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标题: [转]袁钢明的1.6万亿房产税是怎么算出来的？ [打印本页]

作者: yththt 时间: 2016-1-5 12:05
标题: [转]袁钢明的1.6万亿房产税是怎么算出来的？
袁钢明的1.6万亿房产税是怎么算出来的？

袁钢明通过计算得出：如果中国全面开征房产税，按1%的税率计算，预计每年能带来1.6万亿元的收入，地方政府因为土地出让收入下滑导致的财政缺口将得以填补。

身为中国社会科学院欠发达经济研究中心主任，袁钢明一直是中国开征房产税的提倡者。早在2013年，他就呼吁“北京早该征收房产税”了。
2015年12月中旬，袁钢明再次引爆了一枚“**”。
在《财政收支矛盾加重，开征房产税迎契机》一文中，袁钢明通过计算得出：如果中国全面开征房产税，按1%的税率计算，预计每年能带来1.6万亿元的收入，地方政府因为土地出让收入下滑导致的财政缺口将得以填补。
12月18日，被认为是中国经济重要风向标的中央经济工作会议在北京召开，会议定调打响四大领域歼灭战，化解房地产库存赫然在列，而出台房产税、加快农民工的市民化、推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，都是试图化解房地产库存的手段。
高达1.6万亿的房产税收入到底是怎么计算出来的？数字计算牵出了哪些问题？中国到底需要怎样的房产税制？袁钢明就此接受了时代周报的采访，既对一些质疑作出了回应，也一抒了自己对中国房市痼疾的看法。
1.6万亿还有往上走的可能
时代周报：首先说说1.6万亿这个数字吧，感觉似乎不现实：按照两个试点城市上海和重庆的做法—除去免征部分—可征税的范围其实非常小。这个1.6万亿是不是估计得太高了？
袁钢明：本来我写的那篇文章不是专门谈房产税的，文章前面讲的是中国面临的财政困境，最后提到用房产税来解决，因此给出的只是一个大体的数字。
1.6万亿是怎么算出来的？我的这个计算方法还从没有人用过。一些财税专家做过中国房地产总的估值，包括任志强，也在一些场合计算过，但他们用的是其他办法，我认为我的这种计算方法更简单、准确。
首先算全国住房面积。2013年《政府工作报告》中指出，2012年底，城镇和农村人均住房面积32.9平方米、37.1平方米。按照以往的增长速度，现在中国的人均住房面积已经超过35平方米，所以其实我还少算了。也有其他专家提出，按城镇常住人口算不对，比如农民工是没有房子的，所以这么算是高估了，但是注意：统计局说的是人均居住面积，而不是人均拥有住房的面积，人均居住面积的分母就是包括农民工、租房者在内的城镇常住居民，口径是一致的。
然后是商品房的均价。国家统计局没有公布，但是可以用2014年的全国商品房销售额76292亿元，除以2014年全国商品房销售面积120649万平方米（数据来源：国家统计局网站），算出来是6300多元，我取了6300元。
再把人均住房面积33平方米乘以7.49亿的城镇常住人口，再乘以6300元，就得到全国住房总价值是156.3万亿元，最后乘以1%的税率，就得到了1.6万亿。
至于为什么用1%的税率来计算？我在文章里没有解释，现在大家也都不知道未来房产税会怎么征收，或许我应该在原文里加一句话：“不同的房产税征收方案会有不同的税率。”
当然，要是按照已有的房产税征收方案，比率会非常低，可能连0.1%都不到，但是这种征收面很小、税率又很低的房产税制，不可能成为范本，甚至连试点都算不上，否则中央在相关文件里会写上“推广试点方案”这样的话，但目前我们没有看到任何官方文件或比较官方的人肯定过已有的方案。地方政府不愿征房产税，只是做样子，这种征税方式既达不到调控房地产的目的，也解决不了财政收入的问题，不可能成为未来方案的参考。
为什么我用了1%的税率？这在国内的确没有依据，我参考的是美国，但美国各个州也不一样，但1%是最低的，高的则到了3%，我认为取1%是合理的。
我也在文章中提到了，考虑一定比率的免征，这个1.6万亿元还要打个折扣，但具体要打多大的折扣？得看具体的征收方案。关于免征的标准，我认为最可能的是根据家庭人均住房面积来算，而不是按几套房来算；至于免征的面积，为照顾中低收入者，最可能的是在国家统计局公布的人均居住面积以下，合理的征法应该是人均居住面积低于一定水平时免征。考虑到中国严重的住房不平等，即便以人均居住面积作为免征面积，也会有很大比例的房子处在征税范围内。我推断免征房产税的比例最多不会超过50%。也就是说，1.6万亿最多打个5折。
事实上，1.6万亿还有往上走的可能：一是根据国际通行做法，一般会对自住需求之外的房产征高于基准税率的税；二是中国的住房面积只会少算不会多算，有大量空置房、没有被统计的房子，一旦推行不动产全国统一登记，房子会更多。空置房按15%估算，高税率征收，征收总额将增大到2万亿。
去掉最高数和最低数，取中间数还是1.6万亿左右。考虑到各种因素，我估计最后国家可以征到的房产税在1万亿到1.6万亿之间，只不过文章里没有写这么具体。我抛出1.6万亿这个数字，大家可以来讨论。
时代周报：你刚才提到美国，但是美国本身的房价相对收入来说不那么高，而中国尤其是大城市的房价这么高，按1%的税率来征税，对中国人来说显得负担很重、难以接受。
袁钢明：这是另一个问题了。根据现在中国的情况，可能需要渐进的过程，一开始的时候税率低一点，等到房地产市场达到比较稳定成熟的状态了，就可以用一个比较标准的税率，比方说五年内税率从多少进展到多少。
楼价不会像日本那样下跌
时代周报：你提到地方政府都不愿意征收房地产税，为什么？
袁钢明：这是一目了然的。房产税必然会抑制房市的投资投机性需求，使房地产投机热潮降温，房产税只可能减少土地出让收入，而且到现在为止，房产税跟土地出让收入相比要少得多。所以过去几年里，房产税和土地出让收入是冲突的。
我在文章里提到的，土地出让收入下降的这一新情况，使不少地方政府心里有点发毛，但现在地方政府仍然把土地出让收入当成一块肥肉，不肯放手。过去两年里，中国土地出让收入之高是前所未有的，2013年是4.1万亿，2014年是4.3万亿，缓解了全世界都在关注的中国地方财政问题，但是大家都知道，靠土地收入解决地方财政问题是根本不可持续的，等到住房过热扩展空间没有了，土地财政就到头了。
时代周报：今年早些时候，有媒体报道说房产税已经进入人大立法规划阶段，你认为这大概会是怎样的一个推进速度？
袁钢明：目前看还很遥远，进入立法规划以后，等个五年十年都有可能。但是，从公共财政转型和经济持续健康发展的角度来说，房产税在未来不得不征。
时代周报：房产税出台后对房价的影响分两种预测，一种是房价崩盘，一种是进一步推高房价？你怎么看？
袁钢明：中国的房地产市场非常不健康，暴涨、泡沫、普通人买不起，主要原因就是没有征房产税。一旦房子成为投资性、投机性商品，房价越高人们越买，如果政策不加以调控的话，价格只会越来越高。中国现在的房地产市场基本是靠投资投机性需求支撑的，开征房产税会把这些需求打压下去，所以没有什么坏处。
现在有两种可能性。一种是房价下降，释放了一般老百姓自住的需要，这种下降是非常合理的，并且能够为自住型的房产市场打下永续不止的发展基础。但也有另一种可能性，就是普通老百姓也都抱着炒房投机的心态，比方说百分之六七十的买房行为都抱着挣钱的心理，那么房产税一征，大家都慌了，都不想要那么多房子了，比如说两口人住一套六七十平米的就够了，这就会产生普遍的抛售，房价就会暴跌，跌过百分之五十的可能性都存在，因为中国的房产市场已经被搞坏了，全民就像炒股一样在炒房。
但是就算后一种情况发生，也不会有多可怕，因为中国毕竟还有很大的自住需求，不会发生像日本那样的情况，事实上日本房价下跌也不是暴跌。我已经把日本研究得很清楚了，日本房价在几十年里降了一半，平均一年降了3%-5%，还没有中国去年降得厉害。日本经济的长期衰退还有政策失误等其他原因，并不是单纯房价下跌所致。
房产税的全面开征，毫无疑问会让房价下跌，投机的人就自然会付出代价，但对非投机的、买房自住的老百姓来说是有益的，因为这样就提供了一个更廉价的、改善型住房市场。现在很多所谓的改善型需求，其实根本不是改善型，而是投机型，很多人是看到房价上涨的趋势、为投机获利而去“改善”，不是真的为了改善居住而去改善。我在另一篇文章里写过，我根本不认为现在中国的房地产市场是刚性需求或者“改善性需求”。
时代周报：刚刚召开的中央**会议提出，要化解房地产库存，其中一个手段是通过加快农民工的市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。你怎么解读这一消息？
袁钢明：这个消息出来以后，各大房地产上市公司股票上涨，房地产商高兴得不得了。所谓消化库存就意味着政策支持，比如给买房的人各种补贴，减税、降息，以此刺激需求，并没有把控制“投机性需求”放在一个明确的位置上。
让农民工买房是一些学者的提法，这也是纸上谈兵，中国的农民工根本买不起房。
房地产要去库存是形势所迫，再不去库存，行业危机就会出现。大量的房地产开发商贷了很多款，房子卖不出去—开发商破产还是次要的—主要是会给银行带来很大冲击，从这个必要性和紧迫性来考虑，中国房地产要去库存。目前国家并没有明确提出通过什么方式去库存，降价的方式还是提价的方式？现在看起来是要用提价的方式，其实最简单、最正确的办法，就是降价销售。

作者: yththt 时间: 2016-1-5 12:30
我赞同他的几个观点：
1.房产税迫在眉睫。2020年要实现小康社会，十三五这五年要跨越很大一步，收入要比2010年翻一番，需要增加税收来满足财政发展的需要，所以收取房产税迫在眉睫。而且长期来讲，也是弥补卖地收入的一种手段。再长远看，财政不需要以卖地作为资金的来源，地就便宜了，那房子也便宜了。
2.房产税税率很可能是是逐步提高的，并达到预期水平。
3.收取房产税后，足够的购房需求不会出现房价暴跌，但房价肯定是要下行的的，这样可以进一步满足老百姓的居住需求。
4.要农民工化解库存，要看看他们有没有这个能力。在现在如此高的价位超出了他们绝大多数的能力。。“衣食住行”都是生活的必须品，只有达到了他们的接受范围以内，才能让他们去需求。
5.怎么去库存，唯有降价。“衣食住行”这是生活的必须品，只有达到了老百姓的接受的范围以内，才能让他们去需求。

作者: yththt 时间: 2016-1-7 12:07
房子卖不出去—开发商破产还是次要的—主要是会给银行带来很大冲击，从这个必要性和紧迫性来考虑，中国房地产要去库存。

作者: mikewolf13 时间: 2016-1-8 15:35
本帖最后由 mikewolf13 于 2016-1-8 16:16 编辑

yththt 发表于 2016-1-5 12:30
我赞同他的几个观点：
1.房产税迫在眉睫。2020年要实现小康社会，十三五这五年要跨越很大一步，收入要比20 ...

很奇怪的论点

1.我们按照房产税1%的税率总房价100万的房产  首付25% 房价70年不变为例进行分析

(, 下载次数: 35)
从此表看出  按照1%征收房地产税除非使房价下跌超过30%  否则住房支出会比现在更高
也就是说除非房价下跌30%甚至更多购房者才能得到真正的实惠

2.2014年全国土地出让金收入4.3万亿房价下跌会导致土地价格下降如果下降的幅度达到30% 那么土地出让金会减少约1.3万亿再加上房价下跌导致的税费收入的减少另外还有房地产税的税收成本(增加人员  设备  办公经费人员培训费) 已经接近或者超过1.6万亿的房地产税收入

上头费了这么大的劲一分钱没多收着还背了一身的骂名何必为之？

3.对那些当年以很低的价格买下的房改房的低收入退休人员每年1%的房地产税对他们的生活会造成巨大的影响

退休人员两口子家庭平均年收入只有4-5万元部分只补交了15年社保的老人年和低保家庭年收入不到3万每年再缴纳1%房地产税你这是逼他们卖房  还是逼他们抗税呢？

4.房地产税如果出台打击最大的是改善性需求比如你现在的自住房每年纳税7000元想实现你的莱山梦除了需要支付购房款外每年还需要多支付8000-10000元的房产税

两套房子仅税收这部分你就需要支付1.5万-1.7万元的费用你的梦想恐怕要彻底破灭了

5.中央经济会议明确提出鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
房地产税出台只有两个结果 1.税加到房租里由租房者支付 2.如果房地产税不能转嫁给租客那么不会再有人投资买房出租

这两个结果似乎都不是上层希望看到的

作者: yththt 时间: 2016-1-10 09:49
本帖最后由 yththt 于 2016-1-10 11:57 编辑

mikewolf13 发表于 2016-1-8 15:35
很奇怪的论点

1.我们按照房产税1%的税率总房价100万的房产首付25% 房价70年不变为例进行分 ...

怎么说你好呢，典型的穷人心态。

你说买得起车还有加不起油吗？
我给你解释一下，只是从心态上分析，我感觉已经非常富足了，收入能购满足生活需要，花钱消费我是在享受生活，而你就是在为钱奔波，这个挣钱我干这个，那个挣钱我再搞点那个，还想投资P2P，我就和你说“利息越高风险越大”，你很可能就是血本无归。就拿买房子来说，我是为了改善生活，上班更近一些，和父母住的近一点，房子更大一些，而你呢，不挣钱不买。能明白吗？我是在享受，你是在奔波。至少在心态上说，我比你富足。我这么说你能明白吗？
以前听过一个故事，一个开夏利的跟开奥迪的炫耀，我的车100块钱能跑200公里，比你的车省油，岂不知开奥迪的哥从来就没考虑过油钱的事情。这么说你能明白吧？你买房子就是为了挣钱，还在这乐此不疲的说我挣了多少，但对我来说我没觉得还需要靠投资房地产来增加收入改善生活。

按照你的这种心态去推理，估计你连车都不想买，因为车买来就要赔钱的。或者买个便宜的，因为便宜可以赔的少点。

而且还喜欢操些没味的心。还实现我的莱山梦，你了解我吗？反正我可不认识你。

作者: yththt 时间: 2016-1-10 10:03

mikewolf13 发表于 2016-1-8 15:35
很奇怪的论点

1.我们按照房产税1%的税率总房价100万的房产首付25% 房价70年不变为例进行分 ...

房子卖不出去—开发商破产还是次要的—主要是会给银行带来很大冲击，从这个必要性和紧迫性来考虑，中国房地产要去库存。

以前不是争论过开发商和银行哪个破产危害大吗？我也不和你争了。我把专家的话已给你看看。
你要是就是认为自己比专家还权威，那我也没办法了。

作者: yththt 时间: 2016-1-10 10:27
本帖最后由 yththt 于 2016-1-10 12:07 编辑

mikewolf13 发表于 2016-1-8 15:35
很奇怪的论点

1.我们按照房产税1%的税率总房价100万的房产首付25% 房价70年不变为例进行分 ...

有些事情我都不愿意和你去争，你知道为什么吗？你总喜欢拿那些不且实际的，低概率的东西说事。

1.100W的房子首付25W，其余75W按揭，估计就你做的出来，反正我觉得一般理性的人不会这样做。我始终认为有多大能力办多大的事。对大多数人来说，100W的房子应该首付要付到70W或者80W，剩下的再贷款。100W的房子，装修20W+车位10W，得130W。除非是买了不住，花25w首付放哪放着。

2.现在公积金能贷到40W了，还拿商业贷款干嘛？就想多算点。

作者: mikewolf13 时间: 2016-1-12 15:56

yththt 发表于 2016-1-10 09:49
怎么说你好呢，典型的穷人心态。

你说买得起车还有加不起油吗？

你的那些愿望我十年前就已经实现

财务自由的梦想也即将实现

只能说你还停留在十年前的水平上

作者: mikewolf13 时间: 2016-1-12 15:56

yththt 发表于 2016-1-10 10:03
房子卖不出去—开发商破产还是次要的—主要是会给银行带来很大冲击，从这个必要性和紧迫性来考虑，中国房 ...

这世界上最不缺的就是砖家

作者: mikewolf13 时间: 2016-1-12 15:59

yththt 发表于 2016-1-10 10:27
有些事情我都不愿意和你去争，你知道为什么吗？你总喜欢拿那些不且实际的，低概率的东西说事。

1.10 ...

无论全款还是贷款只要房价不涨每年用于居住的支出都在5%左右

再加上税呢？这个帐算不过来？

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