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房价下降已成定局

[font=宋体]房地产调控，正在迫使炒房者和开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大。另一方面，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。因此，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。 [/font]

[font=宋体]    从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，当供给大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。由此，有一些开发商认为，由于新增需求（如，每年都有大量婚龄青年购房）、升级需求（弃旧房换新房）的持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的，因而，房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了，就真的成了真理，吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场，这导致大量商品房被囤积，加上开发商自己囤积的商品房，人为地减少了商品房供给，从而，推动了房价的上涨。

    最近，从一线城市到二线城市，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为，房地产投资动力不足，将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来，这是非常有说服力的，因而具有很强的欺骗性。

    但是，我们不要忽略了，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个[i]"[/i]加速[i]"[/i]现象，一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减少，房价不仅涨幅大，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会持续较长时间。

    这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，[i]"[/i]烂尾楼[i]"[/i]400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。

    现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。

    这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个[i]"[/i]拐点[i]"[/i]所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将[i]"[/i]百日巨变[i]"[/i]，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。

    实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，[i]"[/i]此头不能开[i]"[/i]，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。

    作为推高房价的主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候，开发商捂盘惜售，囤积房源，刻意减少商品房的有效供给，成为推高房价的主要动力之一。但是，囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢奢望继续囤房？而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下跌轨道，能够独善其身的城市微乎其微。

    而且，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。以深圳为例，深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。也就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套！这意味着，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。而深圳的情况并非特例，它之所以现在看起来像是特例，是因为其他地方的潮水还没有退却，裸泳者还没有露出来而已。

    也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道，人们才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的[/font]

当政府不能从卖地产业中得到更多的金钱后，必然寻找下一块肥肉。那么，下一块肥肉是谁呢？不说，大家都知道～～！

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这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，"烂尾楼"400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。
这种事情国家不会让他第二次发生的！

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但愿如此！[em03]

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不是国家不让他发生，要看百姓们的财力了！

可以预见，房价绝对不会出现暴跌，政府只会慢慢规范房地产市场，一大批中小开发商将会死去。当房价出现下降30%的时候，就会发生金融危机，政府是不会让这种事情发生的。

放心吧   政府 还是加大力度   因为 任何事物都有反方向   房价将下来 顶多 政府财政收入着块暂时少拉
不过中国经济不是靠房产支撑的  这是现实 ，市场会转入常规  ，现在其他很多国家的房价现状和措施再很多地方实行的很好
也很成功，着就是我们国家所借鉴的   具体政策 还会进一步 下达  ，总之 有好戏看拉
就象股票市场，真正的还是其自身决定的 ，国家的宏观调空几年后才会体现出来。现在房产所体现的还不全是政府的控制。主要是 市场的供求 及老百姓的购买能力 ，收入所决定的

放心   有国家呢   房价下降损失最大的是国家   不必着急

[em15] [b][font=楷体_GB2312][size=4][color=blue]好 很好 非常好 谁写的？不过我还没看完呢 理论性挺强的 需要点耐心[em33] [/color][/size][/font][/b]

诚然，政府绝对不会让中国的房地产出现泡沫，难道政府会让中国的绝大多数人没有住处？千万不要忘了，国家不是仅仅由几个房地产开放商组成的，按照目前的房价如果一直上升有几个老百姓能买得起房子？特别是年轻人有几个能买的起房子的？国家不会让这种事情继续发生的。攘外必先安内，埂古不变的真理。08年是中国的重要一年，大家也不要期盼08年会出现什么状况，09年，大家看09年吧！理性应该回归了！

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但愿它跌吧[em01]

[em376] 娃哈哈，真的会跌么？那我等...大家都好懂哦，想看懂真得慢慢琢磨...