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标题: 烟台房价几大不能跌的地方 [打印本页]
作者: faraway 时间: 2018-4-8 16:53
标题: 烟台房价几大不能跌的地方
目前国家在房地产问题是因城施策，就烟台看感觉如下：
一，有概念的房子肯定不会跌，那什么叫概念？
学区：这个不用说，地球人都知道（好的初中，小学，甚至好的幼儿园，以及离知名高中近，都可）
养老：离医院近，坐公交车方便，菜市场方便
强物业：好的物业能够提供高品质的服务，今后永远大家不会比谁家的物业便宜，比的永远是谁家的物业能够提供高品质的服务
公园健身题材：健康肯定是永久的话题，离公园近，离运动场近，离公共绿地近
二，大品牌的新建小区不会跌：万科，恒大，绿城，这样的大品牌，从建筑质量到物业服务，从小区配套到入住人群（精英，人以群分）
三，芝罘区核心区域（黄务，幸福，只楚都不能算）不会跌：先别喷，说实话，芝罘区左右手各连接着东西部烟台，我们说的东西部都是以芝罘区为坐标展开，政府在莱山，但年富力强人群工作聚集最多的却在开发区，芝罘区正好是平衡。而且现在即使有个小感冒啥的，大家还都是愿意往YHD医院跑，看YHD扩建的那个样子，最近二十年是不可能搬到别的地方了。当然烟台最好的小学、初中和高中都在芝罘区核心区域，咋跌啊？
五，莱山沿海一线（金沟寨到烟台大学）不能跌：不用多说了。
四，开发区不能跌：全市吸引外来人口最多的地方，那房价还用说。
作者: 客观看世界 时间: 2018-4-8 17:14
本帖最后由 客观看世界 于 2018-4-8 17:20 编辑
1、学区房概念现在水涨船高，但学区是会变的，另外国家一直在采取措施弱化学区概念，靠学区概念支撑房价不是长久之计，虽然短期好像不会有大的变化，现在就是击鼓传花，看谁运气不好接到最后一棒了；
2、养老概念可以支撑一定的房价，但老年人聚集的区域，存在一些普遍性问题，这也会造成这些位置的房价虽然不容易跌，但也不会上涨过快过高，保值功能有，但增值功能差；
3、物业概念虽然与小区有一定的联系，但只限于居住质量，但好物业与高房价的联系并不是绝对的；
4、开发区的房价基本是依靠外来人员，也就说开发区的人员流动性要大于其他区域，开发区毕竟是生产企业聚集地，是企业就会有高峰低谷，直接造成的就是人员的流动，除非开发区发展的足够大，包含的产业种类足够多，抵抗市场波动的能力足够强，人员的流动规模比例小，才会对开发区的房价形成支撑，不知道现在的开发区这个能力如何，碰上大的产业调整或市场变化，房价能否支撑得住。
5、房价在没有比较大的外部不利因素影响下，保值甚至增值功能最好的就是具有稀缺环境资源的住宅，就是一座城市核心区域内的具有园林公园、江河湖海沿岸等的位置，这个保值升值基础是比较牢固的。
作者: faraway 时间: 2018-4-8 22:08
1、无论是北上广，还是烟台，近二十年，不管小学还是初中，好的始终是好的，可能排名会略升略降，但top5一般都不会变就是那几所。学区是有底蕴的，不会变化太大，这也是学区值钱的原因。人都是经济假设，趋利避害是经纪人的本能，高房价的学区存在不是三分钟热血。另外国外，无论是欧是美，学区都是存在的，花重金搬进好的社区为了子女读好的学区都是有的，如果还是抱着击鼓传花的思想，那只能永远看着“人家”又读好学校，房子又升值。
2、养老概念，我的题目很清楚——烟台房价不会跌的地方，没有说要飞涨的地方，而且，我是假设如果房价整体松动，这些地方也不会跌。反之，如果房价还能稳定发力，这些地方绝对也是领涨的地方。
3、高房价的地方配高质量的物业，配高价的物业费，这是定律。不会有反之，不会房子几千，物业7、8元一平，这不现实，而且目前人民群众对美好生活的需求与发展不均衡，不充分的矛盾是我们的主要矛盾，这就使得高质量物业的社区绝对是未来的领军地产。
4，人员正是流动，才能带来更大的增量，才能推动未来的房价上涨。目前的社会构成，制造业从业者肯定是大权重，这不光存在于开发区，也同时存在于莱山，芝罘及其他区。产业调整不否认，但如果国家要正常运转，实体是必须依赖的行业，即使产生产业结构调整，那也是大概率学东莞模式，腾笼换鸟，对人才（高中质量人才和低素质产业工人都是人才）的需求不会变，这也是为什么全国各地突然都展开抢人大战的原因。一线城市抢高端人才，二三线城市，只要是人就抢，抢到了，这个人未来二三十年的购房，医疗，教育，消费都在为城市本身贡献GDP.
作者: 姜柳利他 时间: 2018-4-9 06:33
楼主好见解！
作者: huihui820525 时间: 2018-4-9 13:43
好帖子
作者: faraway 时间: 2018-4-9 14:29
1、无论是北上广，还是烟台，近二十年，不管小学还是初中，好的始终是好的，可能排名会略升略降，但top5一般都不会变就是那几所。学区是有底蕴的，不会变化太大，这也是学区值钱的原因。人都是经济假设，趋利避害是经纪人的本能，高房价的学区存在不是三分钟热血。另外国外，无论是欧是美，学区都是存在的，花重金搬进好的社区为了子女读好的学区都是有的，如果还是抱着击鼓传花的思想，那只能永远看着“人家”又读好学校，房子又升值。
2、养老概念，我的题目很清楚——烟台房价不会跌的地方，没有说要飞涨的地方，而且，我是假设如果房价整体松动，这些地方也不会跌。反之，如果房价还能稳定发力，这些地方绝对也是领涨的地方。
3、高房价的地方配高质量的物业，配高价的物业费，这是定律。不会有反之，不会房子几千，物业7、8元一平，这不现实，而且目前人民群众对美好生活的需求与发展不均衡，不充分的矛盾是我们的主要矛盾，这就使得高质量物业的社区绝对是未来的领军地产。
4，人员正是流动，才能带来更大的增量，才能推动未来的房价上涨。目前的社会构成，制造业从业者肯定是大权重，这不光存在于开发区，也同时存在于莱山，芝罘及其他区。产业调整不否认，但如果国家要正常运转，实体是必须依赖的行业，即使产生产业结构调整，那也是大概率学东莞模式，腾笼换鸟，对人才（高中质量人才和低素质产业工人都是人才）的需求不会变，这也是为什么全国各地突然都展开抢人大战的原因。一线城市抢高端人才，二三线城市，只要是人就抢，抢到了，这个人未来二三十年的购房，医疗，教育，消费都在为城市本身贡献GDP.
作者: faraway 时间: 2021-4-28 13:01
18年的帖子，当时如果有人听话，估计现在就赚到了
作者: 大写的S 时间: 2021-4-28 13:35
其他还赞同。强物业 一说。我不赞同。。。首先你要理解什么叫强物业。物业能力强收费能低了么？另外物业这种低门槛的产物单位需要多强？在我看来物业 只要保洁干的好。保安看的好。就足够了。。。这已经很强了。还要多强？ 带个耳机叫强？拿个警棍叫强？ 在老百姓看来。物业只要能做到勤快点打扫卫生就足够。。。低点物业费。卫生 安全做的好。。这就是强。。但是就安全跟卫生而言。。烟台一半的物业都能做到，按照你这么说烟台一半的小区都不会降价了。。
所以我不赞同 你所谓的强物业就不能降价一说。。这东西说白了跟物业毛关系没有。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-28 13:37
就万科 这种 。就算没物业 照样不会降价。。这是居民素质也有很大关系。
作者: faraway 时间: 2021-4-28 13:38
有一天你会明白什么叫强物业，如果你把强聚焦在收费上，可见物业对你的伤害，当业主不太在乎物业费用时，在乎的就只有服务，这里的强就是服务强，保洁，安保是物业最基本的服务。
作者: faraway 时间: 2021-4-28 13:39
另外，这是我3年前写的，经过3年的验证，的确没有跑偏过。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-28 13:42
我跟你说。。就我身边的朋友说起物业问题。。普遍理解的是 强物业。。就是保安穿的体面点。带个耳机。带个通话机。随叫随到 仅此而已了。。真心话。。我身边这个年纪的人 有一个算一个 对物业的理解全是这样。。还都是烟台本地人。。。我加上一条。保洁穿着也得体。。卫生干净。。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-28 13:43
已经跑偏了。我说的只是 你的强物业理论。。。养马岛龙湖的物业 人家自我感觉就很强。。物业费5.8。。你看看龙湖业主都怎么骂。
作者: faraway 时间: 2021-4-28 13:47
说的还是那个点，业主不在乎物业费时，服务就是唯一聚焦的点。龙湖的物业服务能力的确很强，物业人员的服务能力来自于服务态度，而服务态度取决于物业公司到底给他们发多少工资，龙湖的工资就算比较高的了。至于龙湖业主骂他们，只能说明服务能力与价钱还不匹配，但比起一般物业要好太多了。
物业的服务说白了，就是一个相应快，相应质量好，在基础的服务（保洁，安保）做好的前提下，业主的差异化需求能第一时间相应。
不是抬杠，目前龙湖做的不错，万科一大部分也还挺好，银河怡海也不错。
作者: faraway 时间: 2021-4-28 13:49
说的还是那个点，业主不在乎物业费时，服务就是唯一聚焦的点。龙湖的物业服务能力的确很强，物业人员的服务能力来自于服务态度，而服务态度取决于物业公司到底给他们发多少工资，龙湖的工资就算比较高的了。至于龙湖业主骂他们，只能说明服务能力与价钱还不匹配，但比起一般物业要好太多了。
物业的服务说白了，就是一个响应快，响应质量好，在基础的服务（保洁，安保）做好的前提下，业主的差异化需求能第一时间响应。
不是抬杠，目前龙湖做的不错，万科一大部分也还挺好，银河怡海也不错
作者: ┊丄締┊嘙 时间: 2021-4-28 13:56
哇 多了好多大神，评论都看不过来了
作者: 大写的S 时间: 2021-4-28 15:13
龙湖的5.8物业费。。跟莱山很多1.6物业费的能力水平 没啥区别。这是他们自己小区人 普遍的共识。。
作者: faraway 时间: 2021-4-28 15:21
呵呵，兄弟有所不知，别墅区单位面积内的业主少，不像高层的密集度。同样一个人一天擦一栋楼，可以擦数百户，但别墅区不能，人少房稀，所以别墅区的物业费全国都是要高于普通住宅。
作者: daxiong111 时间: 2021-4-28 15:23
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作者: daxiong111 时间: 2021-4-28 15:24
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作者: Garza 时间: 2021-4-28 15:46
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作者: 二分地葫芦 时间: 2021-4-28 15:54
牟平龙湖物业确实不错，但物业费也确实太高！与北京青岛龙湖一样，真说不过去
作者: zishuijinga 时间: 2021-4-28 16:07
五年前6000吧
作者: 烟台南 时间: 2021-4-28 16:08
最好的两个学区，东山和毓璜顶，即使不算学区，位置也是不错的。
作者: 好吃的不是拉面 时间: 2021-4-28 16:10
其实金沟寨到烟大之间这块的东向海，最近这十五年的确是烟台价格制高点，但是2005年以前还是荒凉的东郊，那时候谁也不知道这里能起来，因为芝罘区也有海，谁也没看出来这里有什么不一样，只有后期房地产崛起，才意识到背靠山东向海的宜居价值。
作者: 好吃的不是拉面 时间: 2021-4-28 16:36
都很好。
作者: sunchao2011 时间: 2021-4-28 16:42
插一句啊，买了房子都不想让房子跌价，没有卖房的都希望房子跌价，这就是房地产市场经济2大群体，而政府为了不让这2大群体需求距离越拉越大，所以出现了政府调控措施。
作者: sunchao2011 时间: 2021-4-28 16:45
再多说一句，利和空的博弈过程中就产生了很多概念的东西。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-28 19:59
你是不是一味别墅的业主 需要保洁进去打扫卫生呢？你应该知道别墅 包括外面封闭院子 都是不让保洁进的。。而保洁只能在外面小路走。。但是小路 真心没多大面积。不需要保洁多劳动
作者: 大写的S 时间: 2021-4-28 20:01
一个填海不到年限就建房的 地方你觉得不错？牟平老百姓几乎都说那里不能住。。不
作者: 二分地葫芦 时间: 2021-4-29 08:04
呵呵，一期是填海建滴，二期以后都是陆地，俺在二期已经住三年了，挺好。龙湖物业人员大部分都是牟平当地人，劳动成本肯定木有北京青岛高，所以除了物业费不合理，其他都没毛病
作者: faraway 时间: 2021-4-29 08:59
兄弟，巴拉手指头也能算出来，一个高层，从上到下，一个人能打扫多少户。
一个别墅，一个人能打扫多少户。
一个别墅两倍于高层，甚至更高的物业费是很正常的。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-29 09:20
所以收费 5.8 因为是别墅 面积大。就收费高。按照这个理论。。那超级大平层 一层300平那种 是不是也应该高物业费呢？。那星海湾300平的 还真没龙湖高。。但是人家需要打扫的地方还多。。因为公摊面积大。。。而龙湖 别墅。。没有所谓的公摊面积。。院子都是封闭。。那么保洁需要打扫哪里呢？说白了只是外面的那条小路而已。。从难度而言。这就比高层难度大了？我看这些保洁很快就搞定了。也不用像高层一样爬楼梯。。收费还高。保洁干的还简单。。一箭双雕啊。。。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-29 09:23
愿意住就行。也没有哪个业主愿意表明自己住的小区差的，即便心里这么想嘴上也不可能说。别说你们我也是这样。但是客观而言，我当初为什么选择买市区不买龙湖。我个人是考虑到龙湖那里不可能有大发展了。。那里是个海角。配套也根本不可能跟的上。。所有配套都会在牟平区。而不可能建设在养马岛。
作者: yellowv2 时间: 2021-4-29 09:26
学区的概念存在很多不稳定的因素，完全就是政策导向，别说什么人文底蕴，风水宝地，一共没几公里的地方，价格差出来一倍，要是政策一变，高位的立马就被平均了
作者: 二分地葫芦 时间: 2021-4-29 09:40
还有一年就退了，就是买来养老滴，小区外有家家悦振华等，每周二，五，龙湖大客车免费拉老头老太太去牟平菜市场，很方便，还算不错吧
作者: 好吃的不是拉面 时间: 2021-4-29 09:51
其实以后的事情，谁都说不准。1999年到2005年之间，芝罘区同学们都说金沟寨双夼迟家石沟屯是罢了住的地方，给第二海水浴场往南的海起了个外号叫“农村海”，问我怎么跑这边来了，任谁都想不到这里成了烟台房间的最高峰。
牟平这个事，未来也都不好说。
只不过咱们能肉眼看见的，肯定是目前知道买房在芝罘区莱山区开发区这三个区的北部确定能保值。
养马岛外面这一圈的房价比牟平市里明显高两千块钱，这也是买房者用钱投票的选择。
因为养马岛的龙湖A区以及南边的融创碧桂园石药这些，享受的其实是二十多分钟开车到达烟大商圈的配套，客观上来说，养马岛龙湖A区不是传统意义上的牟平。B区和C区就有点远了，如果未来能和威海一起来个共赢，那才能发展起来。
以上都是我的个人观点。
作者: 二分地葫芦 时间: 2021-4-29 10:01
可能年龄 滴缘故吧，俺们还真对这边能否发展不太感冒，只要住滴舒服，购物方便，就医方便就行了
作者: 好吃的不是拉面 时间: 2021-4-29 11:10
希望牟平能引进大型综合商业体。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-29 16:15
那块底角已经 全部被龙湖地产弄饱和了。。三面环海。。已经没有扩张建设的余地了。。所以我才说那里 除非拆楼。。否则配套不可能建在那里。。在龙湖生活。只要不继续填海建设。。一切生活需要还是要去牟平城里。。打个比方。就是去牟平夜市 都非常远。。但是牟平本地人 还就喜欢去牟平夜市。。这是很尴尬的问题。。抖音里面有个烟台房地产销售说过。养马岛房地产圈 是骗局。仔细想想真有那么点意思。
作者: 穿山小马甲 时间: 2021-4-29 16:44
这需要健全这一片自己的生态，有自己的学校、医院、商业区，步行街，否则这片还是没有生活气息，很难吸引人气。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-29 16:47
人家龙湖压根没考虑那么远。人家只考虑自己资金回笼快就行。。那边建筑都早就建到海边了。没有陆地可以建设了。。所以当初我也没选择那里。。因为一点点陆地都没有了。。。。哪怕有一块陆地 以后还能建设配套。
作者: Peashooter 时间: 2021-4-29 16:58
不能 还是 不会？
不能有主观 不允许的意思
不会 是一种判断性的观点
作者: 穿山小马甲 时间: 2021-4-29 17:09
要建的话只能往里蹦岛东面了，跟以后的金山湾连起来，那边的路都修好了多少年了，现在才喊着开发，真要成熟还不知道多少年后呢。
作者: 大写的S 时间: 2021-4-29 20:16
事是这么个事。。但是那里隔着跨海大桥。。这理论算 真是被完全分割了。。去那边甚至不如去。牟平区里。。
作者: faraway 时间: 2021-4-30 08:20
哈哈，你的脑回路的确有些天赋异禀，容积率小的和容积率大的物业服务成本，能一样吗。
作者: faraway 时间: 2021-4-30 08:22
一个同样面积内的地块，高层住100户人家，别墅住10户人家，但都要养一个保洁，一个绿化，一个电工，一个保安，反而后者还要种跟多的绿植，按更多的灯光，你说如果一样的物业费合理吗》？
作者: faraway 时间: 2021-4-30 08:23
看抖音是骗局的都是聪明人，你就是其中一个。
作者: faraway 时间: 2021-4-30 08:24
作者: faraway 时间: 2021-4-30 09:00
不论是烟台，还是外地，基本上后期房价升值差异最大的，一般都是当地老百姓不看好的地方。
远的不说，
1.福山坐地户很看不起开发区，因为那里已经就是胜利东西村+n家台子+古现八角，福山坐地户喜欢有钱继续在福山买房（俗称买楼）
2.芝罘坐地户最看不起的几个盘：i.通世路的翡翠明珠（原来是东方弟子均衡器厂，是个大沟，烟台人将住山不住沟）ii.二马路，三马路一带（20年前大马路拆迁，大部分都服从安置去了惠安，基本没有人愿意去买二马路，三马路的老房，相对于那时候基本还是新房，现在那里越来越多的烟台原住民把房子卖给了外地新住民）
老烟台人喜欢住，喜欢买的地方：奇山片区，东方巴黎片区，幸福片区，文化路片区。恰恰是房价没有太大变化的片区，当然这不否认这里的居住价值，离市场近，交通方便。我也是老烟台人，在购房上，当地人的观点有好有坏，有些受经验的传统限制
作者: 客观看世界 时间: 2021-4-30 09:21
比如半山和伴山，半山一般确是豪宅首选位置，但伴山绝大多数只是说房子靠山而已，尤其是别墅，半山和伴山差距太大了，打着伴山的旗号，只是开发商为了依靠豪宅概念而多卖钱的一个说辞；比如近海不临海，海边住宅海景视野越大越好，但很多时候却说近海不临海好，不管是潮湿还是海风，就差你这点距离吗，打着海景房的名义，付了海景房的高价格，最后只能远望大海，近海不临海只是开发商对所开发的海景房距离海边越来越远的一个借口，但现在人的钱太多了，关注这些概念内涵的很少，哈哈哈
作者: 好吃的不是拉面 时间: 2021-4-30 09:29
关键是看卖什么房子。如果沿海一带还有地方，肯定会说观海最重要，距离海边远了，才说亲海不近海。
以前山上全是坟地，现在都是山上空气好什么负离子的。
大写的S在其他帖子里的观点，我都很赞同，这次我有不同观点。
如果让我买，从芝罘区南部和高新区海边选，我肯定选高新区海边，因为高新区海边风景秀美，配套可以慢慢增添，高新区如果中海国际附近能如约而且迟早出现大型商超，牟平区海边的居民更是不用开车二十多分钟去烟大了，直接就更近了。海边终究是海边，其次才是区位，会慢慢增添的。
而芝罘区南部到处都是以前不大好的地方，而且普遍是五金店之类的氛围，这种氛围一旦形成，很难去掉，那这里就不会出现太宜居的地方，不会出现宜居的好小区好楼盘。
作者: 客观看世界 时间: 2021-4-30 10:55
所以说现在很多概念不能完全照听，自己要有理性，现在很多项目处于山沟里、偏远海滩，远离市区、远离配套完善的地方，却打着空气新鲜、负氧离子高等的概念力推养老房，但真正的养老房恰恰应该在各种配套齐全、医院、市场等生活必须设施都不远的位置才是最好的，山沟里、偏僻的海滩上的房子并不适合养老，说是度假房还差不多。
作者: 好吃的不是拉面 时间: 2021-4-30 10:55
作者: 夜空漫漫 时间: 2021-4-30 10:59
基本上后期房价升值差异最大的，一般都是当地老百姓不看好的地方
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同意
作者: wwyy88688 时间: 2021-4-30 11:07
作者: 大写的S 时间: 2021-4-30 11:08
龙湖问题。我不再说了。我咨询过很多身边人。都认为我说的对。我继续探讨下去也没意义。。您忙朋友
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