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标题: 本人2008年步入地产行业，各位买房有不明白的欢迎咨询 [打印本页]

作者: 77889900x 时间: 2015-8-25 17:31
标题: 本人2008年步入地产行业，各位买房有不明白的欢迎咨询
本人2009年正式步入这个纷乱而又有趣的地产行业，在近7年的从业经历中眼看着无数的买房人迷茫的倾尽全力和几十年的贷款去购房。而买到的房子性价比到底有多高？本人义务为大家服务，买房有不明白的尽可以咨询，由于本人没有高新区和牟平区的从业经验，如果想咨询该区域的恐怕帮不了您。

作者: 工业项目 时间: 2015-8-25 17:40
开发区哪个楼盘的住宅和商铺值得投资

作者: amu003 时间: 2015-8-25 18:11
我想问，现在买房合不合适？新房还是二手房？

作者: 77889900x 时间: 2015-8-26 09:20

amu003 发表于 2015-8-25 18:11
我想问，现在买房合不合适？新房还是二手房？

你的问题比较笼统，我说的尽量详细一些。首先我个人认为如果你购房的目的是自住的话倒是可以出手，现在贷款利率持续下调，应该是已经到了历年中贷款成本最低的阶段了，其次由于现在烟台大量的新建住宅入市，同时库存严重积压，各开发商的竞争已经进入了白热化的阶段，所以优惠政策层出不穷，现在入市是可以捞到便宜房子的。至于新房和二手房这个比较难回答，我简单给你说一下他们优缺点吧：新房的优点：配套新，环境好，价格低（相对二手房），中间环节简单，无附加购房成本。缺点：等待周期长（期房），具体规划不明确，需担心开发商信誉，房产证土地证等后续问题。二手房的优点：眼见为实、即买记住、房产证等手续齐全、生活氛围成熟。缺点：价格偏高（相对一手房），房龄长，配套设施相对老旧，附加税费高（中介费+贷款服务费+评估费等等）加之一些无良中介在你买房的时候不会告诉你一些隐藏的款项，等到你定金交了之后才告诉你，你就会发现你的房价高的离谱。所以总结起来我的建议是自住可以入手，尽量选择新房中的现房，如果没有就退而求其次选择新房中的准现房，最后是二手房。不知道能否帮到你。

作者: 海鲜迷 时间: 2015-8-26 09:24
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作者: 77889900x 时间: 2015-8-26 09:36

工业项目发表于 2015-8-25 17:40
开发区哪个楼盘的住宅和商铺值得投资

首先在开发区不建议你投资商铺，您看一下现在开发区崛起了多少综合体，可以说是商业产业的产能严重的过剩，开发区目前的房地产市场分为三个主力板块，首先是长江路中心板块，其次是富士康附近的西郊板块，再次就是现在的衡山路—汽车西站板块，按照目前开发区的发展形式来看，长江路的传统中心位置逐渐被替代，衡山路等大量综合体的崛起逐渐削弱了长江路如彩云城等的中心概念。所以如果您要是投资的话我建议您考虑富士康板块和衡山路板块。富士康板块的优点：价格低廉、拥有大量的产业人群、西部发展形式较好，缺点：地理位置仍然偏僻，缺乏必要的生活配套，周围工厂多，污染严重。衡山路板块的优点：发展势头良好，大量综合体支撑配套，政府支持，交通便利，处于福山和开发区双区交汇处。缺点：价格高，路况不佳（堵车）。综合分析建议您投资衡山路板块。但不建议您购买该区域临近高铁的项目，噪音污染严重，不利于你房产的增值。不知道是否可以帮到你。

作者: 努力的小羊 时间: 2015-8-26 15:19
你好，请问开发区海琴湾的房子有没有问题，是不是适合自住，另外我在房产交易网上发现他家的房子一部分是已备暗，一部分是不可销售，请问这个小区房子是否可以入手？

作者: 努力的小羊 时间: 2015-8-26 15:20
楼主是好人，十分感谢

作者: 老李看烟台 时间: 2015-8-26 16:47
买祥隆万象城的拿铁纪如何？好像2018年才能交房了，自住。

作者: 老李看烟台 时间: 2015-8-26 16:49
认筹还得给什么与开放商没啥关系的房多多1万元服务费，为什么烟台这样啊？

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 10:59

努力的小羊发表于 2015-8-26 15:19
你好，请问开发区海琴湾的房子有没有问题，是不是适合自住，另外我在房产交易网上发现他家的房子一部分是已 ...

海琴湾位于开发区黄河路与昆仑山路交汇处，北侧距海边约300米左右，观海效果较好，距离长江路新兴的综合体星颐广场不足两公里，配套相对完善。就位置而言属于开发区中等偏上，但该项目总体建筑体量比较小，仅有4栋楼，不知后期物业管理和服务是否跟的上。从户型角度分析，该项目采用两梯两户的设计，居住舒适度较高，25%的分摊也在合理范围之内，但该项目的户型为了保证观海效果，所以客厅都设计在北向，所以对采光有一定的限制。而且所有的户型内部均有走廊，有一定的浪费面积。同时所有户型略显狭长。而该项目的土地性质虽然是住宅用地，但是受到开发区历史遗留问题，产权只有50年。这个小区虽然是现房销售，但是均价已经达到了8000块，从个人角度衡量价格偏高了一些。
至于不可销售的房源原因有很多种，比如有一些是开发商已经抵押出去的或者是预留给回迁户的等等，建议您在购买的时候尽量规避以免出现不必要的麻烦。
不知道上述回答是否可以帮到您，有什么不明白的您随时问我

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 11:18

老李看烟台发表于 2015-8-26 16:49
认筹还得给什么与开放商没啥关系的房多多1万元服务费，为什么烟台这样啊？

首先我个人对万象城的区位非常的认可，莱山区近年的发展势头非常良好，各项基础配套设施可以说彻底摒弃了烟台市传统的规划弊端。万象城自持的配套足以满足日常生活需求，而且配套设施以休闲类为主，非常适合年轻人，而且交通情况良好，观海路路况极佳，少有堵车情况出现，而且公共交通也非常完善。但是世界上没有十全十美的房子，万象城属于综合体性质，在完善生活配套的同时会带来大量的人流量，可是噪音和一些其他的污染也会随之而来。同时万象城紧邻大学，出租率一定非常高，如果你买的房子不幸楼上或者邻居是出租房的话可能会对生活带来一定的影响。
目前8500左右的均价在合理范围之内，户型的设计也中规中矩，没有什么太大的弊端，整体而言性价比比较高，建议可以出手。
再说说你要交的1万块钱给放多多的费用，这个可能是开发商和那个公司的一种合作行为，但并不是所有的烟台项目都有这笔费用。不知道我的回答能否帮到你。

作者: 努力的小羊 时间: 2015-8-27 11:18

谢谢您的详细解答，很全面完善，现在他们家147平的价格基本7600左右可以拿下来，请问这个价格是否合理，另外请帮忙推荐一下类似的小区，

作者: 努力的小羊 时间: 2015-8-27 11:21

77889900x 发表于 2015-8-27 10:59
海琴湾位于开发区黄河路与昆仑山路交汇处，北侧距海边约300米左右，观海效果较好，距离长江路新兴的综合 ...

现在是对他家户型地理位置都比较满意，非常担心以后的入住率，房产交易网上显示已签约备案的占小区总套数的一半吧。

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 11:31

努力的小羊发表于 2015-8-27 11:18
谢谢您的详细解答，很全面完善，现在他们家147平的价格基本7600左右可以拿下来，请问这 ...

147平米的户型采用三卧朝阳的设计，比较符合北方的人居习惯，北侧的客厅外带落地阳台，观海效果极佳，这个户型位于整个楼体的端户，增加了一个采光点，应该说整体采光没问题。但是瑕疵就在于南向的书房窗户非常小，而且属于内退式的窗，采光可能受限。主卧室的卫生间没有窗，不得不提醒你，主卧室内的卫生间没有窗比公卫没有窗的弊端更大，因为卧室属于私密空间，对空气的要求相对比较高，如果卫生间没窗的话空气比较难流通，同时卫生间比较潮湿，也会对卧室的居住舒适度造成一定的影响，比如衣物及家具容易受潮，单纯的依靠排风扇很难解决这种问题。7600的价格你要看是多少层了。
我不太愿意主动推荐房子，这样有广告和业务之嫌，您在看看有不明白的可以随时问我。

作者: 努力的小羊 时间: 2015-8-27 11:34

77889900x 发表于 2015-8-27 11:31
147平米的户型采用三卧朝阳的设计，比较符合北方的人居习惯，北侧的客厅外带落地阳台，观海效果极佳，这 ...

也，主卧卫生间没窗，这个还真没注意到，7600能买到20层左右的吧

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 11:36

努力的小羊发表于 2015-8-27 11:21
现在是对他家户型地理位置都比较满意，非常担心以后的入住率，房产交易网上显示已签约备案的占小区总套数 ...

首先需要说明的房子虽然卖掉了，但是不一定马上会有人住，从面积段来看，海琴湾的业主应该都是以二次置业为主，入住率倒不是问题，就是入住时间会普遍偏晚，因为大家都有房子住，普遍不太着急。

作者: 努力的小羊 时间: 2015-8-27 13:30

77889900x 发表于 2015-8-27 11:36
首先需要说明的房子虽然卖掉了，但是不一定马上会有人住，从面积段来看，海琴湾的业主应该都是以二次置业 ...

嗯，真是买房子没有十全十美的，我们也是考虑改善住房，看了好多年了，不像第一次买房子那么痛快，越看越矛盾。海琴湾也是因为观海效果很好，有了一见倾心的感觉，可是小区又只有四栋，担心不成规模。

作者: 莫言T_T 时间: 2015-8-27 13:39
汽车西站附近楼盘高铁影响这么大吗？不说是静音的吗？

作者: 山猫の野兽 时间: 2015-8-27 14:32
本帖最后由山猫の野兽于 2015-8-27 14:36 编辑

楼主你好，我在开发区买了套新房，有贷款，有套老房在幸福振华附近，房是多层，最高6层，我家在3楼，一体3户，我是西户，不是打头房老小区，无物业费，有车位每年800，有小棚，房是98年的，你说我是把老房卖了好还是租出去好，要是卖的话带家电家具出售大约能卖多少钱，房是65个平方，市证，土地证是大证。谢谢

作者: 山猫の野兽 时间: 2015-8-27 14:37

莫言T_T 发表于 2015-8-27 13:39
汽车西站附近楼盘高铁影响这么大吗？不说是静音的吗？

谁说的静音，专家的话你也能信吗

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 15:23

莫言T_T 发表于 2015-8-27 13:39
汽车西站附近楼盘高铁影响这么大吗？不说是静音的吗？

高铁的时速可以达到200公里以上，您觉得噪音会不会大？举个简单的例子，您在高速公路上听一下那些车的声音就知道了。

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 15:24

莫言T_T 发表于 2015-8-27 13:39
汽车西站附近楼盘高铁影响这么大吗？不说是静音的吗？

高铁的时速可以达到200公里以上，您觉得噪音会不会大？举个简单的例子，您在高速公路上听一下那些车的声音就知道了。

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 15:28

山猫の野兽发表于 2015-8-27 14:32
楼主你好，我在开发区买了套新房，有贷款，有套老房在幸福振华附近，房是多层，最高6层，我家在3楼，一体3 ...

您好，我个人建议是如果目前的贷款还在您的承受范围之内的话我建议您还是留着先出租，首先目前的房地产市场并不是特别景气，98年的老房子还是一梯三户的价格一般不会特别高，而且市场的需求也肯定相对较少，其次是幸福片区一定会是未来芝罘区房地产市场最重点发展的区域，芝罘区目前无论是南郊还是芝楚路的西郊等边缘化地带的土地基本已经开发殆尽，而幸福区域作为离市中心最近的区域却迟迟未有开发动作，而且你看目前幸福片区目前新建的小区如开元盛世和海峰等等销售的情况都还不错，这说明购房者对幸福片区的认可度和需求还是有的，所以建议您先暂时出租，相信幸福片区以后还会有大的动作。个人意见，仅供参考。

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 15:30

努力的小羊发表于 2015-8-27 13:30
嗯，真是买房子没有十全十美的，我们也是考虑改善住房，看了好多年了，不像第一次买房子那么痛快，越看越 ...

您第一次买房子是刚性需求，而且没有置业的经验，肯定比较盲目，往往买的比较顺利，现在您想改善一下生活条件肯定是有很多的顾虑，所以慢慢来吧，像您的预算肯定基本已经达到将近100万了，这不是小数目，您慎重点再看看，买房子不能怕辛苦。

作者: 工业项目 时间: 2015-8-27 15:38

77889900x 发表于 2015-8-26 09:36
首先在开发区不建议你投资商铺，您看一下现在开发区崛起了多少综合体，可以说是商业产业的产能严重的过剩 ...

如果投资的话价格多少可以出手？二楼是否可以考虑？

作者: 莫言T_T 时间: 2015-8-27 15:39

77889900x 发表于 2015-8-27 15:24
高铁的时速可以达到200公里以上，您觉得噪音会不会大？举个简单的例子，您在高速公路上听一下那些车的声 ...

那个地段怎么样价格反正是不高

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 15:45

工业项目发表于 2015-8-27 15:38
如果投资的话价格多少可以出手？二楼是否可以考虑？

投资分两种，一种就是快进快出，没有自住计划，成为现房后立刻出手，这要求片区的生活氛围要特别成熟和完善才可以。另一种是长线持有，比如买完后先出租，待片区成熟后再出售，这种情况适合购买一些新兴板块，不知道你想考虑哪一种。还有你说的二楼是否可以考虑，这个问题真吧我弄的有点糊涂，这要看你的房子南向是多少层的，房子是否临街，楼下是否有底商等等问题，如果有这些问题的话等成为了现房之后更难卖。

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 15:47

莫言T_T 发表于 2015-8-27 15:39
那个地段怎么样价格反正是不高

地段还可以，距离长江路商圈和衡山路商圈都很方便，同时也可以说是福山区和开发区双区交汇，并且汽车西站建在旁边，是一个新兴的区域。但是值得注意的是该区域南侧为同三高速，北侧为高铁，噪音和粉尘污染不言而喻，同时汽车西站在旁边，人流量和车流量肯定会比较大，人员成分也可能会相对复杂。如果你就是认可那个区域的话建议你可以考虑一些距离高铁相对较远的小区和楼座。

作者: 努力的小羊 时间: 2015-8-27 15:51

77889900x 发表于 2015-8-27 15:30
您第一次买房子是刚性需求，而且没有置业的经验，肯定比较盲目，往往买的比较顺利，现在您想改善一下生活 ...

真的是乱花渐欲迷人眼呀！

作者: 山猫の野兽 时间: 2015-8-27 16:00

77889900x 发表于 2015-8-27 15:28
您好，我个人建议是如果目前的贷款还在您的承受范围之内的话我建议您还是留着先出租，首先目前的房地产市 ...

谢谢楼主

作者: 77889900x 时间: 2015-8-27 16:05
本帖最后由 77889900x 于 2015-8-29 09:01 编辑

努力的小羊发表于 2015-8-27 15:51
真的是乱花渐欲迷人眼呀！

哪天可以帮你详细介绍一下。

作者: 跟着瞎起哄 时间: 2015-8-28 15:20
多谢楼主。
请问下，买房要考虑哪些因素？按重要性排序，谢谢。
靠近学校和靠近企业（非工厂）的楼盘哪个更好？

作者: 77889900x 时间: 2015-8-29 09:05

跟着瞎起哄发表于 2015-8-28 15:20
多谢楼主。
请问下，买房要考虑哪些因素？按重要性排序，谢谢。
靠近学校和靠近企业（非工厂）的楼盘哪个 ...

买房的因素极其多元化，想买房子涉及的范围面非常广，如果让我做一个排序的话我的建议是地段（现有配套）---价格---交通情况----区域发展前景----产权性质----社区品质----户型----物业服务

当然是挨着学校的房子更受市场的认可了，要不然哪来这么多天价的学区房？中国的家长为了子女的教育是什么都可以豁出去的。

作者: mikewolf13 时间: 2015-8-29 19:35
本帖最后由 mikewolf13 于 2015-8-29 19:36 编辑

77889900x 发表于 2015-8-26 09:36
首先在开发区不建议你投资商铺，您看一下现在开发区崛起了多少综合体，可以说是商业产业的产能严重的过剩 ...

个人认为开发区的房产具有投资价值的不多尤其是商业地产十几个在建的综合体即使放到80万人的芝罘区也是远远过剩的何况30多万人的开发区

开发区的房价与经济发展联系较大产业工人是消费的主要群体受经济波动影响很大未来进入中速发展对开发区是一个不利的消息

个人更看好芝罘区

作者: mikewolf13 时间: 2015-8-29 19:42
本帖最后由 mikewolf13 于 2015-8-29 19:45 编辑

77889900x 发表于 2015-8-27 11:18
首先我个人对万象城的区位非常的认可，莱山区近年的发展势头非常良好，各项基础配套设施可以说彻底摒弃了 ...

万象城更适合投资需求量和租金都是不错的

如果是居住并不适合密度太高住户素质参差不齐噪音较大

开发商只为多盖楼赚钱没分出高中低档区域有钱的看不上没钱的买不起未来增值空间有限

作者: 心晴2013 时间: 2015-8-29 20:45
楼主，你觉得开发区天山郡项目怎么样？适合投资吗？同时适合老人居住吗？

作者: yeyu01 时间: 2015-8-29 22:14
楼主好买房在福山区和开发区该怎么选关注以后发展，开发区金东小区附近二手房怎么样？市场在什么价？先谢过。

作者: 77889900x 时间: 2015-8-30 11:01

mikewolf13 发表于 2015-8-29 19:35
个人认为开发区的房产具有投资价值的不多尤其是商业地产十几个在建的综合体即使放到80万人的 ...

看来我们的想法基本一致，开发区的新建商业体量在短短的两年时间甚至已经快达到建区以来的总和，但是开发区现阶段的人口增速和经济赠送却不足以支持大量综合体的运营。开发区是一个典型的移民区域，整个区域的经济和商业运营与移民数量有着直接的关系，就现阶段而言，各厂企的均呈现出一种疲态，员工扩容减速，工资下调，开发区的商业地产前景堪忧。

作者: 老李看烟台 时间: 2015-8-30 12:43
谢谢你的回复

作者: 快乐的小孩儿 时间: 2015-9-2 20:18
楼主你好，我是刚调来烟台上班，在烟台万华，想在烟台买房子，最先考虑的是开发区，因为以后上班在开发区这边，上班近一点，而且感觉开发区这边建设的挺好的，听你说了以后，感觉不如去市区，但是市区价格太高了，幸福那边离得开发区近，但是幸福感觉有点乱，外地人太多，但是你说幸福要发展，真不知道怎么选择了，说了这么多，希望给推荐几个小区，就是一家三口住，大人生活方便点，孩子上学方便

作者: 77889900x 时间: 2015-9-4 12:28

快乐的小孩儿发表于 2015-9-2 20:18
楼主你好，我是刚调来烟台上班，在烟台万华，想在烟台买房子，最先考虑的是开发区，因为以后上班在开发区这 ...

你的情况比较复杂，这样吧你加我QQ2899066363聊吧

作者: 香水雨哦 时间: 2015-9-6 14:42
楼主，开发区万达那里的住宅怎么样呢，自住会不会受商业影响，不够安静？

作者: 单机游戏 时间: 2015-9-6 21:20

mikewolf13 发表于 2015-8-29 19:42
万象城更适合投资需求量和租金都是不错的

兄弟，我刚在前七夼买了一个二手房，房产证啥的都搞完了才发现学区房还有个迁户口的问题，如果原房东户口迁不出去，那我咋办？

作者: 可爱航航 时间: 2015-9-7 08:16
楼主高人

，求问万科御龙山怎么样。谢谢。

作者: mikewolf13 时间: 2015-9-7 09:52

单机游戏发表于 2015-9-6 21:20
兄弟，我刚在前七夼买了一个二手房，房产证啥的都搞完了才发现学区房还有个迁户口的问题，如果原房东户口 ...

原房东的户口不迁出你的就迁不进去啊一定要房东把户口迁出去

我都是压房东几万的房款户口迁出了再结清尾款

作者: 单机游戏 时间: 2015-9-7 09:58

mikewolf13 发表于 2015-9-7 09:52
原房东的户口不迁出你的就迁不进去啊一定要房东把户口迁出去

我都是压房东几万的房款户口迁出 ...

O , 真是失策失策呀。

作者: mikewolf13 时间: 2015-9-7 10:08

单机游戏发表于 2015-9-7 09:58
O , 真是失策失策呀。

主动权要掌握在自己手里考虑到所有可能发生的事情

你还是跟房东协商吧人家拿到钱了就是人家掌握主动了没法子啊

作者: 单机游戏 时间: 2015-9-7 11:07

mikewolf13 发表于 2015-9-7 10:08
主动权要掌握在自己手里考虑到所有可能发生的事情

你还是跟房东协商吧人家拿到钱了就是人 ...

恩，当时没想到这个问题，不过还好我买的是我爸妈家对门，我觉得应该不会出什么问题。

作者: mikewolf13 时间: 2015-9-7 11:51

单机游戏发表于 2015-9-7 11:07
恩，当时没想到这个问题，不过还好我买的是我爸妈家对门，我觉得应该不会出什么问题。

尽早办吧越拖越麻烦

作者: 77889900x 时间: 2015-9-10 11:18
统一回复楼上各位，由于本人近日工作确实繁忙，没有来得及给各位一一答复，在此先向各位道歉了，下午我会对大家提出的问题一一解答。

作者: 77889900x 时间: 2015-9-13 09:12

香水雨哦发表于 2015-9-6 14:42
楼主，开发区万达那里的住宅怎么样呢，自住会不会受商业影响，不够安静？

个人觉得万达住宅的品质感很高，而且生活配套设施一应俱全，具有较高的购买价值。受到商业的影响是一定的，但是所谓的影响要看您的个人承受力和认知了，比如说您的日常生活作息时间，家里是否有老人和小孩等等。这么说吧如果您的家庭是三代同堂的话我并不建议您购买那里的住宅。首先现在受到网购的冲击，万达的很多门店几乎是门可罗雀，但是唯一持续火爆的就是餐饮业，所以我在担心的是会不会有一天沿街的商铺都会被餐饮类所取代，那样的话居住的舒适度可就不是很高了，当然这也可能是我的杞人忧天，仅供您参考。

作者: 77889900x 时间: 2015-9-13 09:21

香水雨哦发表于 2015-9-6 14:42
楼主，开发区万达那里的住宅怎么样呢，自住会不会受商业影响，不够安静？

作者: 地中海卫浴 时间: 2015-9-15 11:46
您好，幸福万泰怎么样？

作者: szhrhlove 时间: 2015-9-15 16:31
楼主好，我想问问香槟小镇的房子怎么样？我想在芝罘区买，总价在65万以内，三室最好，没有三室，两室也行，由于种种原因，我得尽快落户口

作者: 幸运颜色 时间: 2015-9-16 14:27
你好，楼主，请问观海路沿线的房子，哪个好？
孩子上小学一年级，想买个100-140以内的，请给分析分析。
我们目前有自住房子，在支农里，64平方，打算卖了。
感谢。

作者: summer2010 时间: 2015-9-16 22:37
想问下，万象城要开盘的137户型，13楼西打头单价9076，怎么样？

作者: miao1 时间: 2015-9-17 00:03
你好，问一下，中铁逸都的房子怎样，麻烦点评一下吧。

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作者: 独坐夜阑 时间: 2015-9-17 07:12
想买个小户型观海的给介绍个地方呗便宜点的偏点无所谓

作者: 幸运颜色 时间: 2015-11-19 15:09
楼主消失了吗、、、好多人求助啊

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