

黄药帅发表于 2019-10-27 18:34
有些人没有钱买房买不起房是有原因的，这个看眼光，毕竟不是人人都能分房。

别天天吹啦，去链家看看二手房成交价很难吗

作者: 黄药帅 时间: 2019-10-28 07:04
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作者: J′ 时间: 2019-10-28 18:54

黄药帅发表于 2019-10-28 07:04
吹不吹的不知道，最起码，你买不起了

知道有句老话叫狗眼看人低吗？

作者: 黄药帅 时间: 2019-10-29 07:33
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作者: J′ 时间: 2019-10-29 07:57

黄药帅发表于 2019-10-29 07:33
知道有句老话叫狗嘴里吐不出象牙吗？

知道啊，两句话不都是说你这样的吗

作者: 黄药帅 时间: 2019-10-29 08:19
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作者: J′ 时间: 2019-10-29 11:55

黄药帅发表于 2019-10-29 08:19
啥话咋从你这狗嘴狗眼里出来就变味了呢？

谁裤裆没拉紧把你给放出来了？

作者: lzgbbc123 时间: 2019-10-29 13:37
啥刚不刚需不需的，连首付都拿不出来买个毛咧，嘿嘿

作者: 蛤蜊太子 时间: 2019-10-29 15:27
涨了你给补差价不

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