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标题: 这几个信号出现才是最佳买房时机 [打印本页]

作者: 天外来客， 时间: 2014-12-17 13:43
标题: 这几个信号出现才是最佳买房时机
　　普通购房者中普遍存在的追涨不追跌的心态，使得相当一部分人纠结于何时出手买房：现在出手，万一房价继续下跌，岂不是吃亏了;继续观望吧，又把握不住市场走向，一旦放松限购可就错失良机。那么究竟何时出手才最合适呢?
　　第一个最佳出手买房的信号
　　媒体上或生活中发现有房企破产、倒闭、合并重组出现的报道;或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳楼，员工集体要工资的新闻出现时。
　　市民再等2—3个月出手，就是房价最低的购房时机。
　　现在，原来想甩手的宋卫平又回绿城，显然，现在绝对不是房企最困难的时期，对于购房者来说，还需要耐心等待.....
　　第二个最佳出手买房的信号
　　政府再出台更优惠的政策，鼓励老百姓买房的时候。
　　这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，市民可考虑出手...
　　特别提醒：这时候如果不出手，就错过最佳购房机会了。
　　第三个最佳出手买房的信号
　　用自己10—15年左右的家庭总收入计算，能买到自己相对比较合适的住房(按照平均标准，不做不切实际的想法)。
　　第四个最佳出手买房的信号
　　在你工作、生活的周围听不到或很少听到有谁再想炒房子了，说明房市已经彻底到了低谷，机会稍纵即逝，低谷也意味着房价的V型反转正式开始啦，错过了，只能眼看房价有一天比一天高......。
　　第五个最佳出手买房的信号
　　在**息上看到拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1—3年的新建普通住宅的信息;
　　在你工作、生活的周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了;
　　中介那里1—3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。
　　这时候就是楼市的黎明时刻，看似黑夜漫漫，其实就是黎明前的那一刹那，不是投资老手，很难把握......
　　第六个最佳出手买房的信号
　　有土地和房产方面的政府官员大量落马后，再等至少2—3个月.....
　　旧官成了替罪羊，新官上任后，为了维持政府的财政收入，一般会有刺激房市投资的新政......
　　一旦刺激楼市的地方政策落地，买房又来不及了........
　　重点提示
　　楼市提振政策尚未出台完毕，后期还会有力度更大的托市政策出台，房地产调整也尚未进入最低谷，目前不要听信砖家或开发商的诱骗，千万别急于入市购房......

作者: 老虎机了 时间: 2014-12-17 13:59
这六个一个也没出现，可是等下去谁知道什么时

作者: 黑衣女子 时间: 2014-12-17 14:18
这第三个最佳买房信号“用自己10—15年左右的家庭总收入计算”是去除日常的吃穿住行用的花费么，还是纯收入

作者: mikewolf13 时间: 2014-12-17 16:33
现在到明年年中就是最好的购房时间

明年下半年消化掉一部分库存由于供应量的下降房价会有所回升

作者: 开心的人在海边 时间: 2014-12-18 10:54
烟台已经有房地产老板跑路了！

作者: 23王的期限 时间: 2014-12-18 13:20
等了一年，月初定了！不能再等了，再等媳妇跑了

作者: yththt 时间: 2014-12-20 09:25
本帖最后由 yththt 于 2014-12-27 17:07 编辑

mikewolf13 发表于 2014-12-17 16:33
现在到明年年中就是最好的购房时间

明年下半年消化掉一部分库存由于供应量的下降房价会有所 ...

国家调息，房价没涨股票涨了；明年3月不动产登记。。。等等
明年下半年价格还想回升？只要国家宏观经济尚可，不出台大的房地产刺激政策，我觉得明年下半年或者年底才是房价真正开始下探的时候。
现在的房价不是简单库存能解释的。而且我也不认为到了明年下半年，库存一定就比现在少，地其实早卖出去了，房地产开发是按照一期、二期、三期的节奏开发，而且到后期楼越盖越高，容积率越来越小。

作者: fztzl 时间: 2014-12-21 15:40

yththt 发表于 2014-12-20 09:25
国家调息，房价没涨股票涨了；明年3月不动产登记。。。等等
明年下半年价格还想回升？只要国家宏观经济 ...

国家经济现在是尚可吗？房价真的敢让决口？？决口了最后急的是谁？？
开发商也不是傻子明明知道库存大还会大规模开工建设么？？

作者: mikewolf13 时间: 2014-12-25 09:29

yththt 发表于 2014-12-20 09:25
国家调息，房价没涨股票涨了；明年3月不动产登记。。。等等
明年下半年价格还想回升？只要国家宏观经济 ...

呵呵今年的土地出让只有往年的20% 芝罘区今年只出了两块住宅用地莱山区一块也没出而且开发商也一再的推迟开工和开盘政府规划的拆迁项目、旧城改造项目以及棚户区改造绝大部分都停了

所有目的都指向去库存减少供应量

今年楼市不景气一手房销售也在2.5万套左右目前的库存量在5万多套其中大约有2万套集中在高新区和牟平区未来房价会发生分化芝罘区福山区开发区会继续上涨莱山区的东部以及高新区和牟平区风险比较大

另外纠正两个错误
1.容积率在土地招拍挂之前就已经确定了一般情况下是不可以更改的
2.楼越盖越高容积率是越来越大而不是越来越小

作者: yththt 时间: 2014-12-27 10:02
本帖最后由 yththt 于 2014-12-27 16:58 编辑

mikewolf13 发表于 2014-12-25 09:29
呵呵今年的土地出让只有往年的20% 芝罘区今年只出了两块住宅用地莱山区一块也没出而且开发 ...

“今年的土地出让只有往年的20%”能代表什么？只能代表房地产开发商也对市场信心不足，对土地采购意愿不足。其实2年内，甚至5年以内开发的土地已经卖了。更何况现在已经预售的房子，也够卖20.5月的。
http://zt.ythouse.com/yuebao/20141130/ 引用一下烟台房地产网11月报的信息。
存量592.1万平方存销比20.5 商品住宅市场成交均价7052元/平米。

作者: 蜡笔老新 时间: 2014-12-27 10:19
学习

作者: fztzl 时间: 2014-12-27 13:17

yththt 发表于 2014-12-27 10:02
“今年的土地出让只有往年的20%”能代表什么？只能代表房地产开发商也对市场信心不足，对土地采购意愿不 ...

市场是动态的不是一成不变的，单看一个月的存销比说明不了什么。版主说的很明白了，库存主要集中在高新区和牟平区，那么芝罘区，福山区的存销比呢？另外，也有楼盘从规划的小高层变为多层。

作者: 风吹发不乱 时间: 2014-12-27 13:35

我笑尿了

作者: 奔跑的小猪 时间: 2014-12-27 15:17

非常6＋1！

作者: yththt 时间: 2014-12-27 16:50
本帖最后由 yththt 于 2014-12-27 16:51 编辑

听说要涨工资了，大家猜猜房价能不能跟着涨？

作者: mikewolf13 时间: 2014-12-29 11:22
本帖最后由 mikewolf13 于 2014-12-29 11:29 编辑

yththt 发表于 2014-12-27 10:02
“今年的土地出让只有往年的20%”能代表什么？只能代表房地产开发商也对市场信心不足，对土地采购意愿 ...

呵呵建议你多查些资料 “今年的土地出让只有往年的20%” 意味着ZF主动减少土地出让的速度和数量目的是减少未来的供应量去库存

各区的存量和未来的房价走势我在五月份已经分析过了有兴趣可以看看这个帖子http://www.ytbbs.com/thread-6073421-1-1.html

今年的住宅用地供应情况  可以参照这个帖子
http://www.ytbbs.com/thread-6199924-1-1.html

”两年内甚至五年内开发的土地已经卖了“ 这句话更简单了这种现象十几年来一直存在  最近几年ZF还出台规定严禁囤地两年不开发的土地可以由ZF无偿收回实际上开发商的对策很多比如只打个地基  或者一次只开一个楼座

你引用的数据存销比20.5个月指的是全烟台六区的平均数据我在以前的帖子里分析过了高新区和牟平区的存量是最大的存销比最高的时候达到过60多个月    排除掉这两个区其他四区的存销比也就在15-16个月左右    按照传统观念存销比在12个月左右是最合适的

另外  你引用的数据中  2013年11月的六区均价为6473元 2014年11月的六区均价为7052元在今年如此不景气的情况下六区平均房价依然上涨了579元年涨幅为8.94%

实际上  今年全国房价在连续下跌了三个月之后 ZF急不可耐的出台了一系列政策如果你能看的懂就能明白ZF到底想干什么

1.除一线城市外  大部分城市取消限购
2.取消部分贷款限制还清贷款再买都算首套房取消三套及以上房贷限制
3.房贷打折（银行仅部分执行）
4.两次定向将准
5.一次非对称降息（贷款利率下降）
6.变向降低存款准备金率释放约5.5万亿的贷款额度

你认ZF在做什么？

作者: yththt 时间: 2014-12-31 11:38
本帖最后由 yththt 于 2015-1-5 19:48 编辑

mikewolf13 发表于 2014-12-29 11:22
呵呵建议你多查些资料 “今年的土地出让只有往年的20%” 意味着ZF主动减少土地出让的速度和数量 ...

“1.除一线城市外大部分城市取消限购
2.取消部分贷款限制还清贷款再买都算首套房取消三套及以上房贷限制
3.房贷打折（银行仅部分执行）
4.两次定向将准
5.一次非对称降息（贷款利率下降）
6.变向降低存款准备金率释放约5.5万亿的贷款额度
7
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... ..."
有一百、一千个这种不疼不痒的政策，都刺激不了房价。我觉得政策的制定者也在犹豫，他们发现过高的房价影响了其他行业的健康发展，房地产虽然推动了GDP的上涨，但加速制造业等行业的破产，但出于宏观经济考虑，又不能对房地大幅度的调控，房地产也带动了水泥、钢材等其他行业，而且还有可观的税收。他们最终希望的就是房价平稳就行。再看看出台的这些政策，降息，降息是催进货币流通的好方法，但现在轮到老百姓不认账了，大盘呼呼突破3000，又呼呼3100，现在3187了。可房价呢？

我认为房产税颁布之前，房价没太大的起色。1不动产登记作为一个可以统计的信息，非正常的资金不敢购买房产，而且已经购买过多房产的将以二手房的形式进入市场。
2房产税如何征收未名，这种不明确的预期严重影响老百姓购买意向。信心不足导致库存增加，从而让开发商以价换量。

就看房产税是如何征收了，有一点可以先明确，首先涨的是房租。如果是超过人均面积按统一标准收取，将倒逼手里还有点钱的钢需买房。如果是阶梯式收税，房地产的就真正的降价了。

作者: fztzl 时间: 2014-12-31 11:46

yththt 发表于 2014-12-31 11:38
“1.除一线城市外大部分城市取消限购
2.取消部分贷款限制还清贷款再买都算首套房取消三套及以上 ...

太小看政府的救市了，你认为的没用，一切是市场说的算，我们拭目以待吧。

作者: mikewolf13 时间: 2014-12-31 12:09
本帖最后由 mikewolf13 于 2014-12-31 12:12 编辑

yththt 发表于 2014-12-31 11:38
“1.除一线城市外大部分城市取消限购
2.取消部分贷款限制还清贷款再买都算首套房取消三套及以上 ...

房产税已经停了改为房地产税刚刚起草起草完毕还需要进行几年论证试点

等这个房地产税还早着呢短期内不用指望

另外最近的数据烟台六区一手房12月网签3300余套全年平均月成交量2000余套反映是近期一手房成交量大幅回升

作者: qq135780 时间: 2014-12-31 16:55

mikewolf13 发表于 2014-12-31 12:09
房产税已经停了改为房地产税刚刚起草起草完毕还需要进行几年论证试点

不过是年底开发商为了销售压力以价换量，截止到12月30号，烟台本月的新房销售均价6314，环比上月下降1.81%

作者: mikewolf13 时间: 2015-1-1 23:31

qq135780 发表于 2014-12-31 16:55
不过是年底开发商为了销售压力以价换量，截止到12月30号，烟台本月的新房销售均价6314，环比上月下降1.81 ...

网签一般滞后15天到20天 12月网签的大部分为11月购房的

短期新房销售价格与在售楼盘的构成有很大的关系波动较大一般采取一年的数据做参考

房地产销售有明显的季节性十一月和十二月是传统的淡季淡季成交量上涨这是很少见的上次出现这个情况还是在2012年末随后房价二十多个月的连续上涨成交量上来的价格才有可能上涨正所谓量升价涨

不过鉴于牟平区和高新区库存量极高不排除未来房价进一步下跌从而拖累整体数据房地产分化的时代已经到来就现在的供求关系来看芝罘区开发区和福山区问题不大个人估计明年下半年价格会有所上涨高新区和牟平区风险比较大

作者: qq135780 时间: 2015-1-2 09:55

mikewolf13 发表于 2015-1-1 23:31
网签一般滞后15天到20天 12月网签的大部分为11月购房的

短期新房销售价格与在售楼盘的构成有很大 ...

芝罘区的统计我也看了，也是不容乐观。而且二手房价格由消费者的心理预期直接决定，下降更多。不管是上涨预期还是下跌预期，只要一确立，就很难逆转。

作者: mikewolf13 时间: 2015-1-2 20:53

qq135780 发表于 2015-1-2 09:55
芝罘区的统计我也看了，也是不容乐观。而且二手房价格由消费者的心理预期直接决定，下降更多。不管是上涨 ...

二手房市场最低点是六七月份确实跌了现在已经有所回升

作者: fztzl 时间: 2015-1-3 09:58

mikewolf13 发表于 2015-1-2 20:53
二手房市场最低点是六七月份确实跌了现在已经有所回升

我感觉这波回暖和以往会不同，最大的不同就是分化而不是齐涨，真正让市场说了算的时代到来了。

作者: mikewolf13 时间: 2015-1-4 10:19

fztzl 发表于 2015-1-3 09:58
我感觉这波回暖和以往会不同，最大的不同就是分化而不是齐涨，真正让市场说了算的时代到来了。

市场永远不可能真的说了算欧洲多年前的自由经济已经验证过了在自由经济的引导下经济一塌糊涂

凯恩斯主义才是主流也就是ZF调控下的市场经济

作者: fztzl 时间: 2015-1-5 08:16

mikewolf13 发表于 2015-1-4 10:19
市场永远不可能真的说了算欧洲多年前的自由经济已经验证过了在自由经济的引导下经济一塌糊涂
...

这肯定了，完全由市场说算也不现实，我的意思是相对以前来说有了更大的自由度，而不是绝大多数的政府调控为主，去行政化是趋势，完全市场化也不行。

作者: zhangmcn 时间: 2015-1-5 14:49
不管政策怎么样变化，开发商对新房有什么优惠，为什么二手房总也不降价呢？

作者: 冰夕 时间: 2015-1-5 16:38
哎，其实房子这东西，看看美帝等发达资本主义国家，我觉得基本上也就是差不多，地脚好，教育好，交通好，房子好，配套好的房子。。。。在什么地方都不算是便宜的啊。。。。。

个人观点，轻拍

作者: yththt 时间: 2015-1-5 19:52

冰夕发表于 2015-1-5 16:38
哎，其实房子这东西，看看美帝等发达资本主义国家，我觉得基本上也就是差不多，地脚好，教育好，交通好，房 ...

赞同。好位置的房子，旺年增值，流年保值。

作者: 冰夕 时间: 2015-1-6 09:22

yththt 发表于 2015-1-5 19:52
赞同。好位置的房子，旺年增值，流年保值。

恩恩，咱俩一个观点

毕竟成熟的地段，配套设施的齐全是没有说的，再有就是要离上班的地方近一点

价格贵一点，买个小点的，就像你说的，旺年增值，流年保值。

作者: fztzl 时间: 2015-1-6 13:21

冰夕发表于 2015-1-5 16:38
哎，其实房子这东西，看看美帝等发达资本主义国家，我觉得基本上也就是差不多，地脚好，教育好，交通好，房 ...

没错，在发达国家，配套好、地脚好的房子很贵，交的房产税也很高，但是可以享受到良好的教育，好的环境以及良好的公共环境设施，很多附加值附加税都会增加到房价里，反过来，贫民窟不需要交很多税费，但是居住环境很差，犯罪率极高。

作者: 冰夕 时间: 2015-1-6 13:39

fztzl 发表于 2015-1-6 13:21
没错，在发达国家，配套好、地脚好的房子很贵，交的房产税也很高，但是可以享受到良好的教育，好的环境以 ...

咱俩的观点是一致的，我个人感觉，无非再过多少年，其实一些发达资本主义国家的现在，基本上我国的将来就差不多，无论什么时候，好的地脚，没法复制。

作者: fztzl 时间: 2015-1-6 14:08

冰夕发表于 2015-1-6 13:39
咱俩的观点是一致的，我个人感觉，无非再过多少年，其实一些发达资本主义国家的现在，基本上我国的将来就 ...

是的，殊途同归，未来会分化的更严重，阶级固化。好地角好房子不是一般人能买得起的，没有价值的房子再降价也没人要。欢迎来置业群讨论吧：烟台论坛置业交流群 327847335。

作者: 雪莹兰心 时间: 2015-1-9 08:01
房价2015会怎样啊？继续下跌，但跌幅不大还是怎么滴？不过学区房肯定一直涨吧

欢迎光临烟台论坛-烟台社区 (http://www.ytbbs.com/)